การก่อสร้างล่าช้าในโครงการก่อนสร้างเสร็จที่ภูเก็ต: การหยุดงานหมายถึงอะไร และผู้ซื้อควรทำอย่างไร

การก่อสร้างล่าช้าในโครงการก่อนสร้างเสร็จที่ภูเก็ตเกิดขึ้นได้จากหลายสาเหตุ และการหยุดงานส่วนใหญ่ที่ไซต์เป็นเรื่องที่วางแผนไว้แล้ว ทั้งการบ่มคอนกรีต ฤดูฝน การรอวัสดุ และการต่ออายุใบอนุญาต สองสิ่งที่แยกการหยุดงานแบบนี้ออกจากปัญหาของผู้พัฒนาโครงการคือ ผู้พัฒนาตอบคำถามเรื่องสถานะงานหรือไม่ และตารางชำระเงินสอดคล้องกับงวดงานที่ทำเสร็จจริงเพียงใด ต่อไปนี้คือตัวอย่างลำดับการก่อสร้างบนเกาะ วิธีตรวจสอบงวดงานก่อนชำระเงิน และสิ่งที่ควรทำหากการหยุดงานยืดเยื้อ

ตัวอย่างตารางก่อสร้าง

การก่อสร้างคอนโดมิเนียมในภูเก็ตดำเนินไปตามงวดงานที่จดจำได้ ทั้งการเตรียมพื้นที่และงานเสาเข็ม ฐานราก โครงสร้างคอนกรีต ผนังและเปลือกอาคาร งานระบบ งานตกแต่ง และงานภูมิทัศน์ วิลล่ามีงวดงานน้อยกว่า แต่หลักการเหมือนกัน

ช่วงหยุดระหว่างงวดงานเป็นเรื่องปกติ และบางส่วนเป็นข้อกำหนดทางเทคนิค คอนกรีตใช้เวลาบ่มหลายสัปดาห์ ตั้งแต่เดือนพฤษภาคมถึงตุลาคมภูเก็ตอยู่ในฤดูฝน งานภายนอกบางส่วนจึงช้าลงหรือหยุด ใบอนุญาตก่อสร้างที่ออกโดยองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นตามพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 ต้องต่ออายุเป็นระยะ และงานอาจหยุดระหว่างดำเนินการ

ความล่าช้าของตารางก่อสร้างไม่กี่เดือนในโครงการขนาด 200–300 ยูนิตเป็นเรื่องที่พบได้ทั่วไป สิ่งที่แยกจากกรณีมีปัญหาคือ ผู้พัฒนาระบุสาเหตุ แสดงตารางที่ปรับใหม่ และยังตอบคำถามอยู่

งวดชำระเงินผูกกับงวดงาน: ตรวจสอบงวดงานอย่างไรก่อนจ่าย

ตารางชำระเงินในโครงการก่อนสร้างเสร็จผูกกับงวดงาน เริ่มจากเงินจอง งวดที่ชำระตอนเซ็นสัญญา จากนั้นเป็นงวดตามความคืบหน้าของการก่อสร้าง และยอดคงเหลือเมื่อรับโอน องค์ประกอบของงวดงานและสัดส่วนแตกต่างกันไปในแต่ละโครงการ เงื่อนไขที่แน่นอนอยู่ในสัญญา

หลักการของตารางนี้คือ เงินจ่ายออกไปสำหรับงานที่ทำเสร็จแล้ว ผู้พัฒนาจะส่งแจ้งเตือนการชำระเงินโดยอ้างอิงงวดงานที่ถึงแล้ว และก่อนโอนเงินควรตรวจยืนยันงวดงานนั้น

สิ่งที่ขอจากผู้พัฒนาได้ก่อนชำระเงิน:

• รายงานภาพถ่ายที่ระบุวันที่ถ่าย และเชื่อมโยงกับงานที่เรียกเก็บเงิน
• รายงานจากวิศวกรโครงการหรือที่ปรึกษาทางเทคนิคเรื่องปริมาณงานที่แล้วเสร็จ
• การตรวจเทียบกับตารางในสัญญาว่า กำลังจ่ายงวดงานใด งวดถัดไปคืออะไร และคาดว่าเมื่อไร

การตรวจงวดงานทำได้ไม่ยาก ดูว่าใบแจ้งหนี้เป็นของงวดงานใด และงวดงานนั้นทำเสร็จที่ไซต์แล้วหรือยัง ใบแจ้งหนี้งวด "ผนังและหน้าต่าง" ในขณะที่ภาพถ่ายล่าสุดยังเห็นช่องเปิดว่างอยู่ เป็นเหตุให้ต้องสอบถามก่อนโอนเงิน ส่วนคำขอให้เร่งชำระเงินก่อนกำหนดในตารางเป็นอีกกรณีหนึ่ง เราแนะนำว่าไม่ควรทำตามโดยไม่มีคำชี้แจงเป็นลายลักษณ์อักษร

