วิธีตรวจสอบประวัติผู้พัฒนาโครงการในภูเก็ตก่อนลงนาม: ขั้นตอนการตรวจสอบของ Undersun Estate

ประเด็นสำคัญ

• ผู้พัฒนาโครงการในภูเก็ตควรจดทะเบียนกับกรมพัฒนาธุรกิจการค้า (DBD) และมีใบอนุญาตก่อสร้างที่ยังมีผล ใบอนุญาตอาคารชุด และสำหรับโครงการขนาดใหญ่ ต้องมีรายงานการประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อม (EIA) ที่ได้รับอนุมัติ
• ข้อมูลการจดทะเบียนบริษัทตรวจสอบออนไลน์ได้ ระบบข้อมูลสาธารณะของ DBD เปิดให้ทุกคนยืนยันการจดทะเบียนบริษัท รายชื่อกรรมการ และงบการเงินที่ยื่นไว้ (dbd.go.th)
• ประวัติของผู้พัฒนาโครงการสำคัญไม่แพ้เอกสาร ทั้งโครงการที่สร้างเสร็จแล้ว การส่งมอบตรงเวลา และผู้ซื้อที่พร้อมยืนยันความน่าเชื่อถือ
• Undersun Estate ขอเอกสารครบชุดโดยตรงจากผู้พัฒนาโครงการ และตรวจสอบภายในบริษัทสำหรับทุกโครงการก่อนนำเสนอต่อผู้ซื้อ ส่วนกรณีที่ต้องการการตรวจสอบทางกฎหมายเชิงลึก สำนักงานกฎหมายพันธมิตรจะดำเนินการให้ในรูปแบบบริการแยกต่างหาก

ทำไมการตรวจสอบผู้พัฒนาโครงการในภูเก็ตจึงสำคัญจริง ๆ

ประเทศไทยไม่มีทะเบียนกลางของผู้พัฒนาโครงการที่ผู้ซื้อจะค้นหาได้จากที่เดียว ข้อมูลเรื่องการจดทะเบียน ใบอนุญาต และสถานะโครงการ กระจายอยู่ตามหน่วยงานต่าง ๆ ข้อมูลบริษัทอยู่ที่กรมพัฒนาธุรกิจการค้า โฉนดที่ดินและการจดทะเบียนอาคารชุดอยู่ที่กรมที่ดิน และการอนุมัติด้านสิ่งแวดล้อมอยู่ที่สผ.

การตรวจสอบใช้หลายขั้นตอนและหลายแหล่งข้อมูล และเป็นขั้นตอนสำคัญของการซื้อที่จัดการอย่างดี ผู้ซื้อทำเองหรือให้บริษัทตัวแทนทำแทนก็ได้ และเมื่อถึงวันลงนามก็รู้ว่ากำลังซื้ออะไรอยู่

ควรขอเอกสารอะไรจากผู้พัฒนาโครงการ

จุดเริ่มต้นของการตรวจสอบผู้พัฒนาทุกครั้งคือหนังสือรับรองการจดทะเบียนบริษัทจากกรมพัฒนาธุรกิจการค้า เอกสารนี้เรียกว่าหนังสือรับรองบริษัท ซึ่งแสดงรายชื่อกรรมการที่จดทะเบียน ผู้ถือหุ้น ทุนจดทะเบียน และวันที่จดทะเบียนจัดตั้ง เอกสารออกเป็นภาษาไทย และควรเป็นฉบับล่าสุด สำเนาที่เก่ากว่าสามถึงหกเดือนควรขอใหม่ เพราะรายชื่อกรรมการและทุนจดทะเบียนเปลี่ยนแปลงได้ ข้อมูลการจดทะเบียนยังตรวจสอบเพิ่มเติมทางออนไลน์ได้ผ่านคลังข้อมูลสาธารณะของ DBD (datawarehouse.dbd.go.th) ซึ่งใช้งานได้ฟรี

