ชาวต่างชาติสามารถรับมรดกอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยได้หรือไม่? เกิดอะไรขึ้นกับคอนโดหรือวิลล่าในภูเก็ตหลังเจ้าของเสียชีวิต

ชาวต่างชาติสามารถรับมรดกอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยได้ แต่ขั้นตอนขึ้นอยู่กับรูปแบบการถือครอง คอนโดฟรีโฮลด์ วิลล่าและที่ดินแบบลีสโฮลด์ และสิทธิเก็บกิน แต่ละแบบมีกฎการส่งต่อให้ทายาทต่างกัน

สิ่งที่ตกเป็นมรดกได้ และสิ่งที่ไม่ตกเป็นมรดก

ก่อนจะดูแต่ละรูปแบบการถือครองทีละแบบ นี่คือภาพรวมทั้งหมด

ต่อไปนี้คือรายละเอียดของแต่ละแถว

คอนโดฟรีโฮลด์: ทายาทต้องยืนยันสิทธิ์การถือครอง

ทายาทชาวต่างชาติรับมรดกห้องชุดฟรีโฮลด์ตามหลักการรับมรดกในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ของไทย (Thai Civil and Commercial Code) ส่วนการจดทะเบียนโอนสิทธิ์กำหนดโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (Condominium Act): สถานะการถือครองฟรีโฮลด์ของห้องชุดตกไปพร้อมกับทรัพย์สิน ทายาทไม่ต้องยื่นเอกสารแสดงคุณสมบัติใหม่ทั้งหมดที่เจ้าของเดิมเคยยื่นตอนซื้อ

ในทางปฏิบัติ การจดทะเบียนเป็นไปตามรายการเอกสารของกรมที่ดิน (Land Department) สำหรับการโอนโดยมรดก ได้แก่ ใบมรณบัตร คำสั่งศาลไทยตั้งผู้จัดการมรดก (หากไม่มีพินัยกรรมไทยที่ระบุผู้จัดการไว้แล้ว) เอกสารแสดงความเป็นทายาท ต้นฉบับเอกสารสิทธิ์ห้องชุด และหนังสือรับรองว่าไม่มีหนี้ค้างชำระจากนิติบุคคลอาคารชุด

หากด้วยเหตุผลใดก็ตามไม่สามารถยืนยันสิทธิ์การถือครองได้ กฎหมายกำหนดให้แจ้งกรมที่ดินภายใน 60 วันและขายห้องชุดภายใน 1 ปี หากเลยกำหนด กรมที่ดินมีสิทธิ์ขายห้องชุดโดยหักค่าธรรมเนียมส่วนหนึ่งไว้

อสังหาริมทรัพย์แบบลีสโฮลด์: การรับมรดกไม่ได้เกิดขึ้นอัตโนมัติ

ลีสโฮลด์ (leasehold) คือสิทธิตามสัญญาเช่าที่ผูกกับตัวผู้เช่าโดยตรง หลักการนี้ใช้เหมือนกันทั้งกับที่ดิน วิลล่า และคอนโด โดยปกติสัญญาเช่าจะสิ้นสุดลงเมื่อผู้เช่าเสียชีวิต สิทธิจะตกทอดไปยังทายาทได้หากสัญญาเช่าระบุเงื่อนไขการสืบสิทธิ์ไว้อย่างชัดเจน — ต้องตรวจสอบข้อความในสัญญาฉบับจริงเป็นกรณีไป

ตัวอาคารวิลล่าเป็นทรัพย์สินแยกต่างหากจากที่ดิน หากจดทะเบียนฟรีโฮลด์แยกจากที่ดิน ตัวอาคารจะตกเป็นมรดกตามหลักการรับมรดกทั่วไป ส่วนที่ดินใต้วิลล่าใช้กฎเดียวกับลีสโฮลด์โดยรวม คือต้องดูว่าสัญญาเช่าระบุเงื่อนไขการสืบสิทธิ์ไว้หรือไม่

สิทธิเก็บกินไม่ตกเป็นมรดก

สิทธิเก็บกิน (usufruct) คือสิทธิใช้ทรัพย์สินของผู้อื่นตลอดชีวิต ตามมาตรา 1417–1428 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ของไทย หากสัญญาไม่ได้ระบุระยะเวลาไว้ กฎหมายสันนิษฐานว่ามีผลตลอดชีวิตของผู้ทรงสิทธิ์ ไม่ว่ากรณีใด สิทธิเก็บกินจะสิ้นสุดลงเมื่อผู้ทรงสิทธิ์เสียชีวิตและไม่ตกทอดไปยังทายาท — ทรัพย์สินจะกลับคืนสู่เจ้าของ

บางครั้งมีการใช้สิทธิเก็บกินเพื่อให้สมาชิกในครอบครัวมีสิทธิ์อยู่อาศัยในบ้านหรือคอนโดตลอดชีวิต แต่ใช้เป็นเครื่องมือส่งต่อทรัพย์สินให้ทายาทไม่ได้

