Недвижимость на Пхукете под аренду или под рост стоимости: как выбрать объект

Недвижимость на Пхукете под аренду и недвижимость под рост стоимости — разные покупки: разный район, метраж и форма владения. Смешение двух целей без приоритета в одной покупке обычно даёт средний результат по обеим. Undersun Estate разводит эти стратегии по конкретным критериям, от планировки до формы владения, и подбирает объект под цель клиента — при любом бюджете, включая частый диапазон в $200 000.

Покупка под аренду: что нужно от объекта

Под аренду ищут объект рядом с пляжем или туристической инфраструктурой: пешком до моря или пять-десять минут на байке — для гостя это часто решающий фактор при выборе. Метраж и планировка — под гостя, не под собственника: при выборе между студией и квартирой с одной спальней сейчас лучше останавливаться на квартире с одной спальней — рынок студий перенасыщен, а однокомнатные арендуют даже лучше.

Если цель — доход сразу после покупки, рассматривают готовый объект либо строящийся, по которому застройщик даёт гарантированный доход на время стройки. У части застройщиков есть и отдельная программа управления арендой после сдачи — условия у каждого свои, их стоит читать до брони.

Доходность от аренды на Пхукете в среднем держится в диапазоне 6–10% годовых, у краткосрочной аренды — выше (7–12%), у долгосрочной — ниже (6–8%). Ни одна из этих цифр не гарантирована: доходность объекта зависит от конкретного проекта, сезона и того, как им управляют.

Пример из практики: в марте 2024 года наш клиент купил в проекте Fantasea Condo в Камале три квартиры пакетом и получил у застройщика скидку 15%. Двухкомнатная принесла 9,2% net меньше чем за неполный первый сезон сдачи, по пакету в целом прогнозная доходность — 8,1% net годовых. Это расчёт по конкретной сделке и периоду, не ориентир по рынку или району. Полный разбор сделки.

Покупка под рост стоимости: от чего он зависит

Рост стоимости при долгом удержании зависит от инфраструктуры и доступности района. Пхукет — остров с ограниченной площадью, и заметная часть его территории — заповедные зоны, где строительство запрещено. Свободных участков у моря на западном побережье почти не осталось, и там земля дорожает быстрее, чем в среднем по острову.

Дальше решает уровень конкретного проекта: момент входа по цене — чем раньше в ходе стройки вы покупаете, тем выгоднее старт, — что строится по соседству и сколько юнитов в проекте. Форма владения тоже входит в расчёт: при перепродаже лизхолда покупатель платит за оставшийся срок аренды, а не за объект как таковой. С этой точки зрения перепродать фрихолд выгоднее — он не привязан к остатку срока.

Банг Тао держит самую высокую ликвидность и спрос на острове, но и почти треть всех заявленных до 2030 года проектов приходится на него — конкуренция за арендатора здесь будет расти быстрее, чем в других районах. Раваи — стабильный долгосрочный спрос от экспатов без сезонных провалов. В Катху — самая низкая цена входа за квадратный метр на острове.

Как оформляется владение: кондоминиум, вилла, земля

Кондоминиум можно купить и во фрихолд, и в лизхолд: фрихолд доступен, если в здании ещё есть свободная доля иностранной квоты (49%). Для роста стоимости фрихолд предпочтительнее, если квота свободна — как разобрано выше, при перепродаже лизхолда покупатель платит за остаток срока аренды, а фрихолд от этого не зависит.

Виллу оформляют иначе: по тайскому праву дом и земля — разные активы. Строение можно зарегистрировать и во фрихолд, и в лизхолд, а землю иностранный покупатель может держать только в лизхолде. Подробнее формы владения на Пхукете разобраны в статье Может ли иностранец купить недвижимость на Пхукете.

Ни один из вариантов не хуже другого сам по себе. Для аренды подходят обе формы: программа застройщика по управлению арендой работает одинаково при любой из них.

С чего начать

Прежде чем запрашивать подборку, сформулируйте цель — доход от аренды, рост стоимости на годы вперёд или сочетание того и другого. От неё зависит, какой район и тип объекта предложит Undersun Estate: аренда тянет к локации и планировке под гостя, рост стоимости — к моменту входа, дефициту предложения вокруг проекта и форме владения.

Undersun Estate оценивает арендный потенциал и перспективу роста стоимости под конкретный объект и бюджет — с учётом района, конкуренции по соседству и характеристик самого проекта, а не по усреднённым цифрам. Напишите нам в WhatsApp или через форму на сайте бюджет и цель покупки — под аренду, под рост стоимости или обе сразу, — и мы соберём варианты, которые им соответствуют.

Undersun Estate — независимое агентство с офисом в Катху, работает по всему Пхукету, в базе больше 500 проектов от застройщиков и больше 200 объектов вторичного рынка. Агентство — соучредитель Phuket Property Association и партнёр Phuket Real Estate Association (P-REA) — тайской отраслевой ассоциации Пхукета.