Где на Пхукете ещё есть земля: обзор районов для покупателей в 2026 году

Рядом с пляжем свободной земли на Пхукете почти не осталось. В востребованных районах вроде Bang Tao (Банг Тао) застройка уходит вглубь острова, и цена участка зависит от района и от зонирования. Предложение земли на Пхукете в 2026 году распределено неравномерно. В одних районах свободной под застройку земли уже нет, в других ещё можно найти неплохие доступные варианты.

Как менялись цены на землю на Пхукете

За двадцать лет земля на Пхукете подорожала в 7,5 раза: так показывает индекс AREA (Agency for Real Estate Affairs, FIABCI-Thai) за 2004–2024 годы. Отдельный индекс AREA за 2015–2024 годы даёт рост в 2,1 раза за девять лет. Среди пляжных районов быстрее всех росли Rawai и Bang Tao, а в Karon рост заметно ниже. Данные AREA заканчиваются на 2024 годе. Полный разбор читайте в статье «Рынок недвижимости Пхукета 2026: спрос по районам и цены на землю».

Северо-запад: Mai Khao, Bang Tao и Cherng Talay

Bang Tao застраивается активнее других районов острова. По данным Colliers Thailand, в 2024 году на него пришлось 44% всех новых проектов кондоминиумов, а на северо-запад в целом 33% запусков кондо 2025 года. Свободной земли рядом с пляжем здесь практически нет, поэтому стройка идёт вглубь района, а чем ближе объект к пляжу или удобнее путь к нему, тем он дороже. Цены на землю и объекты поддерживают популярный туристический пляж и Laguna Phuket, престижный интегрированный курорт с собственной инфраструктурой. Земля стоит 20–45 млн бат за рай (около $0,6–1,4 млн по курсу 33 ฿ за $1, оценка Colliers на 2025 год). По индексу AREA район среди лидеров роста: почти в 11 раз за 2004–2024 годы и в 3,2 раза за 2015–2024 годы.

Cherng Talay (Чернг Тале) граничит с Bang Tao, и спрос на жильё у них общий. По разбору The Thaiger от июня 2026 года, Bang Tao, Cherng Talay и Layan вместе занимают первое место по обращениям покупателей и арендаторов жилья: около 18% всех обращений на острове.

Mai Khao у аэропорта стоит столько же, 20–45 млн бат за рай. По индексу AREA цены на землю здесь выросли в 9 раз за 2004–2024 годы и в 3 раза за 2015–2024 годы.

Западное побережье: Kamala, Patong, Karon и Kata

Kamala (Камала) — самая дорогая земля в таблице Colliers: 40–100 млн бат за рай (около $1,2–3,0 млн). Жильё здесь тоже востребовано: по данным The Thaiger, 2 718 обращений по аренде и 1 172 по покупке. Медианная цена кондо около 107 тыс. бат за кв. м.

Patong (Патонг) стоит дешевле: 30–70 млн бат за рай (около $0,9–2,1 млн). Спрос на жильё здесь сильно смещён к студиям: на них приходится 37% обращений по аренде, самая высокая доля в выборке The Thaiger. Медианная цена кондо около 88 тыс. бат за кв. м.

Karon и Kata в таблице Colliers объединены: 25–80 млн бат за рай (около $0,8–2,4 млн). Динамика у Karon скромнее, чем у соседей: по индексу AREA земля подорожала в 4 раза за 2004–2024 годы и в 1,3 раза за 2015–2024 годы, это один из самых низких результатов среди пляжных районов с данными.

Юг: Rawai и Chalong

Rawai (Раваи) возглавляет рейтинг AREA по росту цен на землю: в 14 раз за 2004–2024 годы и в 3,3 раза за 2015–2024 годы. Земля стоит 20–45 млн бат за рай ($0,6–1,4 млн), как и в Bang Tao. Жильё здесь тоже востребовано: по данным The Thaiger, Rawai на втором месте на острове, 5 108 обращений по аренде и 2 428 по покупке, с заметной долей вилл и долгих сроков проживания. Медианная цена кондо около 92 тыс. бат за кв. м.

Chalong (Чалонг): по индексу AREA земля в Ao Chalong подорожала в 9 раз за 2004–2024 годы. Медианная цена кондо здесь такая же, как в Rawai, около 92 тыс. бат за кв. м.