พินัยกรรมไทย — แยกต่างหากจากพินัยกรรมในประเทศที่ถือสัญชาติ

พินัยกรรมไทยไม่ใช่ข้อบังคับสำหรับการรับมรดก แต่การทำพินัยกรรมแยกต่างหากที่ครอบคลุมทรัพย์สินในประเทศไทยช่วยให้กระบวนการรับมรดก (probate) เร็วขึ้น เพราะพินัยกรรมที่ทำในประเทศที่ถือสัญชาติต้องใช้เวลานานกว่าในการรับรองในประเทศไทย พินัยกรรมไทยควรระบุทรัพย์สินไว้อย่างชัดเจน ได้แก่ เอกสารสิทธิ์ โฉนด (chanote) ที่ดิน และทะเบียนห้องชุด

พินัยกรรมไทยและพินัยกรรมในประเทศที่ถือสัญชาติเสริมกัน พินัยกรรมไทยครอบคลุมทรัพย์สินในประเทศไทย ส่วนอีกฉบับครอบคลุมทรัพย์สินส่วนที่เหลือ

สิ่งที่ทายาทควรตรวจสอบ

• รูปแบบการถือครองตามสัญญาฉบับต้น — ฟรีโฮลด์หรือลีสโฮลด์
• สำหรับลีสโฮลด์ — สัญญาระบุเงื่อนไขการสืบสิทธิ์ไว้หรือไม่ และเหลือระยะเวลาเช่าอีกเท่าไร
• สถานะภาษีของมรดกในประเทศไทย

เรื่องภาษีการรับมรดก: เกณฑ์ยกเว้นภาษีอยู่ที่ 100 ล้านบาทของมูลค่าสุทธิ (ประมาณ 3.03 ล้านดอลลาร์สหรัฐ ที่อัตราประมาณ 33 บาทต่อดอลลาร์ ข้อมูล ณ กันยายน 2026) และคำนวณแยกเป็นรายคู่ระหว่างทายาทกับเจ้ามรดก ไม่ใช่รวมมรดกทั้งหมดเข้าด้วยกัน อัตราภาษีส่วนที่เกินเกณฑ์คือ 5% สำหรับทายาทสายตรง (บุตร หลาน บิดามารดา) และ 10% สำหรับทายาทประเภทอื่น คู่สมรสได้รับการยกเว้นภาษีทั้งหมดไม่ว่ามูลค่าจะเท่าใด (กรมสรรพากรของไทย (Revenue Department), พระราชบัญญัติภาษีการรับมรดก พ.ศ. 2558)

ค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนโอนสิทธิ์กรณีรับมรดกก็ต่ำกว่าปกติเช่นกัน — 0.5% ของราคาประเมิน แทนที่จะเป็น 2% แต่ใช้เฉพาะกับทายาทสายตรงและคู่สมรสเท่านั้น ทายาทประเภทอื่นเสียค่าธรรมเนียมอัตราปกติ การโอนโดยมรดกไม่ต้องเสียทั้งภาษีธุรกิจเฉพาะ (SBT) และอากรแสตมป์ — อยู่นอกขอบเขตของภาษีทั้งสองประเภทนี้โดยหลักการ สำหรับห้องชุดมูลค่า 6 ล้านบาท (ประมาณ 182,000 ดอลลาร์สหรัฐ) ส่วนต่างระหว่าง 0.5% กับ 2% คือ 90,000 บาท (ประมาณ 2,700 ดอลลาร์สหรัฐ)

เรื่องภาษี วีซ่า และมรดกในสถานการณ์เฉพาะของท่าน ควรตรวจสอบกับผู้เชี่ยวชาญไทยที่มีใบอนุญาต — เนื้อหานี้เป็นกรอบทั่วไป ไม่ใช่คำแนะนำสำเร็จรูปสำหรับกรณีของท่าน

Undersun Estate: ดูแลตั้งแต่วันแรกของการทำธุรกรรม

Undersun Estate คือเอเจนซี่อสังหาริมทรัพย์ในภูเก็ต ผู้ร่วมก่อตั้ง Phuket Property Association การดูแลธุรกรรมของเราครอบคลุมความช่วยเหลือด้านเอกสารสิทธิ์ — ชุดเอกสารเดียวกับที่ทายาทจะต้องใช้ในภายหลังหากมีคำถามเรื่องมรดกเกิดขึ้น

หากท่านมีอสังหาริมทรัพย์ในภูเก็ตอยู่แล้วและกำลังวางแผนทำพินัยกรรมไทย หรือต้องการพูดคุยว่าทรัพย์สินจะเป็นอย่างไรต่อไป — ติดต่อเรา เราจะแจ้งว่าต้องใช้เอกสารอะไรตามรูปแบบการถือครองของท่าน และแนะนำสำนักงานกฎหมายพันธมิตรสำหรับดำเนินการ

ข้อมูลนี้เป็นปัจจุบัน ณ เดือนกันยายน 2026 เรื่องภาษี วีซ่า และมรดกในสถานการณ์ของท่าน ควรตรวจสอบกับผู้เชี่ยวชาญไทยที่มีใบอนุญาต