การซื้ออสังหาริมทรัพย์ในภูเก็ต: ซื้อตรงจากผู้พัฒนาโครงการ หรือผ่านบริษัทตัวแทน?

ประเด็นสำคัญ

• การซื้อตรงหมายถึงการติดต่อกับทีมขายของผู้พัฒนาโครงการเอง ซึ่งรู้จักโครงการของตนเป็นอย่างดี แต่เป็นตัวแทนของโครงการนั้นเพียงโครงการเดียว
• บริษัทตัวแทนอิสระคัดเลือกทรัพย์จากผู้พัฒนาหลายราย ให้ตรงกับความต้องการและงบประมาณของคุณ แสดงทางเลือกอื่น ๆ และไม่ได้ขายในนามของโครงการใดโครงการหนึ่ง
• ค่าคอมมิชชันของบริษัทตัวแทนจ่ายโดยผู้ขายหรือผู้พัฒนาโครงการ ไม่ใช่ผู้ซื้อ ราคาทรัพย์เท่ากันไม่ว่าคุณจะซื้อผ่านตัวแทนหรือซื้อตรง
• บริษัทตัวแทนที่ดีจะรับภาระงานภาคปฏิบัติด้วย ทั้งการตรวจสอบเอกสารของผู้พัฒนา การตรวจสัญญา การยืนยันโควตาต่างชาติ กลไกการชำระเงิน และการสนับสนุนการจดทะเบียนที่กรมที่ดิน

การซื้อตรงจากผู้พัฒนาโครงการเป็นอย่างไร

หากคุณเดินเข้าไปที่สำนักงานขายของโครงการหรือติดต่อผ่านเว็บไซต์ของโครงการ คุณจะได้พูดคุยกับผู้จัดการฝ่ายขายของผู้พัฒนาโครงการเอง เส้นทางนี้ไม่มีอะไรผิด และควรเข้าใจว่าจุดแข็งของมันคืออะไร ผู้จัดการฝ่ายขายรู้จักโครงการของตนอย่างละเอียด ทั้งห้องที่ยังว่าง แผนการผ่อนชำระ กำหนดการก่อสร้าง และเงื่อนไขโปรโมชัน สำหรับผู้ซื้อที่ตัดสินใจเลือกโครงการเฉพาะเจาะจงไว้แล้ว ความละเอียดระดับนี้มีประโยชน์จริง

ข้อจำกัดตรงนี้เป็นเรื่องโครงสร้าง ไม่ใช่เรื่องตัวบุคคล ผู้จัดการฝ่ายขายของผู้พัฒนามีหน้าที่ขายโครงการนั้นโดยเฉพาะ เขาจะให้คำแนะนำภายในโครงการอย่างละเอียด แต่จะไม่พาคุณไปดูห้องที่เทียบเคียงกันได้ในโครงการคู่แข่งที่อยู่ห่างออกไปสองกิโลเมตร หรือบอกคุณว่าอีกโครงการหนึ่งเหมาะกับเป้าหมายรายได้ค่าเช่าของคุณมากกว่า ทางเลือกอื่นอยู่นอกบทบาทของเขา

เรื่องเดียวกันนี้ใช้กับตัวแทนของผู้ขายรายบุคคลในตลาดขายต่อด้วย หน้าที่ของเขาคือขายทรัพย์ชิ้นนั้น อีกครั้ง เรื่องนี้ไม่ใช่ปัญหาในตัวเอง เป็นเพียงขอบเขตที่ควรมองให้ชัดก่อนจะพึ่งพาแหล่งข้อมูลเดียวในการตัดสินใจ

บริษัทตัวแทนอิสระทำอะไรต่างออกไป

บริษัทตัวแทนอิสระเริ่มจากความต้องการของคุณ ไม่ใช่จากรายการทรัพย์ที่มีอยู่ ในทางปฏิบัติหมายถึง

