Transfer Fee, Stamp Duty и Withholding Tax: кто и за что платит при покупке недвижимости в Таиланде

Главное

• Transfer fee (сбор за передачу права собственности) — 2% от государственной оценочной стоимости. Stamp duty (гербовый сбор) — 0,5%. Withholding tax (налог у источника) рассчитывается по прогрессивной шкале для физических лиц и по плоской ставке 1% для компаний. SBT (специальный налог на бизнес) — 3,3%, он заменяет stamp duty в тех случаях, когда применяется. Одновременно эти два платежа не применяются никогда.
• Ни один из платежей не закреплён законом ни за одной из сторон — распределение устанавливается договором купли-продажи. При покупке во фрихолд общая сумма сборов обычно делится поровну между продавцом и покупателем, покупателю остаётся около 3–3,3%. При регистрации лизхолда покупатель платит около 1,1%.
• Иностранные покупатели могут владеть кондоминиумом в полную собственность в рамках 49% иностранной квоты здания. Виллу можно оформить двумя способами: строение регистрируется во фрихолд на имя покупателя, а земля под ним берётся в зарегистрированную долгосрочную аренду (лизхолд), либо и строение, и земля берутся в аренду. Земля иностранному покупателю во фрихолд недоступна.
• Кто в итоге платит, определяют формулировки договора.

Transfer fee считается от государственной оценочной стоимости — официальной оценки, которую Земельный департамент ведёт по каждому объекту. Stamp duty, SBT и withholding tax считаются от оценочной стоимости или цены договора, в зависимости от того, что выше. Все ставки актуальны на июль 2026 года и публикуются Земельным департаментом и Налоговым департаментом.

Что такое transfer fee и кто его на самом деле платит

Transfer fee — это регистрационный платёж в пользу Земельного департамента в момент передачи титула. Установленная законом ставка — 2% от оценочной стоимости, официальной оценки, которую Земельный департамент ведёт по каждому объекту. Законодательной нормы, закрепляющей этот сбор за покупателем или продавцом, не существует. На практике это самая обсуждаемая позиция в смете расходов на закрытие сделки, и деление 50/50 остаётся вариантом по умолчанию в значительной части сделок на Пхукете.

На рынке покупателя или при мотивированном продавце продавец может взять на себя все 2%. В сделках с застройщиком на стадии строительства распределение платежей обычно прописано в договоре резервирования или в договоре купли-продажи ещё до начала любых переговоров.

Что такое stamp duty и когда он применяется

Stamp duty в Таиланде не является универсальным платежом при каждой продаже недвижимости. Он применяется только тогда, когда сделка освобождена от Specific Business Tax. Одновременно эти два платежа применяться не могут.

• Ставка: 0,5% от оценочной стоимости или фактической цены покупки, в зависимости от того, что выше.
• Кто платит: традиционно продавец.
• Когда применяется: продавцы-физлица, владевшие объектом пять лет и более, либо зарегистрированные по адресу объекта как резиденты не менее года.

Если ни одно из условий не выполняется, сделка подпадает под SBT вместо stamp duty. Разница существенна: SBT составляет 3,3% — базовая ставка 3% плюс муниципальная надбавка 10% — то есть заметно более высокий платёж. Продавцы, не подпадающие под условия stamp duty, часто договариваются разделить SBT с покупателем, особенно в сделках «застройщик — покупатель», где застройщик как корпоративный продавец всегда платит SBT, а не stamp duty.

Как рассчитывается withholding tax в Таиланде

Withholding tax — это предоплата в счёт подоходного налога продавца по сделке (Налоговый департамент). К расходам покупателя он напрямую не относится, но знать о нём стоит: сумма входит в общую структуру платежей, которые вносятся в Земельном департаменте в день регистрации.

• Корпоративные продавцы: плоская ставка 1% от оценочной стоимости или цены продажи, в зависимости от того, что выше.
• Продавцы-физлица: расчёт по прогрессивной шкале исходя из оценочной стоимости объекта и количества лет владения. Более длительные сроки владения снижают эффективную ставку, поскольку к оценке принимается меньше «лет дохода».

Практический вывод для покупателя: при покупке напрямую у застройщика, то есть у компании, withholding tax предсказуем и ограничен 1%. При покупке на вторичном рынке у физического лица обязательство продавца варьируется и может стать предметом переговоров, если чистая позиция продавца влияет на его готовность принять предложенную цену.

Как это выглядит на практике

На первичном рынке при покупке во фрихолд сборы составляют в сумме 6,3%: transfer fee 2%, SBT 3,3% и withholding tax 1%. Как правило, половину этой суммы оплачивает застройщик, половина закрепляется договором за покупателем — то есть закладывать стоит около 3–3,3% от цены. Некоторые застройщики берут на себя большую часть, и покупателю остаётся меньше, например 2%. Платёж разовый.

При покупке в лизхолд сборы составляют 1,1% и платит их покупатель. Они начисляются заново при каждом продлении аренды и регистрации нового срока в Земельном департаменте.

Какие налоги применяются при последующей продаже

Та же схема встретит вас и на выходе, и знать о ней стоит до покупки, потому что срок владения меняет цифры.

• Продажа в течение пяти лет владения: сделка облагается SBT по ставке 3,3%.
• Продажа после пяти и более лет владения либо после регистрации по адресу объекта в качестве резидента не менее года: сделка освобождается от SBT и облагается только stamp duty 0,5%.
• Withholding tax уплачивается при продаже в любом случае — как предоплата подоходного налога с выручки.
• Transfer fee 2% применяется к новой передаче, распределение снова остаётся вопросом договора.

Для инвестора, планирующего выход, пятилетний порог — самая значимая дата: его пересечение заменяет платёж 3,3% платежом 0,5%.

Как структура владения и статус иностранного покупателя влияют на эти налоги

Иностранные граждане могут владеть тайскими кондоминиумами на основе фрихолда в рамках 49% иностранной квоты. С виллой возможны два варианта. Строение регистрируется во фрихолд на имя покупателя, а земля под ним берётся в зарегистрированную аренду. Либо и строение, и земля берутся в аренду. Земля иностранному покупателю во фрихолд недоступна ни в том, ни в другом случае. Передача во фрихолд влечёт transfer fee 2%, withholding tax и, если продавец не подпадает под условия stamp duty — а это практически все сделки первичного рынка с застройщиками, — SBT 3,3%. Регистрация лизхолда влечёт регистрационный сбор 1% и stamp duty 0,1%, около 1,1% в сумме. Все эти платежи относятся к самой сделке. Гражданство покупателя их не меняет.

Меняется документация. Иностранные покупатели, регистрирующие лизхолд, получают регистрацию договора аренды вместо передачи титула, и сбор рассчитывается от зарегистрированной стоимости аренды.

Об Undersun Estate

Undersun Estate — агентство недвижимости на Пхукете. Команда стала соучредителем Phuket Property Association, партнёрствует с Phuket Real Estate Association и работает на рынке недвижимости Пхукета с 2020 года, ведя сделки от начала до конца: подбор объектов, переговоры, проверка документов, координация платежей и сопровождение регистрации в Земельном департаменте. Агентство работает с международными покупателями по объектам на всём Пхукете, при необходимости ведёт сделку полностью удалённо и общается на английском, русском, украинском и тайском.

Если хотите подобрать объект под ваш запрос и просчитать полную стоимость покупки, пришлите бюджет и интересующие районы в WhatsApp или через форму на этой странице.

Источники

1. Департамент земельных ресурсов Министерства внутренних дел (dol.go.th)
2. Налоговый департамент Таиланда (rd.go.th)