Задержки строительства на Пхукете: что означает пауза на площадке и что делать покупателю

Задержки строительства на Пхукете случаются по разным причинам, и большая часть пауз на площадке плановая: набор прочности бетона, сезон дождей, ожидание партии материалов, продление разрешительных документов. Отличить такую паузу от проблемы застройщика можно по двум вещам — по тому, что застройщик отвечает на запрос о статусе работ, и по тому, как график платежей соотносится с фактически выполненными этапами. Ниже — пример того, как идёт стройка на острове, как проверяется этап перед оплатой и что делать, если пауза затянулась.

Пример графика стройки

Стройка кондоминиума на Пхукете идёт узнаваемыми этапами: подготовка площадки и свайные работы, фундамент, монолитный каркас, стены и фасад, инженерные системы, отделка, благоустройство территории. У виллы этапов меньше, но логика та же.

Между этапами бывают перерывы, и часть из них заложена в технологию. Бетон набирает прочность неделями. С мая по октябрь на Пхукете сезон дождей, и часть наружных работ в это время идёт медленнее или останавливается. Разрешение на строительство, выданное местной администрацией по Закону о контроле за строительством (Building Control Act B.E. 2522), периодически продлевается, и на время оформления работы могут приостановиться.

Сдвиг сроков строительства на несколько месяцев для проекта на 200–300 юнитов — рабочая ситуация. Отличается она от проблемной тем, что застройщик называет причину, показывает обновлённый график и продолжает отвечать на вопросы.

Платежи привязаны к этапам: как этап подтверждается перед оплатой

График платежей в строящемся проекте привязан к этапам работ: резервационный взнос, платёж при подписании договора, дальше взносы по мере прохождения этапов строительства и остаток к передаче ключей. Состав этапов и их доли различаются от проекта к проекту, точные условия — в договоре.

Логика схемы в том, что деньги уходят за сделанную работу. Уведомление о платеже приходит от застройщика со ссылкой на достигнутый этап, и до перевода средств этот этап имеет смысл подтвердить.

Что можно запросить у застройщика перед платежом:

• фотоотчёт с датой съёмки и привязкой к конкретным работам, за которые выставлен счёт;
• отчёт инженера проекта или технического консультанта о выполненных объёмах;
• сверку с графиком в договоре: какой этап оплачивается, какой следующий и когда он ожидается.

Проверяется этап просто: за какой этап выставлен счёт и выполнен ли он на площадке. Счёт по этапу «стены и окна» при пустых оконных проёмах на свежей съёмке — повод разобраться до перевода. Отдельно стоит просьба ускорить платежи против графика: такую просьбу мы рекомендуем не выполнять без письменного обоснования.

Проверка проекта на стадии строительства для покупателя сводится к простой дисциплине: каждый платёж уходит после того, как подтверждён соответствующий ему этап.

Как отслеживается прогресс на площадке

Часть застройщиков на Пхукете регулярно выкладывает фото- и видеоотчёты о ходе строительства в папки с материалами для агентств. Отчитываются не все, и качество отчётов различается: где-то это ежемесячная съёмка с подписями к работам, где-то несколько кадров без даты.

Контроль хода строительства Undersun Estate ведёт самостоятельно. Менеджеры выезжают на площадки на инспекции и снимают, что происходит на объекте. Примерно раз в месяц агентство проводит видеосъёмку с дрона сразу по нескольким проектам — с высоты видно то, что не попадает в кадр с земли: реальный этаж, на котором идут работы, состояние соседних корпусов, занята ли площадка техникой.

Около половины международных клиентов Undersun Estate покупает недвижимость на Пхукете, ни разу не приехав в Таиланд. Для покупателя, который находится в другой стране, съёмка с площадки заменяет личный визит: менеджер выезжает на объект, снимает конкретный корпус и передаёт вопросы застройщику.

На какой стадии заходить в проект

Вход на пресейле, до старта открытых продаж, обычно даёт лучшую цену в проекте и лучший выбор юнитов — этаж, вид, планировку. За два года цены в удачном проекте могут вырасти на десятки процентов, и покупатель, зашедший первым, забирает этот рост целиком.

