การคำนวณผลตอบแทนค่าเช่าที่แท้จริงในภูเก็ต: เหลือเท่าไรหลังหักค่าใช้จ่าย
สารบัญ
ไปยังหัวข้อหลักของบทความอย่างรวดเร็ว
- รายได้ค่าเช่าต่อปี — คำนวณจากอะไรบ้าง
- วิธีคำนวณรายได้ค่าเช่าสุทธิ
- ภาษีคำนวณแยกต่างหาก
- ต้นทุนรวมในการเข้าซื้อ — ตัวหารของสูตร
- ทำไมราคาเข้าซื้อจึงมีผลต่อผลตอบแทนมาก
- คำถามที่ควรถามก่อนเชื่อตัวเลขผลตอบแทนที่ได้รับ
- สิ่งที่ควรพิจารณาเมื่อเลือกคอนโดสำหรับปล่อยเช่าระยะสั้น
- สิ่งที่กำหนดตัวเลขที่สมจริงในท้ายที่สุด
คำว่า "ผลตอบแทน" ในโบรชัวร์โครงการหรือประกาศขาย อาจซ่อนตัวเลขสองแบบที่ต่างกัน คือผลตอบแทนขั้นต้นที่ยังไม่หักค่าใช้จ่าย และผลตอบแทนสุทธิที่เจ้าของได้รับจริง ส่วนต่างระหว่างสองตัวเลขนี้มักอยู่ที่ 2–4 จุดเปอร์เซ็นต์ มาจากค่าส่วนกลาง ค่าคอมมิชชันแพลตฟอร์มจองที่พัก ค่าคอมมิชชันบริษัทบริหารทรัพย์สิน และภาษีเงินได้ จึงควรสอบถามเสมอว่าตัวเลขผลตอบแทนที่นำเสนอคำนวณมาอย่างไร
Undersun Estate ใช้ผลตอบแทนสุทธิเสมอในการคำนวณของเรา โดยนับรวมค่าใช้จ่ายทั้งหมด ต่อไปนี้คือวิธีคำนวณทีละขั้นตอน ทั้งฐานที่ใช้คำนวณผลตอบแทนและรายการที่ถูกหักออก เพื่อให้คุณตรวจสอบตัวเลขที่ได้รับมาได้ด้วยตัวเอง
รายได้ค่าเช่าต่อปี — คำนวณจากอะไรบ้าง
การคำนวณ ROI เริ่มจากตัวเลขคาดการณ์ คือรายได้ที่ทรัพย์สินสามารถทำได้ในหนึ่งปี สิ่งสำคัญคือรูปแบบการปล่อยเช่าที่จะใช้
สำหรับสัญญาเช่าระยะยาว หกเดือนหรือหนึ่งปี มักกำหนดอัตราค่าเช่ารายเดือนคงที่แล้วคูณด้วย 12
สำหรับการเช่าระยะสั้น การคำนวณขึ้นอยู่กับอัตราค่าเช่ารายวันซึ่งต่างกันไปตามฤดูกาล และอัตราการเข้าพักคาดการณ์ซึ่งก็ขึ้นอยู่กับฤดูกาลเช่นกัน ในภูเก็ต ฤดูท่องเที่ยวสูงอยู่ในเดือนพฤศจิกายนถึงมีนาคม ฤดูต่ำอยู่ในเดือนพฤษภาคมถึงตุลาคม สำหรับรูปแบบนี้ Undersun Estate คำนวณอัตราการเข้าพักเป็นรายเดือน สูงสุด 80–90% ในฤดูสูง ลดลงเหลือ 40–50% ในฤดูต่ำ และอัตราค่าเช่ารายวันก็ต่างกันในแต่ละช่วง รายได้ค่าเช่าขั้นต้นต่อปีคือผลรวมของแต่ละเดือน ซึ่งแต่ละเดือนมีอัตราและการเข้าพักของตัวเอง
วิธีคำนวณรายได้ค่าเช่าสุทธิ
จากรายได้ค่าเช่าขั้นต้นต่อปี จะหักตามลำดับดังนี้
- ค่าคอมมิชชันแพลตฟอร์มจองที่พัก — หากตัวเลขคาดการณ์ผลตอบแทนคำนวณจากอัตรารายวันของ Booking, Airbnb, Agoda และแพลตฟอร์มที่คล้ายกัน ค่าคอมมิชชันของแพลตฟอร์มเหล่านี้จะถูกหักออกจากกระแสเงินสดด้วย ราว 10%