Phuket Town и восточное побережье

Phuket Town (Mueang Phuket) — самая доступная земля в таблице Colliers: 10–20 млн бат за рай (около $0,3–0,6 млн), примерно вдвое дешевле, чем в Bang Tao и Rawai.

На восточном побережье нет пригодных для купания пляжей, и туристов здесь гораздо меньше, чем на западе острова. Динамика цен на землю неоднородна: по индексу AREA за 2015–2024 годы Ao Makham вырос в 3,3 раза, Ko Sirey в 1,3 раза.

Сравнение районов

Район	Земля, млн ฿ за рай (Colliers, 2025)	В долларах, млн	Индекс AREA, 2004–2024	Индекс AREA, 2015–2024
Kamala	40–100	1,2–3,0	—	—
Patong	30–70	0,9–2,1	—	—
Karon и Kata	25–80	0,8–2,4	400 (Karon)	133 (Karon)
Bang Tao	20–45	0,6–1,4	1067	320
Mai Khao	20–45	0,6–1,4	900	300
Rawai	20–45	0,6–1,4	1400	333
Chalong	—	—	900 (Ao Chalong)	—
Phuket Town	10–20	0,3–0,6	—	—

Один рай равен 1 600 кв. м. Цены за рай взяты из статьи «Пхукет в цифрах 2026: сколько строят, сколько покупают и что происходит с ценой за метр» по данным Colliers Thailand. Индексы AREA считаются от базового года (100).

Что можно построить на участке: зонирование

Что можно построить на участке, определяет цвет его зоны на плане территории. Основа — закон о городском планировании (Town Planning Act B.E. 2562) и министерский регламент по комплексному плану провинции Пхукет, изданный в 2011 году (Королевский вестник). Правила зонирования Пхукета делят остров на зоны: жёлтая отведена под жилую застройку низкой плотности, оранжевая под жилую застройку средней плотности, красная под плотную жилую и коммерческую, зелёная под сельское хозяйство. Комплексные планы провинций готовит Department of Public Works and Town & Country Planning при Министерстве внутренних дел. Разрешение на конкретное здание выдаётся по закону о контроле строительства (Building Control Act): он определяет, что и в каких параметрах можно возвести на участке с известной зоной.

Поверх зонирования действует приказ Минприроды об охране окружающей среды в провинции Пхукет, обновлённый в декабре 2024 года (текст приказа B.E. 2567 на сайте DMCR). Он ограничивает застройку на склонах. На высоте 40–80 м над уровнем моря здание может быть не выше 8 м. На высоте 80–140 м допускаются дома высотой до 6 м и площадью застройки до 90 кв. м, и строить там можно только на земле, которой владели до 16 декабря 2017 года. Эти нормы относятся в первую очередь к виллам на холмах с видом на море. Правила зон и ограничения по высоте меняются. Обновлённый комплексный план Пхукета сейчас дорабатывается, а до его утверждения действует регламент 2011 года. Для конкретного участка многое зависит от его положения.

Зона определяет, что построят на самом участке и что может появиться по соседству. В жёлтой зоне плотность застройки низкая, в оранжевой и красной допускаются более высокие и плотные здания, и от этого зависят вид из окна, шум и то, как изменится окружение за годы владения. Для проекта от застройщика ответ содержится в его документах: разрешении на строительство по Building Control Act и сведениях о зоне участка. Сначала район выбирается по цели покупки и бюджету, затем для объектов из шорт-листа уточняются зона, допустимая высота застройки рядом и расстояние до пляжа. Такой чек-лист выбора района помогает сравнивать проекты в одном районе между собой.

Что показывают данные в 2026 году

Данные AREA не показывают ни одного пляжного района, где земля за двадцать лет подешевела. Там, где свободной земли у пляжа мало, а застройка уходит вглубь, ограниченное предложение и растущая цена земли работают на сохранение стоимости недвижимости.

Подробнее о рынке читайте в статье «Пхукет в цифрах 2026: сколько строят, сколько покупают и что происходит с ценой за метр». Как выбрать район под цель покупки, рассказываем в статье «Лучший район Пхукета для покупки квартиры под аренду».

Об Undersun Estate

Undersun Estate — агентство недвижимости на Пхукете, соучредитель Phuket Property Association и партнёр Phuket Real Estate Association (P-REA). Мы работаем с проектами в 15+ районах острова: подбираем район и объект под цель и бюджет, сопровождаем сделку и регистрацию в Земельном департаменте (Land Department). Напишите нам в WhatsApp, и мы подберём варианты в тех районах, которые вам подходят.