ซื้อวิลล่าแบบลีสโฮลด์ในภูเก็ต: สัญญาเช่า การจดทะเบียน และค่าใช้จ่าย
สารบัญ
ไปยังหัวข้อหลักของบทความอย่างรวดเร็ว
เมื่อซื้อวิลล่าในภูเก็ต ชาวต่างชาติมักสงสัยว่าจะถือกรรมสิทธิ์ได้อย่างไร คำตอบคือมีวิธีถือครองที่ชัดเจนและได้รับความคุ้มครองตามกฎหมาย วิลล่าแบบลีสโฮลด์ในภูเก็ต (leasehold) ถือครองผ่านการเช่าที่ดินระยะยาว ซึ่งจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน (Land Office) ส่วนตัววิลล่าจะจดทะเบียนเป็นกรรมสิทธิ์ในชื่อผู้ซื้อ หรือรวมอยู่ในสัญญาเช่าฉบับเดียวกันแบบลีสโฮลด์ก็ได้
ทำไมวิลล่าจึงถือครองแบบลีสโฮลด์
ลีสโฮลด์ในประเทศไทยเป็นวิธีที่ชาวต่างชาติใช้ถือครองวิลล่ากันโดยทั่วไป บุคคลธรรมดาสัญชาติต่างประเทศไม่สามารถซื้อที่ดินเป็นกรรมสิทธิ์ได้ ตามมาตรา 86 แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน (Land Code B.E. 2497) ที่ดินใต้วิลล่าจึงถือครองแบบลีสโฮลด์ คือสัญญาเช่า 30 ปี พร้อมสิทธิต่ออายุได้อีกสองครั้ง ครั้งละ 30 ปี ตามกฎหมายไทย ตัววิลล่าในฐานะสิ่งปลูกสร้างถือเป็นทรัพย์สินที่แยกจากที่ดิน
การซื้อวิลล่าแบบลีสโฮลด์ให้อะไรกับผู้ซื้อ
วิลล่าแบบลีสโฮลด์ทำให้ผู้ซื้อชาวต่างชาติถือครองวิลล่าและที่ดินใต้วิลล่าได้ตลอดระยะเวลาที่กำหนดในสัญญา หากสัญญาอนุญาต ผู้ซื้อสามารถ:
- ขายวิลล่า โดยเจ้าของใหม่จะได้รับสิทธิการเช่าตามระยะเวลาที่เหลือ (หากสัญญาไม่มีข้อนี้ การขายต้องได้รับความยินยอมจากผู้ให้เช่า ตามมาตรา 544 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์)
- ปล่อยเช่าวิลล่า
- ส่งต่อสิทธิตามสัญญาให้ทายาท
สิทธิของผู้ซื้อยังคงอยู่แม้เจ้าของที่ดินจะขายที่ดินไป เจ้าของที่ดินรายใหม่จะรับที่ดินไปพร้อมกับสัญญาเช่าและต้องปฏิบัติตามสัญญานั้น (มาตรา 569 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์)
ส่วนตัววิลล่าในฐานะสิ่งปลูกสร้าง ถือครองได้ด้วยวิธีใดวิธีหนึ่งต่อไปนี้:
- เป็นกรรมสิทธิ์ในชื่อผู้ซื้อ ผ่านสิทธิเหนือพื้นดิน (superficies) ซึ่งเป็นสิทธิแยกต่างหากในการเป็นเจ้าของสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินของผู้อื่น อยู่ภายใต้มาตรา 1410–1416 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ และต้องจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินเช่นกัน ส่วนที่ดินใต้วิลล่ายังคงเป็นที่ดินเช่า
- แบบลีสโฮลด์พร้อมที่ดิน ผู้ซื้อเช่าทั้งที่ดินและวิลล่าภายใต้สัญญาฉบับเดียวตลอดอายุสัญญา
| วิลล่าเป็นกรรมสิทธิ์ (สิทธิเหนือพื้นดิน) | วิลล่าแบบลีสโฮลด์พร้อมที่ดิน | |
|---|---|---|
| สิ่งที่จดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน | สัญญาเช่าที่ดินและสิทธิเหนือพื้นดินในวิลล่า | สัญญาเช่าที่ดินพร้อมวิลล่า |
| ผู้ซื้อถือครองวิลล่าอย่างไร | ในฐานะเจ้าของสิ่งปลูกสร้าง | ในฐานะผู้เช่า ตามอายุสัญญา |
| การรับมรดก | สิทธิเหนือพื้นดินตกทอดแก่ทายาท เว้นแต่นิติกรรมที่ก่อตั้งสิทธิกำหนดไว้เป็นอย่างอื่น | สิทธิตกทอดแก่ทายาท หากสัญญากำหนดไว้ |
สัญญาลีสโฮลด์
สิ่งที่ควรตรวจในสัญญา:
- ผู้ให้เช่าและผู้เช่า
- ที่ดิน ระบุตามโฉนดที่ดิน (title deed)
- ระยะเวลาเช่า ไม่เกิน 30 ปี
- ค่าเช่าและวิธีชำระ ชำระครั้งเดียวล่วงหน้าหรือแบ่งชำระเป็นงวด
- การใช้ประโยชน์ที่ดินและวิลล่าที่ได้รับอนุญาต
- โอนสิทธิการเช่าหรือให้เช่าช่วงวิลล่าได้หรือไม่
- สิทธิตามสัญญาตกทอดแก่ทายาทหรือไม่
การจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน
การเช่าที่ดินเกินสามปีต้องทำสัญญาเป็นหนังสือและจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน (มาตรา 538 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์) การจดทะเบียนทำที่สำนักงานที่ดินที่ที่ดินแปลงนั้นตั้งอยู่ในเขต และชำระค่าธรรมเนียมที่นั่นในวันจดทะเบียน
