Продажа недвижимости на Пхукете иностранцем: налоги, сборы и перевод денег за рубеж

Продажа недвижимости на Пхукете иностранцем сводится к нескольким платежам в день сделки и одному банковскому шагу после неё. При регистрации в Земельном департаменте (Land Department) продавец платит налог у источника (withholding tax), Specific Business Tax или гербовый сбор, а также сбор за передачу права, который стороны обычно делят. Затем деньги от продажи переводят за рубеж через тайский банк, и для этого пригодятся документы о том, как вы когда-то ввезли валюту в страну.

Как Земельный департамент считает, сколько вы платите

Все налоги и сборы по сделке считают и принимают в Земельном департаменте в день регистрации. Налоговую часть он собирает за Налоговое управление Таиланда (Revenue Department), поэтому отдельно идти в налоговую продавцу не нужно.

Отправная точка расчёта — оценочная стоимость объекта, установленная государством (government appraised value). Она может заметно отличаться от цены в вашем договоре. Сбор за передачу права и налог у источника для частного продавца считают от оценочной стоимости, какой бы ни была цена сделки. Specific Business Tax и гербовый сбор считают от большей из двух сумм: оценочной стоимости или цены в договоре.

Ставки налогов на недвижимость на Пхукете при продаже во фрихолде такие:

• сбор за передачу права — 2% от оценочной стоимости;
• Specific Business Tax — 3,3%, если объект в вашей собственности меньше пяти лет;
• гербовый сбор — 0,5%, если Specific Business Tax не платится;
• налог у источника — для частного продавца по прогрессивной шкале, для компании 1%.

Отдельного налога на прирост капитала в Таиланде нет: с продавца берут только эти платежи.

Кто какой платёж несёт, стороны записывают в договоре купли-продажи.

Specific Business Tax или гербовый сбор

Какой из двух платежей придётся платить, решает срок владения. По правилам Revenue Department продажа в течение пяти лет после приобретения считается продажей с целью получения прибыли, и с неё берут Specific Business Tax: 3% налога и местная надбавка 10% от него, вместе 3,3%. Если объект в вашей собственности пять лет и больше, вместо него платится гербовый сбор 0,5%. Одновременно эти два платежа не взимаются.

Есть и второй случай, когда вместо Specific Business Tax платится гербовый сбор, и он полезен тем, кто живёт в своей квартире или доме. Королевский указ № 342 освобождает от Specific Business Tax продавца, который не меньше года с даты приобретения вписан в домовую книгу (tabien baan) этого объекта. Указ не делит продавцов по гражданству, и иностранцу для этого нужна жёлтая домовая книга (Tor Ror 13). Её оформляют в районной администрации, если вы постоянно живёте по этому адресу и находитесь в Таиланде по долгосрочной визе. Тогда при продаже через год и позже вместо 3,3% платится гербовый сбор 0,5%.

Пять лет отсчитывают с даты, когда право собственности зарегистрировано на вас. Для тех, кто покупал на этапе off-plan, это день оформления после сдачи дома, а не день подписания договора с застройщиком, и разница может составить пару лет.

Поэтому Specific Business Tax на Пхукете стоит учитывать, когда вы выбираете момент продажи: на дорогом объекте разница между 3,3% и 0,5% выливается в сотни тысяч бат.

Как считается налог у источника: формула и пример

Налог у источника (withholding tax) — подоходный налог продавца с дохода от продажи. Его удерживают в Земельном департаменте в день регистрации. Для частного продавца налог считают от оценочной стоимости объекта по формуле, а цена, за которую вы когда-то купили объект, и цена в договоре в расчёт не входят. Формула такая:

1. Из оценочной стоимости вычитают стандартный процент расходов. Он зависит от срока владения и установлен Королевским указом № 165: 92% за первый год, 84% за два, 77% за три, 71% за четыре, 65% за пять, 60% за шесть, 55% за семь, 50% за восемь лет и больше.
2. Остаток делят на число лет владения, но не больше чем на десять.
3. К получившейся сумме применяют прогрессивную шкалу подоходного налога: первые 300 000 ฿ облагаются по 5%, следующие 200 000 ฿ по 10%, дальше ставка растёт.
4. Результат умножают на число лет владения.

Возьмём кондо на вторичном рынке с оценочной стоимостью 5 млн ฿ ($151 500), которое в вашей собственности шесть лет. Вычет за шесть лет — 60%, это 3 000 000 ฿, остаётся 2 000 000 ฿. Делим на шесть лет и получаем 333 333 ฿ в год. С первых 300 000 ฿ налог 5%, то есть 15 000 ฿, с оставшихся 33 333 ฿ — 10%, то есть 3 333 ฿, всего 18 333 ฿ за год. Умножаем на шесть лет: налог у источника составит 110 000 ฿ ($3 300). Если бы объект был в вашей собственности три года, вычет составил бы 77%, и тот же расчёт дал бы 70 000 ฿ ($2 100).

Теперь добавим остальные платежи. Цена в договоре — 6,5 млн ฿ ($197 000), сбор за передачу стороны делят пополам.

Доллары пересчитаны по курсу 33 ฿ за $1 на октябрь 2026 года.

При коротком сроке владения налог у источника ниже, но Specific Business Tax перекрывает эту разницу. Если бы во втором случае продавец не меньше года был вписан в домовую книгу квартиры, вместо Specific Business Tax он заплатил бы гербовый сбор 32 500 ฿, и итог снизился бы до 152 500 ฿ ($4 600). Точную сумму рассчитывает Земельный департамент по своей оценке объекта, поэтому посчитать платежи стоит заранее, ещё до того, как вы договоритесь о цене.

