การถือครองอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยสำหรับชาวต่างชาติ: 3 ความเข้าใจผิดที่ทำให้ผู้ซื้อเสียเวลา

ในประเทศไทย ชาวต่างชาติถือครองอสังหาริมทรัพย์ได้สองรูปแบบหลัก คือฟรีโฮลด์ (กรรมสิทธิ์) และลีสโฮลด์ (สิทธิการเช่า) ฟรีโฮลด์ให้กรรมสิทธิ์เต็มรูปแบบโดยไม่จำกัดระยะเวลา ส่วนลีสโฮลด์เป็นสิทธิการใช้ทรัพย์ที่จดทะเบียนแล้วเป็นเวลา 30 ปี และต่ออายุได้อีก 30 ปีสองครั้ง

ฟรีโฮลด์และลีสโฮลด์คืออะไร

ทั้งฟรีโฮลด์และลีสโฮลด์จดทะเบียนที่กรมที่ดิน (Land Department) รูปแบบที่ชาวต่างชาติถือครองได้ขึ้นอยู่กับประเภททรัพย์:

อาคารชุดอยู่ภายใต้พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 (Condominium Act B.E. 2522) ซึ่งอนุญาตให้ชาวต่างชาติถือกรรมสิทธิ์แบบฟรีโฮลด์ในยูนิตภายในโควตา สำหรับวิลล่า กฎหมายไทยถือว่าตัวอาคารและที่ดินเป็นทรัพย์สินแยกจากกัน จึงจดทะเบียนแยกกัน

ฟรีโฮลด์ให้สิทธิในทรัพย์สินเต็มรูปแบบ คือขาย ให้ และส่งต่อเป็นมรดกได้ ลีสโฮลด์อาจให้สิทธิเหล่านี้ได้เช่นกัน แต่ต้องระบุไว้ในสัญญาเช่าอย่างชัดเจนเท่านั้น

การซื้อแบบฟรีโฮลด์มักแพงกว่าเล็กน้อย โดยต้องจ่ายค่าโควตาฟรีโฮลด์เพิ่มประมาณ 10,000 บาทต่อ ตร.ม. (ประมาณ 300 ดอลลาร์ ที่อัตรา 33 บาทต่อดอลลาร์) นอกจากนี้ผู้ซื้อต้องจ่ายค่าธรรมเนียมจดทะเบียน: ฟรีโฮลด์ที่ซื้อจากผู้พัฒนาโครงการประมาณ 3–3.3% และลีสโฮลด์ประมาณ 1.1%

รูปแบบใดเหมาะสมขึ้นอยู่กับวัตถุประสงค์ของการซื้อและตัวทรัพย์

โควตา 49% สำหรับคอนโดในไทยของชาวต่างชาติทำงานอย่างไร

โควตานี้จำกัดฟรีโฮลด์ของคอนโด ตามมาตรา 19 ทวิ แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 (โควตาต่างชาติ 49% สำหรับฟรีโฮลด์) ชาวต่างชาติรวมกันถือกรรมสิทธิ์แบบฟรีโฮลด์ในยูนิตที่มีพื้นที่รวมไม่เกิน 49% ของพื้นที่ขายทั้งหมดของอาคารชุดที่จดทะเบียนแล้ว นับเป็นพื้นที่ตารางเมตร ไม่รวมพื้นที่ส่วนกลาง ที่จอดรถ และล็อบบี้ สัดส่วนถูกกำหนดตอนจดทะเบียนอาคารชุดตามมาตรา 6 ของกฎหมาย

สมมติว่าพื้นที่ขายของอาคารชุดคือ 10,000 ตร.ม. ชาวต่างชาติรวมกันถือฟรีโฮลด์ได้ในยูนิตที่มีพื้นที่รวมสูงสุด 4,900 ตร.ม. สตูดิโอ 35 ตร.ม. จะใช้โควตาส่วนนี้ไป 35 ตร.ม.

ความเชื่อที่ 1: ชาวต่างชาติถือครองอสังหาริมทรัพย์ในไทยไม่ได้เลย

ความเชื่อนี้มาจากข้อจำกัดจริงเรื่องที่ดิน ชาวต่างชาติถือกรรมสิทธิ์ที่ดินเต็มรูปแบบไม่ได้ แต่จดทะเบียนเป็นการเช่าระยะยาวหรือลีสโฮลด์ได้ ส่วนคอนโดและตัวอาคารวิลล่าถือได้ทั้งแบบฟรีโฮลด์และลีสโฮลด์

ความเชื่อที่ 2: การซื้อวิลล่าต้องมีบริษัทไทย

การซื้อวิลล่าไม่จำเป็นต้องมีบริษัทไทย ตัวอาคารจดทะเบียนในชื่อผู้ซื้อแบบฟรีโฮลด์หรือลีสโฮลด์ ส่วนที่ดินจดทะเบียนแบบลีสโฮลด์ 30 ปีที่กรมที่ดิน

ที่ดินยังจัดเป็นสิทธิเก็บกิน (usufruct) ได้ ซึ่งเป็นสิทธิใช้ทรัพย์สินของผู้อื่นตามมาตรา 1417–1428 ของประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ (Civil and Commercial Code) สิทธิเก็บกินกำหนดได้ไม่เกิน 30 ปีหรือตลอดชีวิต หากไม่ระบุระยะเวลา ให้ถือว่าเป็นตลอดชีวิต สิทธิสิ้นสุดเมื่อผู้ถือสิทธิเสียชีวิต ไม่ตกทอดแก่ทายาท และไม่กลายเป็นกรรมสิทธิ์

กรณีเฉพาะอีกกรณีคือที่ดินที่บริษัทไทยเป็นเจ้าของ โครงสร้างนี้ชอบด้วยกฎหมายหากบริษัทเป็นบริษัทจริงที่ประกอบกิจการจริง ส่วนบริษัทนอมินีที่ตั้งขึ้นเพียงเพื่อถือที่ดินและวิลล่าเป็นสิ่งที่ผิดกฎหมาย

ความเชื่อที่ 3: ลีสโฮลด์ไม่ใช่การถือครองที่แท้จริง

ความเชื่อนี้มาจากคำว่า "เช่า" ลีสโฮลด์จัดทำเป็นการเช่าระยะยาวจริง จึงเกิดความรู้สึกว่าไม่ได้เป็นการถือครองเลย ลีสโฮลด์เป็นรูปแบบการถือครองที่ถูกต้องตามกฎหมายอย่างสมบูรณ์ สิทธิจดทะเบียนที่กรมที่ดินและมีผลตลอดอายุสัญญาเช่า ในทางกฎหมาย ลีสโฮลด์จัดเป็นรูปแบบการถือครองรูปแบบหนึ่ง และเป็นรูปแบบที่ถูกกฎหมายทุกประการ

เกี่ยวกับ Undersun Estate

หากคุณกำลังเลือกทรัพย์ในภูเก็ตและอยากรู้ล่วงหน้าว่าทรัพย์นั้นถือครองได้ในรูปแบบใด ติดต่อ Undersun Estate ได้เลย เราเป็นบริษัทอสังหาริมทรัพย์ในภูเก็ตและเป็นผู้ร่วมก่อตั้ง Phuket Property Association เราจะคัดตัวเลือกให้ตรงกับงบประมาณและเป้าหมายการซื้อ พร้อมอธิบายรูปแบบการถือครองของแต่ละรายการ ทักมาหาเราได้ทาง WhatsApp