การตรวจสอบโครงการระหว่างก่อสร้างสำหรับผู้ซื้อสรุปได้เป็นวินัยง่าย ๆ คือ ทุกงวดชำระเงินจ่ายออกไปหลังจากยืนยันงวดงานที่ตรงกันแล้ว

ติดตามความคืบหน้าที่ไซต์อย่างไร

ผู้พัฒนาบางรายในภูเก็ตลงรายงานภาพถ่ายและวิดีโอความคืบหน้าการก่อสร้างในโฟลเดอร์เอกสารสำหรับบริษัทตัวแทนอย่างสม่ำเสมอ แต่ไม่ใช่ทุกรายที่รายงาน และคุณภาพก็ต่างกัน บางรายถ่ายทุกเดือนพร้อมคำอธิบายงาน บางรายมีเพียงไม่กี่ภาพและไม่ระบุวันที่

การติดตามความคืบหน้าการก่อสร้างเป็นสิ่งที่ Undersun Estate ทำเอง เจ้าหน้าที่เดินทางไปตรวจที่ไซต์และถ่ายภาพสิ่งที่เกิดขึ้นในโครงการ ประมาณเดือนละครั้งบริษัทถ่ายวิดีโอด้วยโดรนพร้อมกันหลายโครงการ มุมสูงทำให้เห็นสิ่งที่ภาพระดับพื้นไม่ติด ทั้งชั้นที่งานไปถึงจริง สภาพอาคารข้างเคียง และมีเครื่องจักรอยู่ในไซต์หรือไม่

ลูกค้าต่างชาติของ Undersun Estate ราวครึ่งหนึ่งซื้ออสังหาริมทรัพย์ในภูเก็ตโดยไม่เคยเดินทางมาไทยเลย สำหรับผู้ซื้อที่อยู่อีกประเทศหนึ่ง ภาพจากไซต์ทำหน้าที่แทนการมาดูด้วยตนเอง เจ้าหน้าที่ไปที่โครงการ ถ่ายอาคารหลังที่เกี่ยวข้อง และนำคำถามของผู้ซื้อไปถามผู้พัฒนา

ควรเข้าซื้อในช่วงไหนของโครงการ

การเข้าซื้อช่วงพรีเซล ก่อนเปิดขายทั่วไป มักได้ราคาดีที่สุดในโครงการและได้เลือกยูนิตดีที่สุด ทั้งชั้น วิว และแปลน ในสองปี ราคาในโครงการที่ไปได้ดีเพิ่มขึ้นได้หลายสิบเปอร์เซ็นต์ และผู้ซื้อที่เข้าก่อนได้ส่วนเพิ่มนั้นเต็มจำนวน

สิ่งที่แลกมาคือเวลา จากการจองถึงวันรับกุญแจในช่วงเปิดขายใช้เวลาราวสองปี และตลอดช่วงนั้นผู้ซื้อขึ้นอยู่กับว่าผู้พัฒนาจะทำโครงการจนแล้วเสร็จหรือไม่ ความเสี่ยงของโครงการระหว่างก่อสร้างในภูเก็ตกระจุกอยู่ตรงนี้

จึงได้หลักง่าย ๆ ว่า ยิ่งเข้าซื้อเร็วเท่าไร ยิ่งต้องดูผู้พัฒนาและตัวโครงการละเอียดขึ้นเท่านั้น บริษัทเคยสร้างอาคารใดเสร็จบ้างและใช้เวลาเท่าไร ใครเป็นผู้สนับสนุนทางการเงิน โครงการมีใบอนุญาตก่อสร้างที่ใช้ได้อยู่และจดทะเบียนตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 หรือไม่ และสัญญาระบุวันโอนไว้อย่างไร

การตรวจสอบผู้พัฒนาโครงการในประเทศไทยดำเนินการจากเอกสารที่ผู้พัฒนาให้มาเอง ทั้งรายชื่อโครงการที่สร้างเสร็จพร้อมกรอบเวลาจริง ใบอนุญาตก่อสร้าง และเอกสารจดทะเบียนบริษัท ได้แก่ หนังสือรับรองนิติบุคคลจากกรมพัฒนาธุรกิจการค้า สิ่งที่ควรขอและควรดูในเอกสารเหล่านี้ อ่านได้ในบทความแยกต่างหาก วิธีตรวจสอบผู้พัฒนาโครงการในภูเก็ตก่อนเซ็นสัญญา

Undersun Estate ตรวจเอกสารเรื่องโฉนด ผู้พัฒนา และสัญญา ในฐานะส่วนหนึ่งของการดูแลผู้ซื้อ โดยใช้เอกสารที่ขอจากผู้พัฒนาหรือผู้ขาย จะตรวจลึกแค่ไหนขึ้นอยู่กับตัวทรัพย์ ส่วนการตรวจสอบสถานะทางกฎหมายเต็มรูปแบบเป็นบริการแยกที่มีค่าใช้จ่าย ดำเนินการผ่านสำนักงานกฎหมายพันธมิตร