Налоги для иностранного продавца: частное лицо и компания

Налоги для иностранного продавца в Таиланде те же, что для тайского: если объект оформлен на вас лично, гражданство на расчёт не влияет. Другой расчёт будет, если объект оформлен на компанию. Налог у источника для компании — 1% от большей из сумм, оценочной стоимости или цены в договоре, и он засчитывается в её годовой налог на прибыль. Продажа недвижимости компанией, как правило, облагается Specific Business Tax независимо от срока владения.

Помимо налогов при продаже, у собственника есть ежегодный налог на землю и строения. Это отдельная часть налогов владельца недвижимости в Таиланде, её разбор — в статье о налоге на недвижимость для иностранных владельцев. Квитанции за текущий год покупатель может попросить до регистрации.

Сколько платит покупатель кондо

Продавцу полезно знать и вторую сторону сделки: от этого зависит, как вы разделите расходы в договоре. Налоги и сборы покупателя зависят от того, у кого и в какой форме он покупает.

Полная стоимость покупки кондо складывается из цены, этих налогов и сборов и разовых платежей, которые бывают при покупке новостройки: взноса в резервный фонд здания, в среднем около 800 ฿ ($24) за метр, и установки счётчиков, до 20 000 ฿ ($600). Дальше собственник платит за обслуживание общих зон, в среднем около 80 ฿ ($2,4) за метр в месяц, и обычно вносит эту сумму раз в год. Комиссию агентству на Пхукете, как правило, платит застройщик или продавец, а покупатель её не платит. Подробный расчёт — в статье о сборах и налогах при сделке.

Как перевести деньги от продажи за рубеж

Валютный контроль в Таиланде регулирует Банк Таиланда (Bank of Thailand), но заявку на перевод вы подаёте в свой коммерческий банк, и решение принимает он. Чтобы вывести деньги от продажи недвижимости из Таиланда без задержек, удобно пройти три шага.

Первый шаг вы делаете ещё при покупке. Когда вы переводили деньги на покупку, банк выдал документ о том, что валюта пришла из-за рубежа. На сумму от $50 000 это Foreign Exchange Transaction (FET) form, на меньшие суммы — выписка о зачислении (credit advice) или письмо банка. Этот документ показывает происхождение денег, и при продаже банк сверяется с ним.

Второй шаг — получить деньги от покупателя на свой счёт в тайском банке. Обычно покупатель расплачивается на регистрации, и деньги зачисляются на счёт продавца.

Третий шаг — сам перевод. Правила вывода средств от продажи недвижимости в Таиланде позволяют банку не запрашивать документы по переводам до $200 000, но он вправе их попросить. По крупным суммам банк попросит договор продажи, квитанции об уплате налогов из Земельного департамента, копию документа о праве собственности, паспорт и документ о переводе валюты при покупке. Соберите их заранее и спросите в банке, что нужно именно им, ещё до дня регистрации.

Документы и сроки сделки

Документы для продажи недвижимости в Таиланде собирают ещё до выставления объекта, тогда покупатель может проверять их сразу:

• документ о праве собственности (title deed) или зарегистрированный договор аренды;
• паспорт;
• квитанции об уплате ежегодного налога на землю и строения;
• для кондо — справка от управляющего юрлица дома (juristic person) об отсутствии долгов по common fees; при продаже иностранцу оно же подтверждает, что юнит укладывается в иностранную квоту;
• документы о переводе валюты при вашей покупке.

Процесс продажи недвижимости на Пхукете после того, как покупатель найден, обычно занимает от нескольких недель до пары месяцев. За это время покупатель проверяет документы, а если он иностранец и покупает фрихолд, переводит деньги из-за рубежа. Сама регистрация в Земельном департаменте проходит за одну встречу. Приезжать на неё не обязательно: вас может представить доверенное лицо, как это устроено — в статье про сделку по доверенности.

Фрихолд и лизхолд: в чём разница при продаже

Всё сказанное выше о налогах при продаже относится к фрихолду: квартире в иностранной квоте или строению виллы, оформленному на вас. Налоги при продаже фрихолда на Пхукете считаются по одной схеме, будь то кондо или дом.

Продажа лизхолда на Пхукете устроена иначе. Вы передаёте покупателю свои права арендатора на оставшийся срок, а переуступку регистрируют в Земельном департаменте по правилам для аренды, с другими ставками. Если вилла у вас во фрихолде на строение и в аренде на землю, дом продаётся по правилам фрихолда, а аренда земли переуступается отдельно. Передать права арендатора можно, если это разрешает договор аренды или согласен арендодатель, поэтому перед продажей стоит перечитать свой договор.

Информация актуальна на октябрь 2026 года. Расчёт налогов по своей продаже, включая срок владения и налог у источника, стоит сверить с лицензированным тайским юристом или налоговым консультантом.

Undersun Estate для продавцов

Undersun Estate Co., Ltd. — агентство недвижимости на Пхукете, соучредитель Phuket Property Association и партнёр Phuket Real Estate Association (P-REA), тайской отраслевой ассоциации. Мы работаем и с покупателями, и с продавцами: в нашей базе больше 200 объектов вторичного рынка. Продавцу мы помогаем назначить цену и найти покупателя: объявления о продаже размещаем больше чем на 110 порталах в 80+ странах, так что объект видят покупатели из разных стран.

Напишите нам в WhatsApp, какой у вас объект, как он оформлен и с какого года он ваш. Мы подскажем, на какую цену можно рассчитывать и какие документы собрать до выставления. Подробнее — на странице продажи недвижимости.