Платой за это идёт срок. От резервирования до ключей на старте продаж проходит около двух лет, и всё это время покупатель зависит от того, доведёт ли застройщик проект до сдачи. Риски строящихся проектов на Пхукете сосредоточены здесь.

Отсюда простое правило: чем раньше стадия входа, тем внимательнее нужно смотреть на застройщика и на сам проект. Какие объекты компания уже сдала и в какие сроки. Кто финансирует стройку. Есть ли у проекта действующее разрешение на строительство и регистрация по Закону о кондоминиумах (Condominium Act B.E. 2522). Что написано в договоре про дату передачи.

Проверка застройщика в Таиланде идёт по документам, которые предоставляет сам застройщик: список сданных объектов со сроками, разрешение на строительство, регистрационные документы компании — свидетельство о регистрации и аффидевит из Департамента развития бизнеса (Department of Business Development). Что запрашивать и на что в этих бумагах смотреть, разобрано в отдельном материале — как проверить застройщика на Пхукете перед подписанием.

Undersun Estate смотрит документы по титулу, застройщику и договору в рамках сопровождения покупателя — по бумагам, которые запрашивает у застройщика или продавца. Насколько глубоко, зависит от объекта. Полный юридический due diligence — отдельная платная услуга через партнёрские юридические компании.

Если пауза затянулась

Пауза становится поводом для действий, когда работы стоят дольше одного отчётного цикла и застройщик перестаёт объяснять, что происходит.

Что запросить в этом случае:

• письменное объяснение причины остановки и обновлённый график работ;
• подтверждение действующего разрешения на строительство;
• статус договора с генеральным подрядчиком, если работы остановились после смены подрядчика.

Параллельно стоит перечитать договор. В нём должна быть зафиксирована дата передачи объекта и последствия её нарушения: что покупатель получает при просрочке и при каких условиях может выйти из сделки. Если такого пункта нет, вопрос переходит в юридическую плоскость, и здесь нужен лицензированный тайский юрист.

Финансовые проблемы застройщика проявляются раньше, чем останавливается стройка. Просьбы платить вперёд графика, остановка работ на других проектах той же компании, отказ показывать разрешительные документы — каждый из этих сигналов сам по себе объясним, вместе они дают повод разбираться предметно.

Что делать покупателю

Остановка работ на площадке — повод запросить документы, а не выходить из сделки. Порядок действий тот же, что и в обычном режиме: подтверждение этапа перед каждым платежом, регулярная съёмка объекта, письменные ответы застройщика на вопросы о сроках.

Undersun Estate может посмотреть конкретный проект: что происходит на площадке сейчас, как построен график платежей в договоре и какие вопросы имеет смысл задать застройщику до следующего перевода. После сдачи проекта агентство сопровождает регистрацию перехода права в Земельном департаменте, в том числе по доверенности.

Вопросы по договорным обязательствам, налогам и наследованию сверяйте со своей ситуацией у лицензированного тайского специалиста — здесь дана общая рамка.

Undersun Estate для иностранных покупателей на Пхукете

Undersun Estate — агентство недвижимости на Пхукете. Команда на местном рынке с 2020 года, под брендом Undersun Estate — с 2022-го. Продаём новостройки и вторичку: 500+ проектов от застройщиков и 200+ объектов вторичного рынка в 15+ районах. Офис в Катху, Пн–Пт с 10:00 до 20:00, работаем на английском, русском, украинском и тайском, рейтинг на Google — 5,0.

Undersun Estate — соучредитель Phuket Property Association и партнёр Phuket Real Estate Association (P-REA), агентство входит в пятёрку лучших агентств недвижимости Пхукета по версии издания The Thaiger. Комиссию с покупателя не берём, ведём сделку через стройку, приёмку и регистрацию в Земельном департаменте. Около 30% сделок — повторные покупатели и рефералы.

Если вы планируете покупку недвижимости на Пхукете — будем рады, если эту покупку вы доверите нам. Напишите бюджет и районы, которые смотрите: подборку из двух-трёх подходящих вариантов пришлём в течение суток.