ระยะเวลาเช่าแต่ละครั้งต้องไม่เกิน 30 ปี หากสัญญาระบุระยะเวลานานกว่านั้น กฎหมายจะลดลงเหลือ 30 ปี (มาตรา 540) เมื่อจดทะเบียน ควรตรวจว่าระยะเวลาที่บันทึกไว้ที่สำนักงานที่ดินตรงกับที่ระบุในสัญญา
จดทะเบียนการเช่าได้โดยไม่ต้องเดินทางมาประเทศไทย ผู้ซื้อลงนามหนังสือมอบอำนาจในต่างประเทศ โดยใช้แบบ ท.ด.21 (Tor Dor 21) ของกรมที่ดิน โดยทั่วไปต้องให้โนตารีรับรอง จากนั้นรับรองโดยกระทรวงการต่างประเทศของประเทศที่ลงนาม และนิติกรณ์ที่สถานเอกอัครราชทูตหรือสถานกงสุลไทย ที่สำนักงานที่ดิน ผู้รับมอบอำนาจจะดำเนินการแทนผู้ซื้อ ลูกค้าต่างชาติของ Undersun Estate ราวครึ่งหนึ่งซื้ออสังหาริมทรัพย์ด้วยวิธีนี้
ค่าจดทะเบียนลีสโฮลด์
การจดทะเบียนการเช่ามีค่าใช้จ่ายสำหรับผู้ซื้อประมาณ 1.1% ของมูลค่าสัญญาเช่าตลอดอายุสัญญา ได้แก่ ค่าธรรมเนียมการจดทะเบียน 1% และอากรแสตมป์ 0.1%
ตัวอย่างเช่น วิลล่าแบบลีสโฮลด์ราคา 15 ล้านบาท (ประมาณ 455,000 ดอลลาร์สหรัฐ ที่อัตรา 33 บาทต่อ 1 ดอลลาร์) ค่าจดทะเบียนจะอยู่ที่ประมาณ 165,000 บาท (ประมาณ 5,000 ดอลลาร์) เมื่อต่ออายุสัญญาเช่า ระยะเวลาใหม่ต้องจดทะเบียนอีกครั้ง และชำระค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนอีกครั้ง
หากวิลล่าโอนเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ซื้อด้วยการซื้อขายสิ่งปลูกสร้างแยกต่างหาก การโอนนั้นมีค่าใช้จ่ายของตัวเอง ได้แก่ ค่าธรรมเนียมการจดทะเบียน 2% ของราคาประเมินของทางราชการตามบัญชีค่าธรรมเนียมแห่งประมวลกฎหมายที่ดิน และอากรแสตมป์ 0.5% หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ (specific business tax) 3.3% ขึ้นอยู่กับผู้ขาย
| รายการ | อัตรา | ฐานการคำนวณ |
|---|---|---|
| ค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนการเช่า | 1% | มูลค่าสัญญาเช่าตลอดอายุสัญญา |
| อากรแสตมป์สัญญาเช่า | 0.1% | มูลค่าสัญญาเช่าตลอดอายุสัญญา |
| ค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนเมื่อโอนวิลล่าแยกต่างหาก | 2% | ราคาประเมินของทางราชการ |
| อากรแสตมป์หรือภาษีธุรกิจเฉพาะเมื่อโอนวิลล่าแยกต่างหาก | 0.5% หรือ 3.3% | ขึ้นอยู่กับผู้ขาย |
ข้อมูล ณ เดือนพฤศจิกายน 2026 สำหรับคำถามด้านกฎหมายและภาษีเกี่ยวกับการซื้อของคุณ ควรตรวจสอบกับทนายความหรือที่ปรึกษาด้านภาษีที่มีใบอนุญาตในประเทศไทย
Undersun Estate: วิลล่าในภูเก็ต
Undersun Estate เป็นบริษัทตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ในภูเก็ต เป็นผู้ร่วมก่อตั้ง Phuket Property Association และเป็นพันธมิตรของ Phuket Real Estate Association (P-REA) สมาคมวิชาชีพในท้องถิ่น ฐานข้อมูลของเรามีโครงการจากผู้พัฒนามากกว่า 500 โครงการ และทรัพย์มือสองมากกว่า 200 รายการ
หากคุณกำลังเลือกวิลล่าในภูเก็ต ส่งข้อความหาเราทาง WhatsApp หรือผ่านแบบฟอร์มในหน้านี้ บอกงบประมาณและทำเลที่คุณสนใจ เราจะคัดเลือกตัวเลือกที่เหมาะสม และดูแลการซื้อขายจนถึงการจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน
คำถามที่พบบ่อย
ชาวต่างชาติซื้อวิลล่าในภูเก็ตเป็นกรรมสิทธิ์ของตัวเองได้หรือไม่
จะเกิดอะไรขึ้นกับสัญญาเช่าหากผู้เช่าเสียชีวิต
ผู้ซื้อต้องจ่ายค่าคอมมิชชันให้บริษัทตัวแทนเมื่อซื้อวิลล่าแบบลีสโฮลด์หรือไม่
Tatiana Korostyleva
ประธานเจ้าหน้าที่ฝ่ายการตลาด (CMO)
Tatiana Korostyleva is a co-founder and the Marketing Director of Undersun Estate. With 6 years in digital marketing and over …