• การคัดเลือกจากทั่วทั้งตลาด บริษัทตัวแทนดึงทรัพย์จากผู้พัฒนาหลายรายและผู้ขายรายบุคคล ทั้งโครงการก่อนสร้างเสร็จและทรัพย์ขายต่อ แล้วคัดเฉพาะสิ่งที่ตรงกับงบประมาณ เป้าหมาย และทำเลที่คุณต้องการจริง ๆ
• การแสดงทางเลือกอย่างตรงไปตรงมา เนื่องจากบริษัทตัวแทนไม่ได้ขายในนามของโครงการใดโครงการหนึ่ง จึงสามารถวางตัวเลือกที่แข่งขันกันไว้เคียงข้างกันและปล่อยให้การเปรียบเทียบทำหน้าที่ของมัน ผลประโยชน์ของบริษัทคือให้คุณได้ทรัพย์ที่เหมาะกับคุณ ไม่ใช่ห้องใดห้องหนึ่งโดยเฉพาะ
• ไม่มีแรงกดดันในนามของผู้ขาย บริษัทตัวแทนไม่จำเป็นต้องให้โครงการใดโครงการหนึ่งชนะ สิ่งนี้เปลี่ยนบรรยากาศของกระบวนการทั้งหมด ทั้งการเข้าชม การซักถาม และการเจรจา ล้วนดำเนินไปตามจังหวะของผู้ซื้อ
• ความรู้และการเข้าถึงตลาด บริษัทตัวแทนที่มีประสบการณ์รู้ระดับราคาในแต่ละทำเล ประวัติการส่งมอบของผู้พัฒนา และผลตอบแทนค่าเช่า และมักเข้าถึงการจัดสรรก่อนเปิดขายและเงื่อนไขที่ไม่มีในตลาดเปิด
• ภาระงานภาคปฏิบัติ การตรวจสอบเอกสารของผู้พัฒนา การตรวจสัญญาก่อนลงนาม การยืนยันโควตาต่างชาติ การประสานงานการชำระเงิน และการสนับสนุนการจดทะเบียนที่กรมที่ดิน รวมอยู่ในบริการ รวมถึงการซื้อจากระยะไกลอย่างเต็มรูปแบบผ่านหนังสือมอบอำนาจ

นี่คือลักษณะของการดูแลผลประโยชน์ของผู้ซื้อในตลาดไทย ซึ่งเกิดจากรูปแบบธุรกิจของบริษัทตัวแทนที่คัดเลือกจากทั่วทั้งตลาดตามความต้องการของผู้ซื้อ เราอธิบายเรื่องนี้ไว้ละเอียดกว่านี้ในเหตุผลที่ควรใช้บริการบริษัทตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ในภูเก็ต

ใครเป็นผู้จ่ายค่าตัวแทน และการซื้อผ่านตัวแทนแพงกว่าหรือไม่

ค่าคอมมิชชันของบริษัทตัวแทนจ่ายโดยผู้ขายหรือผู้พัฒนาโครงการ ผู้ซื้อไม่เสียค่าใช้จ่ายใด ๆ สำหรับการค้นหาทรัพย์และการดูแลธุรกรรม และราคาทรัพย์เท่ากันไม่ว่าคุณจะซื้อผ่านตัวแทนหรือติดต่อผู้พัฒนาโดยตรง ค่าคอมมิชชันมาจากงบประมาณการตลาดของผู้พัฒนาเอง ดังนั้นการติดต่อโดยตรงจึงไม่ทำให้ได้ส่วนลด เพียงแต่ตัดการเปรียบเทียบและการสนับสนุนออกไป

การทำงานกับบริษัทตัวแทนเพิ่มการคัดเลือกจากทั่วตลาด การตรวจสอบ และการดูแลธุรกรรมเข้ามาในการซื้อของคุณ โดยคุณไม่ต้องเสียค่าใช้จ่ายเพิ่ม

บริษัทตัวแทนควรตรวจสอบอะไรก่อนคุณลงนาม

ไม่ว่าคุณจะเลือกเส้นทางใด มีบางอย่างที่ต้องตรวจสอบก่อนที่เงินจะเคลื่อนไหว บริษัทตัวแทนที่ดีจะดำเนินการเหล่านี้เป็นมาตรฐาน

