ที่ดินในภูเก็ตยังเหลือที่ไหนบ้าง: ภาพรวมรายทำเลสำหรับผู้ซื้อปี 2569

ที่ดินว่างใกล้ชายหาดในภูเก็ตเหลือน้อยมาก ในทำเลยอดนิยมอย่างบางเทา การก่อสร้างขยายเข้าไปด้านในของเกาะ และราคาที่ดินขึ้นอยู่กับทำเลและผังเมือง อุปทานที่ดินในภูเก็ตปี 2569 กระจายตัวไม่เท่ากัน บางทำเลไม่เหลือที่ดินว่างสำหรับก่อสร้างแล้ว ส่วนบางทำเลยังพอหาตัวเลือกที่ดีในราคาที่เข้าถึงได้

ราคาที่ดินในภูเก็ตเปลี่ยนไปอย่างไร

ในช่วงยี่สิบปี ที่ดินในภูเก็ตมีราคาเพิ่มขึ้น 7.5 เท่า ตามดัชนี AREA (Agency for Real Estate Affairs, FIABCI-Thai) ปี 2547–2567 ดัชนี AREA อีกชุดสำหรับปี 2558–2567 แสดงการเติบโต 2.1 เท่าในเก้าปี ในบรรดาทำเลติดชายหาด ราไวย์และบางเทาเติบโตเร็วที่สุด ส่วนกะรนเติบโตต่ำกว่าอย่างเห็นได้ชัด ข้อมูล AREA สิ้นสุดที่ปี 2567 อ่านการวิเคราะห์ฉบับเต็มได้ในบทความ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ภูเก็ต 2569: ความต้องการซื้อรายอำเภอ และราคาที่ดิน

ตะวันตกเฉียงเหนือ: ไม้ขาว บางเทา และเชิงทะเล

บางเทา ถูกพัฒนาเร็วกว่าทำเลอื่นของเกาะ ตามข้อมูลของ Colliers Thailand ในปี 2567 บางเทามีสัดส่วน 44% ของโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ทั้งหมด และพื้นที่ตะวันตกเฉียงเหนือโดยรวมมีสัดส่วน 33% ของโครงการคอนโดที่เปิดตัวในปี 2568 ที่นี่แทบไม่มีที่ดินว่างใกล้ชายหาดแล้ว การก่อสร้างจึงขยายเข้าไปด้านในของทำเล และยิ่งทรัพย์อยู่ใกล้ชายหาดหรือเดินทางไปชายหาดสะดวกเท่าไร ราคายิ่งสูงขึ้น ราคาที่ดินและทรัพย์ได้แรงหนุนจากชายหาดยอดนิยมของนักท่องเที่ยวและลากูน่า ภูเก็ต รีสอร์ทแบบครบวงจรระดับพรีเมียมที่มีสิ่งอำนวยความสะดวกของตัวเอง ที่ดินราคา 20–45 ล้านบาทต่อไร่ (ราว 0.6–1.4 ล้านดอลลาร์ ที่ 33 บาทต่อดอลลาร์ ตามการประเมินของ Colliers ปี 2568) ตามดัชนี AREA ทำเลนี้อยู่ในกลุ่มที่เติบโตนำ คือเกือบ 11 เท่าในปี 2547–2567 และ 3.2 เท่าในปี 2558–2567

เชิงทะเล อยู่ติดบางเทา และอุปสงค์ที่อยู่อาศัยของสองทำเลนี้ใช้ร่วมกัน ตามการวิเคราะห์ของ The Thaiger เดือนมิถุนายน 2569 บางเทา เชิงทะเล และลายันรวมกันเป็นอันดับหนึ่งด้านจำนวนคำสอบถามของผู้ซื้อและผู้เช่าที่อยู่อาศัย คือราว 18% ของคำสอบถามทั้งเกาะ

ไม้ขาว ซึ่งอยู่ใกล้สนามบิน ราคาที่ดินเท่ากัน คือ 20–45 ล้านบาทต่อไร่ ตามดัชนี AREA ราคาที่ดินที่นี่เพิ่มขึ้น 9 เท่าในปี 2547–2567 และ 3 เท่าในปี 2558–2567

ชายฝั่งตะวันตก: กมลา ป่าตอง กะรน และกะตะ

กมลา มีที่ดินแพงที่สุดในตารางของ Colliers คือ 40–100 ล้านบาทต่อไร่ (ราว 1.2–3.0 ล้านดอลลาร์) ที่อยู่อาศัยที่นี่ก็เป็นที่ต้องการเช่นกัน ตามข้อมูลของ The Thaiger มีคำสอบถามเช่า 2,718 รายการ และคำสอบถามซื้อ 1,172 รายการ ราคามัธยฐานของคอนโดอยู่ที่ราว 107,000 บาทต่อตารางเมตร