- ค่าส่วนกลาง (common area fee) — สำหรับพื้นที่ส่วนกลางของอาคาร ราว 80 บาท (2.4 ดอลลาร์) ต่อตารางเมตรต่อเดือน โดยทั่วไปเรียกเก็บปีละครั้ง
- ค่าคอมมิชชันบริษัทบริหารทรัพย์สิน — สำหรับการปล่อยเช่า ดูแลแขก และประสานงานกับเจ้าของ อัตราอ้างอิงตลาดในภูเก็ตอยู่ที่ราว 30%
สิ่งที่เหลือหลังหักสามรายการนี้คือกระแสเงินสดก่อนภาษี (net operating income)
ภาษีคำนวณแยกต่างหาก
ฐานภาษีคือรายได้ค่าเช่าขั้นต้นหักด้วยค่าใช้จ่ายที่ยอมรับได้ พระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 11 ภายใต้มาตรา 40(5) ของประมวลรัษฎากรไทย อนุญาตให้หักค่าใช้จ่ายแบบเหมา 30% ของรายได้จากการให้เช่าอาคาร บ้าน และสิ่งปลูกสร้างอื่น โดยไม่ต้องมีเอกสารประกอบ หรือจะเลือกหักค่าใช้จ่ายจริงแทนก็ได้หากสูงกว่าและมีเอกสารรับรอง ฐานที่ได้จะถูกคำนวณภาษีตามอัตราก้าวหน้า ตั้งแต่ 5% ถึง 35% ขึ้นอยู่กับจำนวนรายได้ต่อปี กำหนดโดยกรมสรรพากร (ส่วนหลักเกณฑ์การหักค่าใช้จ่ายมาจากพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 11) ภาระภาษีสุดท้ายยังขึ้นอยู่กับสถานะการเป็นผู้มีถิ่นที่อยู่ทางภาษีด้วย ควรตรวจสอบสถานการณ์ของคุณเองกับผู้เชี่ยวชาญที่มีใบอนุญาตในประเทศไทย
ต้นทุนรวมในการเข้าซื้อ — ตัวหารของสูตร
ผลตอบแทนคำนวณจากต้นทุนรวมในการเข้าซื้อ คือราคาบวกค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นครั้งเดียวตอนซื้อ
- เงินกองทุนสำรองของอาคาร (sinking fund) — เงินสมทบเข้ากองทุนของนิติบุคคลอาคารชุด (juristic person) สำหรับซ่อมแซมใหญ่ ทั้งหลังคา ลิฟต์ ผิวอาคาร และระบบวิศวกรรม พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 (Condominium Act B.E. 2522) กำหนดให้อาคารชุดต้องมีกองทุนนี้ ราคาอ้างอิงจากใบราคาผู้พัฒนาในภูเก็ตอยู่ที่ราว 800 บาท (24 ดอลลาร์) ต่อตารางเมตร
- ค่าติดตั้งมิเตอร์ไฟฟ้าและน้ำ สูงสุดราว 20,000 บาท (ประมาณ 605 ดอลลาร์)
- ค่าธรรมเนียมการโอนจดทะเบียน ราว 3–3.3% ของราคาสำหรับฟรีโฮลด์ (กรรมสิทธิ์) ในตลาดโครงการใหม่ ราว 1.1% สำหรับลีสโฮลด์ (สิทธิการเช่า) คำนวณจากราคาประเมิน (government appraised value) ที่กรมที่ดินกำหนด แต่สำหรับผู้ซื้อถือเป็นยอดคงที่ตามสัญญา
- ค่าพรีเมียมโควตาฟรีโฮลด์ — หากซื้อแบบฟรีโฮลด์พร้อมจ่ายเพิ่มเพื่อโควตา ราคาอ้างอิงราว 10,000 บาท (303 ดอลลาร์) ต่อตารางเมตร เกิดขึ้นเฉพาะกรณีที่ต้องจ่ายเพิ่มนี้เท่านั้น