• สถานะของผู้พัฒนาโครงการ การจดทะเบียนบริษัทกับกรมพัฒนาธุรกิจการค้า ใบอนุญาตอาคารชุดของโครงการ ใบอนุญาตก่อสร้าง และสำหรับโครงการขนาดใหญ่ การอนุมัติรายงาน EIA จากสผ. ทั้งหมดขอโดยตรงจากผู้พัฒนาและตรวจสอบก่อนการตัดสินใจซื้อ
• โฉนดที่ดิน ยืนยันว่าที่ดินถือครองด้วยโฉนดที่ดิน (น.ส.4) ซึ่งเป็นรูปแบบที่มั่นคงที่สุด และเข้าใจว่ามีการจำนองจดทะเบียนอยู่หรือไม่ และจะปลดจำนองอย่างไรก่อนการโอน
• โควตาต่างชาติ สำหรับการซื้อห้องชุดภายใต้โควตากรรมสิทธิ์ต่างชาติ การถือครองโดยชาวต่างชาติในอาคารต้องไม่เกิน 49% ของพื้นที่ห้องชุดทั้งหมดที่จดทะเบียนไว้ ควรยืนยันโควตาที่เหลือในอาคารนั้นก่อนทำการจอง
• สัญญา เงื่อนไขการชำระเงินตามงวด ข้อกำหนดค่าปรับ และเงื่อนไขการโอนกรรมสิทธิ์ ตรวจสอบก่อนลงนาม โดยมีสำนักงานกฎหมายพันธมิตรเข้ามาช่วยในกรณีที่ข้อสัญญาต้องการความเห็นทางกฎหมายอย่างเป็นทางการ
• กลไกการชำระเงิน สำหรับการจดทะเบียนกรรมสิทธิ์ เงินที่ใช้ซื้อต้องโอนมาจากต่างประเทศเป็นเงินตราต่างประเทศ และมีเอกสารแบบฟอร์มธุรกรรมเงินตราต่างประเทศ (FET) จากธนาคารไทยผู้รับเงิน

ในวันโอน การจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินในพื้นที่มักใช้เวลาไม่กี่ชั่วโมง และหนังสือมอบอำนาจทำให้ดำเนินกระบวนการทั้งหมดได้โดยผู้ซื้อไม่ต้องเดินทางมาประเทศไทย

เกี่ยวกับ Undersun Estate

Undersun Estate เป็นบริษัทตัวแทนอสังหาริมทรัพย์อิสระที่ตั้งอยู่ในภูเก็ต ทีมงานเป็นผู้ร่วมก่อตั้ง Phuket Property Association เป็นพันธมิตรกับ Phuket Real Estate Association ซึ่งเป็นสมาคมวิชาชีพด้านอสังหาริมทรัพย์ของจังหวัดภูเก็ต และรักษาความสัมพันธ์โดยตรงกับผู้พัฒนาโครงการทั่วเกาะ ซึ่งเปิดทางสู่การจัดสรรก่อนเปิดขายและข้อมูลตลาดที่ผู้ซื้อรายบุคคลเข้าถึงได้ยาก บริษัททำงานกับผู้ซื้อจากต่างประเทศ ดูแลธุรกรรมทั้งหมดตั้งแต่การคัดเลือกทรัพย์จนถึงการสนับสนุนการจดทะเบียนที่กรมที่ดิน ดำเนินการจากระยะไกลได้เต็มรูปแบบเมื่อจำเป็น และให้บริการเป็นภาษาอังกฤษ รัสเซีย ยูเครน และไทย

หากคุณต้องการรายการทรัพย์ที่ผ่านการตรวจสอบและคัดมาให้ตรงกับความต้องการของคุณ ส่งงบประมาณและทำเลที่สนใจมาทาง WhatsApp หรือผ่านแบบฟอร์มในหน้านี้ แล้วเราจะจัดให้ภายใน 24 ชั่วโมง

แหล่งข้อมูล

1. กรมพัฒนาธุรกิจการค้า (DBD) กระทรวงพาณิชย์ (dbd.go.th)
2. กรมที่ดิน กระทรวงมหาดไทย (dol.go.th)
3. สำนักงานนโยบายและแผนทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม (สผ.) (onep.go.th)