ป่าตอง ราคาถูกกว่า: 30–70 ล้านบาทต่อไร่ (ราว 0.9–2.1 ล้านดอลลาร์) อุปสงค์ที่อยู่อาศัยที่นี่เอนไปทางห้องสตูดิโออย่างมาก คิดเป็น 37% ของคำสอบถามเช่า ซึ่งเป็นสัดส่วนสูงที่สุดในกลุ่มตัวอย่างของ The Thaiger ราคามัธยฐานของคอนโดราว 88,000 บาทต่อตารางเมตร

กะรน และ กะตะ รวมอยู่ด้วยกันในตารางของ Colliers: 25–80 ล้านบาทต่อไร่ (ราว 0.8–2.4 ล้านดอลลาร์) กะรนเติบโตเบากว่าทำเลข้างเคียง ตามดัชนี AREA ราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 4 เท่าในปี 2547–2567 และ 1.3 เท่าในปี 2558–2567 ซึ่งเป็นหนึ่งในผลลัพธ์ที่ต่ำที่สุดในบรรดาทำเลติดชายหาดที่มีข้อมูล

ทางใต้: ราไวย์และฉลอง

ราไวย์ นำในการจัดอันดับของ AREA ด้านการเติบโตของราคาที่ดิน คือ 14 เท่าในปี 2547–2567 และ 3.3 เท่าในปี 2558–2567 ที่ดินราคา 20–45 ล้านบาทต่อไร่ (0.6–1.4 ล้านดอลลาร์) เท่ากับบางเทา ที่อยู่อาศัยที่นี่ก็เป็นที่ต้องการ ตามข้อมูลของ The Thaiger ราไวย์เป็นอันดับสองของเกาะ มีคำสอบถามเช่า 5,108 รายการ และคำสอบถามซื้อ 2,428 รายการ โดยมีสัดส่วนวิลล่าและการพำนักระยะยาวที่เด่นชัด ราคามัธยฐานของคอนโดราว 92,000 บาทต่อตารางเมตร

ฉลอง: ตามดัชนี AREA ราคาที่ดินในอ่าวฉลองเพิ่มขึ้น 9 เท่าในปี 2547–2567 ราคามัธยฐานของคอนโดที่นี่เท่ากับราไวย์ คือราว 92,000 บาทต่อตารางเมตร

เมืองภูเก็ตและชายฝั่งตะวันออก

เมืองภูเก็ต (ภูเก็ตทาวน์) มีที่ดินราคาเข้าถึงง่ายที่สุดในตารางของ Colliers: 10–20 ล้านบาทต่อไร่ (ราว 0.3–0.6 ล้านดอลลาร์) ถูกกว่าบางเทาและราไวย์ราวครึ่งหนึ่ง

ชายฝั่งตะวันออกไม่มีชายหาดที่เหมาะกับการลงเล่นน้ำ และมีนักท่องเที่ยวน้อยกว่าฝั่งตะวันตกของเกาะมาก ราคาที่ดินเปลี่ยนแปลงไม่สม่ำเสมอ ตามดัชนี AREA ปี 2558–2567 อ่าวมะขามเพิ่มขึ้น 3.3 เท่า และเกาะสิเหร่ 1.3 เท่า

เปรียบเทียบรายทำเล

1 ไร่เท่ากับ 1,600 ตารางเมตร ราคาต่อไร่นำมาจากบทความ ภูเก็ตในตัวเลข 2569: สร้างเท่าไร ขายได้เท่าไร และราคาต่อตารางเมตรเป็นอย่างไร จากข้อมูลของ Colliers Thailand ดัชนี AREA คำนวณจากปีฐาน (100)

สิ่งที่สร้างได้บนที่ดิน: ผังเมือง

สิ่งที่สร้างได้บนที่ดินแปลงหนึ่งกำหนดโดยสีของโซนในผังเมือง ฐานของเรื่องนี้คือกฎหมายผังเมือง (พระราชบัญญัติการผังเมือง พ.ศ. 2562) และกฎกระทรวงว่าด้วยผังเมืองรวมจังหวัดภูเก็ต ที่ออกในปี 2554 (ราชกิจจานุเบกษา) ผังเมืองภูเก็ตแบ่งเกาะเป็นโซน โซนสีเหลืองเป็นที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย สีส้มเป็นที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง สีแดงเป็นที่อยู่อาศัยหนาแน่นมากและพาณิชยกรรม สีเขียวเป็นเกษตรกรรม ผังเมืองรวมของจังหวัดจัดทำโดยกรมโยธาธิการและผังเมือง (Department of Public Works and Town & Country Planning) กระทรวงมหาดไทย ใบอนุญาตก่อสร้างอาคารแต่ละหลังออกตามพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร (Building Control Act) ซึ่งกำหนดว่าสร้างอะไรได้และด้วยเงื่อนไขใดบนที่ดินที่ทราบโซนแล้ว