ตัวอย่างการคำนวณสำหรับยูนิตสมมติขนาด 30 ตร.ม. (ตัวเลขปัดเศษ ไม่ใช่การคำนวณของทรัพย์สินจริง ภาษีคิดที่ 5% ซึ่งเป็นขั้นแรกของอัตราก้าวหน้าสำหรับรายได้ขนาดนี้):
| ขั้นตอน | จำนวนเงิน |
|---|---|
| รายได้ค่าเช่าขั้นต้นต่อปี | 780,000 บาท (≈23,600 ดอลลาร์) |
| − ค่าคอมมิชชันแพลตฟอร์มจองที่พัก (10%) | −78,000 บาท (≈2,360 ดอลลาร์) |
| − ค่าส่วนกลาง | −28,800 บาท (≈870 ดอลลาร์) |
| − ค่าคอมมิชชันบริษัทบริหารทรัพย์สิน (30%) | −201,960 บาท (≈6,120 ดอลลาร์) |
| = กระแสเงินสดก่อนภาษี | 471,240 บาท (≈14,280 ดอลลาร์) |
| − ภาษีเงินได้ (5%) | −27,300 บาท (≈830 ดอลลาร์) |
| = กระแสเงินสดหลังภาษี | 443,940 บาท (≈13,450 ดอลลาร์) |
| ต้นทุนรวมในการเข้าซื้อ (ดูด้านบน) | 4,686,000 บาท (≈142,000 ดอลลาร์) |
| ผลตอบแทนสุทธิหลังภาษี | ≈9.5% |
สูตรเต็ม: ผลตอบแทนสุทธิ = (กระแสเงินสดก่อนภาษี − ภาษีเงินได้) / ต้นทุนรวมในการเข้าซื้อ × 100
ทำไมราคาเข้าซื้อจึงมีผลต่อผลตอบแทนมาก
ยูนิตเดียวกันในโครงการเดียวกันให้ผลตอบแทนต่างกันระหว่างช่วงพรีเซลกับช่วงใกล้ส่งมอบ แม้อัตราค่าเช่ารายวัน อัตราการเข้าพัก และค่าใช้จ่ายจะเท่ากัน เหตุผลอยู่ที่ตัวหารของสูตร ผลตอบแทนคำนวณจากราคาที่ซื้อ และราคาช่วงพรีเซลต่ำกว่าราคาช่วงใกล้ส่งมอบ นอกจากทำเลและศักยภาพการปล่อยเช่าของยูนิตแล้ว ราคาเข้าซื้อเป็นหนึ่งในปัจจัยที่กำหนดตัวเลขสุดท้าย และน้ำหนักของปัจจัยนี้ต่างกันไปในแต่ละทรัพย์สิน
กรณีศึกษาที่กมลา ซึ่งเผยแพร่แล้ว เป็นตัวอย่างของช่องว่างระหว่างราคาเข้าซื้อกับราคาขาย สามยูนิตที่ซื้อเป็นแพ็กเกจในช่วงใกล้ส่งมอบ ด้วยส่วนลดแพ็กเกจ 15% ให้ผลตอบแทนสุทธิ 9.2% ในเวลาไม่ถึงหนึ่งปีสำหรับหนึ่งยูนิต และผลตอบแทนสุทธิคาดการณ์ 8.1% สำหรับทั้งแพ็กเกจ ขณะที่ราคาโครงการเพิ่มขึ้นเกือบ 30% ในสองปี — อ่านกรณีศึกษาฉบับเต็มในบทความแยกต่างหาก วิธีคำนวณผลตอบแทนสุทธิทีละขั้นตอนตามที่อธิบายไว้ข้างต้น มีตัวอย่างแยกต่างหาก — การคำนวณ ROI ของ City Gate กมลา
คำถามที่ควรถามก่อนเชื่อตัวเลขผลตอบแทนที่ได้รับ
ก่อนรับตัวเลขผลตอบแทนจากผู้พัฒนาหรือนายหน้า ควรตรวจสอบว่า
- ตัวเลขนั้นเป็นขั้นต้นหรือสุทธิ
- อัตราการเข้าพักที่ใช้คำนวณเป็นเท่าไร และนับรวมฤดูกาลหรือไม่
- ค่าคอมมิชชันแพลตฟอร์มจองที่พักถูกหักแยกจากค่าคอมมิชชันบริษัทบริหารทรัพย์สินหรือไม่