นอกจากนี้ยังต้องยืนยันว่าผู้พัฒนามีใบอนุญาตที่ถูกต้องสำหรับโครงการนั้นโดยเฉพาะ

เอกสารสำคัญที่ควรขอและตรวจสอบ

• หนังสือรับรองบริษัท จาก DBD ยืนยันการจดทะเบียนตามกฎหมาย รายชื่อกรรมการ และโครงสร้างผู้ถือหุ้น
• ใบอนุญาตอาคารชุด (สำหรับโครงการคอนโดมิเนียม) ออกโดยกรมที่ดินตามพระราชบัญญัติอาคารชุด
• ใบอนุญาตก่อสร้าง (อ.1) ยืนยันว่าอาคารได้รับอนุญาตให้ก่อสร้างบนที่ดินแปลงนั้น
• การอนุมัติรายงานการประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อม (EIA) จากสำนักงานนโยบายและแผนทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม (สผ.) ซึ่งบังคับสำหรับโครงการคอนโดมิเนียมตั้งแต่ 80 ยูนิตขึ้นไป หรือมีพื้นที่ใช้สอยตั้งแต่ 4,000 ตารางเมตรขึ้นไป (onep.go.th)
• โฉนดที่ดิน ของที่ดินที่ตั้งโครงการ ยืนยันว่าผู้พัฒนาถือกรรมสิทธิ์ที่สะอาด ไม่มีภาระผูกพันหรือการจำนองที่ไม่ได้เปิดเผย

ผู้พัฒนาที่ไม่สามารถแสดงเอกสารเหล่านี้เมื่อร้องขอ หรือส่งสำเนาที่ไม่สามารถตรวจสอบเทียบกับบันทึกทางการได้ กำลังส่งสัญญาณที่ชัดเจนที่สุดให้คุณชะลอไว้ก่อน

การตรวจสอบโฉนดที่ดินและกรรมสิทธิ์ทำอย่างไร

การยืนยันว่าผู้พัฒนาเป็นเจ้าของที่ดินโดยชอบด้วยกฎหมาย เป็นคนละขั้นตอนกับการตรวจสอบการจดทะเบียนบริษัท และเป็นขั้นตอนที่ผู้ซื้อมักข้ามไป ที่ดินในประเทศไทยมีเอกสารสิทธิ์หลายระดับ และมีเพียงโฉนดที่ดิน (น.ส.4) เท่านั้นที่ให้กรรมสิทธิ์เต็มรูปแบบพร้อมขอบเขตที่กำหนดไว้ชัดเจน

โฉนดที่ดินตรวจสอบได้ที่สำนักงานที่ดินในพื้นที่ โดยเจ้าของหรือผู้รับมอบอำนาจ (dol.go.th) การตรวจสอบจะยืนยัน

• ใครคือเจ้าของที่จดทะเบียนอยู่ในปัจจุบัน
• มีการจำนอง สิทธิยึดหน่วง หรือข้อเรียกร้องทางกฎหมายบันทึกไว้กับที่ดินแปลงนั้นหรือไม่
• ขอบเขตที่ดินตรงกับที่ผู้พัฒนาแสดงไว้ในสื่อการตลาดหรือไม่

หากผู้พัฒนายังไม่ได้ชำระสินเชื่อก่อสร้างที่ใช้ที่ดินเป็นหลักประกัน การจำนองนั้นจะปรากฏในโฉนด เรื่องนี้ไม่ได้ทำให้ดีลล้มเสมอไป แต่ผู้ซื้อต้องเข้าใจว่าสินเชื่อจะปลดจำนองอย่างไรก่อนที่กรรมสิทธิ์ห้องชุดของตนจะถูกโอน

สัญญาณเตือนที่ควรสังเกต

คำถามที่ยากกว่าคือ พฤติกรรมหรือช่องว่างทางเอกสารแบบไหนที่ควรทำให้คุณชะลอและถามเพิ่มเติม นี่คือสัญญาณที่พบบ่อยที่สุด

การทดสอบเชิงปฏิบัติอย่างหนึ่ง คือขอให้ผู้พัฒนาพาไปดูโครงการที่เขาสร้างเสร็จแล้ว ควรเป็นในภูเก็ต และพูดคุยกับผู้ซื้อที่ซื้อห้องในโครงการนั้น ผู้พัฒนาที่มีประวัติดีจะยินดีแนะนำให้

Undersun Estate ตรวจสอบอย่างไร

ผู้ซื้อชาวต่างชาติส่วนใหญ่ไม่มีเครือข่ายในพื้นที่หรือความสามารถทางภาษาไทยที่จะอ่านเอกสารเหล่านี้จากต่างประเทศ ตรงนี้เองที่การตรวจสอบของบริษัทตัวแทนเข้ามามีบทบาท

Undersun Estate ขอเอกสารครบชุดโดยตรงจากผู้พัฒนาโครงการสำหรับทุกโครงการก่อนนำเสนอต่อผู้ซื้อ และตรวจสอบภายในบริษัท

