Покупка виллы в лизхолд на Пхукете: договор аренды, регистрация и расходы

При покупке виллы на Пхукете иностранцы часто задаются вопросом, как на неё оформляется собственность. Для этого есть понятный и защищённый законом способ владения: вилла в лизхолд на Пхукете оформляется через долгосрочную аренду земельного участка, которая регистрируется в земельном департаменте (Land Office). Сама вилла при этом может быть оформлена либо в собственность на имя покупателя, либо тоже в лизхолд в рамках той же аренды.

Почему вилла оформляется в лизхолд

Лизхолд в Таиланде — привычный для иностранца способ владеть виллой. Иностранные физические лица не могут купить землю в собственность, это следует из статьи 86 Земельного кодекса (Land Code B.E. 2497). Поэтому участок под виллой оформляется в лизхолд — аренду на 30 лет с возможностью продления ещё дважды по 30 лет. Сама вилла как постройка по тайскому праву считается отдельным от земли активом.

Что даёт покупателю оформление покупки виллы в лизхолд

Вилла в лизхолд позволяет иностранному покупателю владеть виллой и участком под ней в течение срока, установленного договором. Если договор это разрешает, покупатель может:

продать виллу: новому владельцу переходит оставшийся срок аренды (если такого пункта в договоре нет, на продажу нужно согласие арендодателя, статья 544 Гражданского и торгового кодекса);
сдавать виллу в аренду;
передать права по договору наследникам.

Права покупателя сохраняются и тогда, когда собственник продаёт участок: новый владелец земли получает его вместе с договором аренды и обязан его соблюдать (статья 569 Гражданского и торгового кодекса, Civil and Commercial Code).

При этом сама вилла как постройка может быть оформлена одним из двух способов:

В собственность на имя покупателя через суперфиций (superficies) — отдельное право владеть постройкой на чужой земле. Его регулируют статьи 1410–1416 Гражданского и торгового кодекса, и он тоже регистрируется в Land Office. Участок под виллой при этом остаётся в аренде.
В лизхолд вместе с участком: покупатель арендует участок и виллу по одному договору на весь срок.

	Вилла в собственность (суперфиций)	Вилла в лизхолд вместе с участком
Что регистрируется в Land Office	Аренда участка и суперфиций на виллу	Аренда участка вместе с виллой
Как покупатель владеет виллой	Как собственник постройки	Как арендатор, на срок договора
Наследование	Суперфиций переходит к наследникам, если при его установлении не оговорено иное	Права переходят к наследникам, если это прописано в договоре

Договор лизхолда

На что стоит обратить внимание в договоре:

арендодатель и арендатор;
участок, определяемый по его title deed (документ о праве собственности на землю);
срок — до 30 лет;
арендная плата и порядок оплаты: единой суммой вперёд или частями;
разрешённое использование земли и виллы;
можно ли передать аренду или сдать виллу в субаренду;
переходят ли права по договору к наследникам.

Регистрация в Land Office

Аренда земли на срок больше трёх лет требует письменного договора и регистрации в земельном управлении (статья 538 Гражданского и торгового кодекса). Регистрацию проводит Land Office, к которому относится участок, и сборы оплачиваются там же в день регистрации.

Один срок аренды не может превышать 30 лет: если в договоре записан более долгий срок, закон сокращает его до 30 (статья 540). При регистрации стоит проверить, что в Land Office записан тот же срок, что и в договоре.

Зарегистрировать аренду можно без поездки в Таиланд. Покупатель подписывает за границей доверенность на форме Земельного департамента Tor Dor 21. Обычно её заверяет нотариус, затем она проходит удостоверение в министерстве иностранных дел страны подписания и легализацию в посольстве или консульстве Таиланда. В Land Office от имени покупателя действует его доверенный представитель. Так покупает недвижимость около половины международных клиентов Undersun Estate.

Сколько стоит регистрация лизхолда

Регистрация аренды обходится покупателю примерно в 1,1% от суммы договора аренды за весь срок: это регистрационный сбор 1% и гербовый сбор 0,1%.

Например, при стоимости виллы в лизхолд 15 млн батов (около $455 000 по курсу 33 бата за доллар) регистрация обойдётся примерно в 165 000 батов (около $5 000). При продлении аренды новый срок регистрируется заново, и сборы за регистрацию оплачиваются снова.

Если вилла переходит покупателю в собственность отдельной сделкой купли-продажи постройки, у этой передачи свои сборы: регистрационный сбор 2% от государственной оценочной стоимости по таблице сборов Земельного кодекса, плюс гербовый сбор 0,5% или специальный налог на бизнес (specific business tax) 3,3% — в зависимости от продавца.

Сбор	Ставка	База начисления
Регистрационный сбор за аренду	1%	Сумма договора аренды за весь срок
Гербовый сбор по договору аренды	0,1%	Сумма договора аренды за весь срок
Регистрационный сбор при отдельной передаче виллы	2%	Государственная оценочная стоимость
Гербовый сбор или specific business tax при отдельной передаче виллы	0,5% или 3,3%	Зависит от продавца

Информация актуальна на ноябрь 2026 года. Юридические и налоговые вопросы своей покупки стоит сверить с лицензированным тайским юристом или налоговым консультантом.

Undersun Estate: виллы на Пхукете

Undersun Estate — агентство недвижимости на Пхукете, соучредитель Phuket Property Association и партнёр Phuket Real Estate Association (P-REA), местной отраслевой ассоциации. В нашей базе больше 500 проектов от застройщиков и больше 200 объектов вторичного рынка.

Если вы выбираете виллу на Пхукете, напишите нам в WhatsApp или через форму на этой странице, какой у вас бюджет и какие районы вы рассматриваете. Мы подберём подходящие варианты и сопроводим сделку до регистрации в Land Office.