ถ้าการหยุดงานยืดเยื้อ

การหยุดงานกลายเป็นเหตุให้ต้องดำเนินการเมื่องานหยุดนานเกินหนึ่งรอบรายงาน และผู้พัฒนาหยุดอธิบายว่าเกิดอะไรขึ้น

สิ่งที่ควรขอในกรณีนั้น:

• คำชี้แจงเป็นลายลักษณ์อักษรถึงสาเหตุที่หยุดงาน และตารางงานที่ปรับใหม่
• การยืนยันว่าใบอนุญาตก่อสร้างยังใช้ได้อยู่
• สถานะของสัญญากับผู้รับเหมาหลัก หากงานหยุดหลังเปลี่ยนผู้รับเหมา

ควบคู่กันควรอ่านสัญญาอีกครั้ง สัญญาควรกำหนดวันโอนและผลของการไม่เป็นไปตามนั้นไว้ ว่าผู้ซื้อได้อะไรเมื่อล่าช้า และออกจากสัญญาได้ในเงื่อนไขใด หากไม่มีข้อกำหนดดังกล่าว เรื่องนี้เข้าสู่ประเด็นทางกฎหมาย และต้องใช้ทนายความที่มีใบอนุญาตในประเทศไทย

ปัญหาทางการเงินของผู้พัฒนาโครงการปรากฏก่อนที่ไซต์จะหยุด ทั้งการขอให้จ่ายก่อนกำหนดในตาราง งานที่หยุดในโครงการอื่นของบริษัทเดียวกัน และการปฏิเสธที่จะแสดงเอกสารใบอนุญาต แต่ละสัญญาณมีคำอธิบายของตัวเองได้ เมื่อมาพร้อมกันจึงเป็นเหตุให้ต้องตรวจสอบอย่างจริงจัง

ผู้ซื้อควรทำอย่างไร

งานที่หยุดที่ไซต์เป็นเหตุให้ขอเอกสาร ไม่ใช่เหตุให้ออกจากสัญญาทันที ลำดับการทำงานเหมือนกับในภาวะปกติ คือ ยืนยันงวดงานก่อนทุกงวดชำระเงิน ถ่ายภาพทรัพย์อย่างสม่ำเสมอ และรับคำตอบเป็นลายลักษณ์อักษรจากผู้พัฒนาเรื่องกรอบเวลา

Undersun Estate ดูโครงการที่คุณสนใจให้ได้ ทั้งสถานการณ์ที่ไซต์ตอนนี้ โครงสร้างตารางชำระเงินในสัญญา และคำถามที่ควรถามผู้พัฒนาก่อนโอนงวดถัดไป เมื่อโครงการแล้วเสร็จ บริษัทดูแลการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่กรมที่ดิน รวมถึงกรณีที่ใช้หนังสือมอบอำนาจ

เรื่องภาระผูกพันตามสัญญา ภาษี และมรดก ควรตรวจสอบสถานการณ์ของคุณเองกับผู้เชี่ยวชาญที่มีใบอนุญาตในประเทศไทย ข้อมูลในบทความนี้เป็นกรอบทั่วไป

Undersun Estate สำหรับผู้ซื้อชาวต่างชาติในภูเก็ต

Undersun Estate เป็นบริษัทตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ในภูเก็ต ทีมงานอยู่ในตลาดท้องถิ่นตั้งแต่ปี 2563 และใช้ชื่อ Undersun Estate ตั้งแต่ปี 2565 เราขายทั้งโครงการใหม่และทรัพย์มือสอง มีโครงการจากผู้พัฒนากว่า 500 โครงการ และทรัพย์มือสองกว่า 200 รายการ ครอบคลุม 15 ทำเลขึ้นไป สำนักงานอยู่ที่กะทู้ เปิดจันทร์ถึงศุกร์ 10:00–20:00 น. ทีมงานทำงานด้วยภาษาอังกฤษ รัสเซีย ยูเครน และไทย และบริษัทมีคะแนนรีวิวบน Google 5.0

Undersun Estate เป็นผู้ร่วมก่อตั้ง Phuket Property Association และพันธมิตรของ Phuket Real Estate Association (P-REA) และติดหนึ่งในห้าบริษัทตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ที่ดีที่สุดในภูเก็ตจากการจัดอันดับของ The Thaiger เราไม่เก็บค่าคอมมิชชันจากผู้ซื้อ และดูแลการซื้อตลอดช่วงก่อสร้าง การตรวจรับ และการจดทะเบียนที่กรมที่ดิน ประมาณ 30% ของธุรกรรมมาจากลูกค้าที่กลับมาซื้อซ้ำและการแนะนำบอกต่อ

ถ้าคุณกำลังวางแผนซื้ออสังหาริมทรัพย์ในภูเก็ต เรายินดีมากถ้าคุณจะให้เราดูแลการซื้อครั้งนี้ บอกงบประมาณและทำเลที่คุณสนใจมา แล้วเราจะส่งตัวเลือกที่เข้ากับโจทย์สองถึงสามรายการกลับไปภายในหนึ่งวัน