• การจดทะเบียน DBD และหนังสือรับรองบริษัทของผู้พัฒนา ตรวจเทียบกับข้อมูลสาธารณะของ DBD
• ใบอนุญาตอาคารชุดของโครงการ
• ใบอนุญาตก่อสร้างและสถานะการอนุมัติ EIA ของโครงการนั้นโดยเฉพาะ
• สำเนาโฉนดที่ดินของที่ตั้งโครงการ ตรวจหาภาระผูกพันที่ไม่ได้เปิดเผย
• พอร์ตโครงการที่สร้างเสร็จแล้วและประวัติการส่งมอบของผู้พัฒนา
• สัญญาซื้อขายก่อนที่ผู้ซื้อจะลงนาม โดยให้ความสำคัญกับเงื่อนไขการชำระเงินตามงวด ข้อกำหนดค่าปรับ และเงื่อนไขการโอนกรรมสิทธิ์

การที่ผู้พัฒนาไม่สามารถหรือไม่ยอมให้เอกสารใดเอกสารหนึ่งเหล่านี้ ถือเป็นสัญญาณเตือนในตัวเอง และโครงการนั้นจะไม่ถูกนำเข้าสู่รายการคัดเลือก

การตรวจสอบมาตรฐานนี้แยกจากการทำ due diligence อย่างเป็นทางการ ในกรณีที่ธุรกรรมต้องการการตรวจสอบทางกฎหมายเชิงลึก เช่น โครงสร้างการถือครองที่ซับซ้อน หรือข้อสัญญาที่ต้องการความเห็นทางกฎหมายอย่างเป็นทางการ Undersun Estate จะประสานสำนักงานกฎหมายพันธมิตรที่ให้บริการ due diligence เต็มรูปแบบในรูปแบบบริการแยกต่างหากที่มีค่าใช้จ่าย ทั้งสองระดับถูกแยกออกจากกันอย่างตั้งใจ การตรวจสอบมาตรฐานจับปัญหาด้านเอกสารได้เป็นส่วนใหญ่ ส่วนการตรวจสอบทางกฎหมายเชิงลึกมีไว้สำหรับกรณีที่จำเป็น

ในฐานะผู้ร่วมก่อตั้ง Phuket Property Association และพันธมิตรของ Phuket Real Estate Association บริษัทยังรักษาความสัมพันธ์โดยตรงกับผู้พัฒนาโครงการทั่วเกาะ ซึ่งทำให้สามารถยืนยันสถานะโครงการได้โดยตรงกับผู้พัฒนาโครงการเอง

สำหรับด้านสัญญาของการซื้อ ดูคู่มือของเราเรื่องสิบเอ็ดกับดักในสัญญาของผู้พัฒนาโครงการ ส่วนกระบวนการซื้อตั้งแต่ต้นจนจบ ดูได้ที่เช็กลิสต์การซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย

เกี่ยวกับ Undersun Estate

Undersun Estate เป็นบริษัทตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ที่ตั้งอยู่ในภูเก็ต ทีมงานทำงานบนเกาะมาตั้งแต่ปี 2563 เป็นผู้ร่วมก่อตั้ง Phuket Property Association และเป็นพันธมิตรกับ Phuket Real Estate Association (P-REA) ซึ่งเป็นสมาคมวิชาชีพด้านอสังหาริมทรัพย์ของจังหวัดภูเก็ต พร้อมความสัมพันธ์โดยตรงกับผู้พัฒนาโครงการทั่วเกาะ บริษัทดูแลธุรกรรมทั้งหมดภายในองค์กร ตั้งแต่การตรวจสอบผู้พัฒนาและการตรวจสัญญา ไปจนถึงการสนับสนุนการจดทะเบียนที่กรมที่ดิน ทำงานจากระยะไกลได้เต็มรูปแบบสำหรับผู้ซื้อที่ไม่สามารถเดินทางมาประเทศไทย และให้บริการเป็นภาษาอังกฤษ รัสเซีย ยูเครน และไทย

กำลังพิจารณาผู้พัฒนาโครงการรายใดรายหนึ่งอยู่หรือไม่ ส่งชื่อโครงการมาทาง WhatsApp หรือผ่านแบบฟอร์มในหน้านี้ แล้วเราจะตรวจเอกสารให้ก่อนที่คุณจะลงนามอะไร

แหล่งข้อมูล

1. กรมพัฒนาธุรกิจการค้า (DBD) กระทรวงพาณิชย์ (dbd.go.th)
2. คลังข้อมูลธุรกิจ DBD DataWarehouse: ค้นหาข้อมูลจดทะเบียนบริษัท (dbd.go.th)
3. กรมที่ดิน กระทรวงมหาดไทย (dol.go.th)
4. สำนักงานนโยบายและแผนทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม (สผ.) (onep.go.th)