แต่ละข้อสามารถเปลี่ยนตัวเลขสุดท้ายได้หลายจุดเปอร์เซ็นต์
สิ่งที่ควรพิจารณาเมื่อเลือกคอนโดสำหรับปล่อยเช่าระยะสั้น
ผลตอบแทนของยูนิตได้รับผลกระทบมากที่สุดจากระยะห่างจากชายหาดยอดนิยม ปริมาณอุปทานใหม่ในบริเวณใกล้เคียง ยิ่งมากยิ่งแข่งขันแย่งผู้เช่าสูงขึ้น และราคาเข้าซื้อ ผู้ที่เข้าซื้อในราคาพรีเซลจะได้ผลตอบแทนสูงกว่าผู้ที่ซื้อใกล้ช่วงส่งมอบ เมื่อปัจจัยอื่นเท่ากัน
ในบรรดาโครงการที่กำลังก่อสร้างอยู่ตอนนี้ มีบางโครงการที่โดดเด่นตามเกณฑ์เหล่านี้ Rhea by Sansiri อยู่ใกล้ชายหาดยอดนิยมสองแห่งพร้อมกัน คือบางเทาและสุรินทร์ ซึ่งขยายกลุ่มผู้เช่าที่เป็นไปได้ Vibe Residence อยู่ใกล้หาดกะรน โดยรอบส่วนใหญ่เป็นโรงแรมเก่า ไม่มีโครงการคู่แข่งใหม่ในระยะเดินที่วางแผนไว้ นอกจากนี้ยังคาดว่าจะมีการเปิดขายโครงการในป่าตองจากผู้พัฒนารายใหญ่ของไทย ความต้องการเช่าในป่าตองมีเสถียรภาพตลอดทั้งปี และการเข้าซื้อในราคาพรีเซลที่นี่ให้ศักยภาพสูงสุดในสามโครงการนี้
สิ่งที่กำหนดตัวเลขที่สมจริงในท้ายที่สุด
ผลตอบแทนสุทธิที่สมจริงถูกกำหนดโดยปัจจัยเฉพาะของยูนิตนั้น ๆ ได้แก่ ทำเลในพื้นที่ที่มีศักยภาพปล่อยเช่าสูง ความน่าดึงดูดของโครงการและตัวยูนิตสำหรับผู้เช่า อัตราค่าเช่า เงื่อนไขสัญญากับบริษัทบริหารทรัพย์สิน รูปแบบการปล่อยเช่า และราคาเข้าซื้อ การตรวจสอบปัจจัยทั้งหมดนี้สำหรับยูนิตที่สนใจก่อนเซ็นสัญญา เปลี่ยนผลตอบแทนจากตัวเลขการตลาดให้เป็นการคำนวณที่ใช้งานได้จริงเมื่อเปรียบเทียบตัวเลือก
Undersun Estate เป็นบริษัทอสังหาริมทรัพย์ในภูเก็ต ผู้ร่วมก่อตั้ง Phuket Property Association และพันธมิตรของ Phuket Real Estate Association (P-REA) หากคุณกำลังเลือกซื้ออสังหาริมทรัพย์ในภูเก็ตเพื่อรายได้จากการปล่อยเช่า เราพร้อมคำนวณผลตอบแทนสุทธิที่สมจริงของทรัพย์สินนั้น และดูแลตั้งแต่การเลือกทรัพย์สินไปจนถึงเอกสาร
คำถามที่พบบ่อย
คำนวณผลตอบแทนค่าเช่าล่วงหน้าสำหรับทรัพย์สินที่ระบุในภูเก็ตได้หรือไม่
ผลตอบแทนค่าเช่าคอนโดในภูเก็ตระดับไหนถือว่าสมจริง
เงินกองทุนสำรองของอาคารชุดในภูเก็ตต้องจ่ายทุกปีหรือไม่
ค่าคอมมิชชันแพลตฟอร์มจองที่พักกับค่าคอมมิชชันบริษัทบริหารทรัพย์สินคือสิ่งเดียวกันหรือไม่
Tatiana Korostyleva
ประธานเจ้าหน้าที่ฝ่ายการตลาด (CMO)
Tatiana Korostyleva is a co-founder and the Marketing Director of Undersun Estate. With 6 years in digital marketing and over …