นอกจากผังเมือง ยังมีประกาศของกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมว่าด้วยการคุ้มครองสิ่งแวดล้อมในจังหวัดภูเก็ต ซึ่งปรับปรุงล่าสุดในเดือนธันวาคม 2567 (ข้อความประกาศ พ.ศ. 2567 บนเว็บไซต์ DMCR) ประกาศนี้จำกัดการก่อสร้างบนที่ลาดชัน ที่ความสูง 40–80 เมตรจากระดับน้ำทะเล อาคารสูงได้ไม่เกิน 8 เมตร ที่ความสูง 80–140 เมตร อนุญาตให้สร้างบ้านสูงไม่เกิน 6 เมตร พื้นที่ก่อสร้างไม่เกิน 90 ตารางเมตร และสร้างได้เฉพาะบนที่ดินที่ถือครองก่อนวันที่ 16 ธันวาคม 2560 ข้อกำหนดเหล่านี้ใช้กับวิลล่าบนเนินเขาที่มองเห็นทะเลเป็นหลัก กฎของแต่ละโซนและข้อจำกัดด้านความสูงมีการเปลี่ยนแปลง ปัจจุบันผังเมืองรวมภูเก็ตฉบับปรับปรุงอยู่ระหว่างการแก้ไข และจนกว่าจะได้รับอนุมัติ กฎกระทรวงปี 2554 ยังคงใช้บังคับ สำหรับที่ดินแต่ละแปลง หลายอย่างขึ้นอยู่กับตำแหน่งของที่ดินนั้น

โซนกำหนดว่าจะสร้างอะไรบนที่ดินแปลงนั้นเอง และอะไรอาจเกิดขึ้นข้างเคียง ในโซนสีเหลืองความหนาแน่นของอาคารต่ำ ส่วนโซนสีส้มและสีแดงอนุญาตให้สร้างอาคารที่สูงและแน่นกว่า ซึ่งส่งผลต่อวิวจากหน้าต่าง เสียง และการเปลี่ยนแปลงของสภาพแวดล้อมตลอดช่วงที่ถือครอง สำหรับโครงการของผู้พัฒนา คำตอบอยู่ในเอกสารของโครงการ คือใบอนุญาตก่อสร้างที่ออกตาม Building Control Act และข้อมูลโซนของที่ดิน ขั้นแรกเลือกทำเลตามเป้าหมายการซื้อและงบประมาณ จากนั้นสำหรับทรัพย์ในรายชื่อสั้นจึงตรวจสอบโซน ความสูงที่อนุญาตของอาคารข้างเคียง และระยะทางถึงชายหาด เช็กลิสต์การเลือกทำเลนี้ช่วยเปรียบเทียบโครงการภายในทำเลเดียวกัน

ข้อมูลในปี 2569 บอกอะไร

ข้อมูล AREA ไม่พบทำเลติดชายหาดใดที่ราคาที่ดินลดลงในรอบยี่สิบปี ในทำเลที่ที่ดินว่างใกล้ชายหาดเหลือน้อยและการก่อสร้างขยายเข้าไปด้านใน อุปทานที่จำกัดและราคาที่ดินที่เพิ่มขึ้นช่วยรักษามูลค่าของอสังหาริมทรัพย์

อ่านภาพรวมตลาดเพิ่มเติมได้ในบทความ ภูเก็ตในตัวเลข 2569: สร้างเท่าไร ขายได้เท่าไร และราคาต่อตารางเมตรเป็นอย่างไร ส่วนวิธีเลือกทำเลตามเป้าหมายการซื้อ เราอธิบายไว้ในบทความ ทำเลไหนในภูเก็ตดีที่สุดสำหรับซื้อคอนโดปล่อยเช่า: เลือกอย่างไรให้ตรงเป้าหมาย

เกี่ยวกับ Undersun Estate

Undersun Estate เป็นบริษัทนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ในภูเก็ต ผู้ร่วมก่อตั้ง Phuket Property Association และพันธมิตรของ Phuket Real Estate Association (P-REA) เราทำงานกับโครงการใน 15+ ทำเลของเกาะ เลือกทำเลและทรัพย์ให้ตรงกับเป้าหมายและงบประมาณ ดูแลธุรกรรมและการจดทะเบียนที่กรมที่ดิน (Land Department) ส่งข้อความหาเราทาง WhatsApp แล้วเราจะคัดตัวเลือกในทำเลที่เหมาะกับคุณ