Владение недвижимостью в Таиланде для иностранцев: три заблуждения, которые стоят покупателям времени

В Таиланде для иностранцев существует две основные формы собственности: фрихолд и лизхолд. Фрихолд даёт полное право собственности без ограничения срока, лизхолд — зарегистрированное право пользования на 30 лет с возможностью продления ещё на 30 лет дважды.

Что такое фрихолд и лизхолд

Фрихолд и лизхолд регистрируются в Земельном департаменте (Land Department). Какая форма доступна иностранцу, зависит от типа объекта:

Кондоминиумы регулирует Condominium Act B.E. 2522 (Закон о кондоминиумах 1979 года): он разрешает иностранцам фрихолд на юниты в пределах квоты. У виллы по тайскому праву строение и земля считаются отдельными активами и оформляются по отдельности.

Фрихолд даёт полные имущественные права: его можно продать, подарить и передать по наследству. Лизхолд может давать те же права, но только если они прямо прописаны в договоре аренды.

Покупка недвижимости во фрихолд, как правило, немного дороже: за фрихолд-квоту доплачивают около 10 000 бат за кв. м (около $300 по курсу 33 бат за доллар). Плюс регистрационный сбор для покупателя: при оформлении во фрихолд у застройщика около 3–3,3%, в лизхолд около 1,1%.

Какая форма подходит, зависит от цели покупки и конкретного объекта.

Как работает квота 49% для иностранцев на кондо в Таиланде

Квота ограничивает фрихолд на кондо. По статье 19-bis Condominium Act B.E. 2522 (49% foreign freehold quota) иностранцы вместе могут владеть во фрихолд юнитами, суммарная площадь которых не превышает 49% продаваемой площади зарегистрированного кондоминиума. Считают площадь в квадратных метрах; общие зоны, паркинг и лобби в расчёт не входят. Долю фиксируют на момент регистрации кондоминиума по статье 6 закона.

Допустим, продаваемая площадь кондоминиума составляет 10 000 кв. м. Тогда иностранцы вместе могут владеть во фрихолд юнитами площадью до 4 900 кв. м: студия в 35 кв. м займёт из этого лимита 35 кв. м.

Миф 1: иностранцы вообще не могут владеть недвижимостью в Таиланде

Миф вырос из реального ограничения на землю: в полную собственность иностранец её получить не может, оформить можно в долгосрочную аренду — лизхолд. Кондо и строение виллы можно оформить и во фрихолд, и в лизхолд.

Миф 2: для покупки виллы нужна тайская компания

Тайская компания для покупки виллы не нужна. Строение регистрируют на покупателя во фрихолд или в лизхолд, а землю оформляют в лизхолд на 30 лет в Земельном департаменте.

Землю можно оформить и в усуфрукт (usufruct) — право пользования чужим имуществом, описанное в статьях 1417–1428 Civil and Commercial Code (Гражданского и торгового кодекса Таиланда). Его устанавливают на срок до 30 лет либо пожизненно; если срок не указан, он считается пожизненным. Право прекращается со смертью правообладателя, не передаётся наследникам и не превращается во владение.

Отдельный случай — земля в собственности тайской компании. Такая структура законна, если компания реальная и ведёт настоящую деятельность. Номинальная компания, созданная только ради оформления земли и виллы, незаконна.

Миф 3: лизхолд — ненастоящее владение

Миф возникает из слова «аренда»: лизхолд действительно оформляется как долгосрочная аренда, и отсюда впечатление, что владения здесь нет. Лизхолд — полноценная юридически оформленная форма владения: право регистрируется в Земельном департаменте и действует весь срок аренды. Юридически лизхолд относится к формам владения, и эта форма полностью легальна.

Об Undersun Estate

Если вы выбираете объект на Пхукете и хотите заранее понять, какая форма владения для него доступна, напишите в Undersun Estate. Мы агентство недвижимости на Пхукете, соучредитель Phuket Property Association: подберём варианты под ваш бюджет и цель покупки и объясним форму владения по каждому из них. Напишите нам в WhatsApp.