Реальный расчёт доходности аренды на Пхукете: что остаётся после расходов

За словом «доходность» в презентации проекта, в объявлениях может скрываться две разные цифры: валовая, без вычета расходов, и чистая — то, что реально остаётся владельцу. И между ними обычно 2–4 процентных пункта разницы: плата за обслуживание, комиссия площадки бронирования, комиссия управляющей компании, налог на доход. Поэтому важно всегда уточнять, как именно рассчитывались презентуемые вам цифры доходности.

Undersun Estate в своих расчётах всегда называет чистую доходность, учитывая все расходы. Дальше — метод по шагам, от чего считается доходность и что из неё вычитается, чтобы можно было проверить любую названную цифру самостоятельно.

Годовой доход от аренды — что в нём учитывается

Для расчёта потенциального ROI берётся прогнозное значение: сколько объект способен заработать за год. Здесь важно учитывать, какая модель аренды будет практиковаться.

При сдаче объекта на долгосрочные, полугодовые и годовые контракты обычно прописывается равная ежемесячная ставка, которая просто умножается на 12 месяцев.

При посуточной аренде для расчёта важны арендные ставки за сутки, которые различаются в зависимости от сезона, а также прогноз заполняемости, который тоже сильно зависит от сезонности. На Пхукете высокий сезон — с ноября по март, низкий — с мая по октябрь. Undersun Estate для такой модели закладывает заполняемость по месяцам: в высокий сезон она может доходить до 80–90%, в низкий — опускаться до 40–50%, и посуточная ставка в эти периоды тоже разная. Валовой годовой доход от аренды — это сумма по всем месяцам с их собственной ставкой и загрузкой.

Как рассчитывается чистый арендный доход

Из валового годового дохода от аренды по очереди вычитаются:

Комиссия площадки бронирования — если прогноз доходности строился на посуточных ставках с Booking, Airbnb, Agoda и подобных площадок, из потока уходит и их комиссия, около 10%.
Плата за обслуживание (common area fee) — за общие зоны здания, около 80 ฿ (2,4 $) за квадратный метр в месяц, обычно выставляется раз в год.
Комиссия управляющей компании — за сдачу юнита, обслуживание гостей и координацию с собственником, рыночный ориентир по Пхукету около 30%.

То, что остаётся после этих трёх вычетов, — денежный поток до налога (net operating income).

Налог считается отдельно от этого потока

Налоговая база — валовой доход от аренды за вычетом расходов. Королевский указ № 11 к разделу 40(5) Налогового кодекса Таиланда разрешает вычесть 30% дохода от сдачи зданий, домов и других строений без подтверждающих документов — это стандартный вычет. Вместо него можно вычесть фактические расходы, если они больше и подтверждены документами. К получившейся базе применяется прогрессивная шкала НДФЛ — от 5% до 35% в зависимости от суммы годового дохода, установлена Департаментом государственных доходов Таиланда (сама норма о вычете — Королевский указ № 11). Итоговая нагрузка зависит ещё и от статуса резидентства. Свою ситуацию стоит сверить с лицензированным тайским специалистом.

Полная стоимость входа — знаменатель формулы

Доходность считается от полной стоимости входа: цена плюс разовые расходы, которые возникают один раз, при покупке.

Резервный фонд (sinking fund) — взнос в капитал юридического лица здания (juristic person) на капитальный ремонт: кровля, лифты, фасад, инженерные системы. Обязанность содержать такой фонд для кондоминиумов устанавливает Закон о кондоминиумах Б.Э. 2522 (Condominium Act B.E. 2522). Ориентир по прайсам застройщиков на Пхукете — около 800 ฿ (24 $) за квадратный метр.
Установка счётчиков электричества и воды — до 20 000 ฿ (около 605 $).
Налог на регистрацию сделки — около 3–3,3% от стоимости при фрихолде на первичном рынке, около 1,1% при лизхолде. Считается он от государственной оценочной стоимости объекта (government appraised value, её фиксирует Земельный департамент, Land Department), но для покупателя это фиксированная сумма по договору.
Премия за свободную квоту — если юнит покупается во фрихолд с доплатой за квоту, ориентир около 10 000 ฿ (303 $) за квадратный метр. Возникает не всегда, только при такой доплате.

Пример расчёта на условном юните 30 м² (цифры округлены, не расчёт по конкретному объекту; налог взят по ставке 5% — начальная ступень прогрессивной шкалы для дохода такого размера):

Шаг	Сумма
Валовой доход от аренды за год	780 000 ฿ (≈23 600 $)
− Комиссия площадки бронирования (10%)	−78 000 ฿ (≈2 360 $)
− Плата за обслуживание	−28 800 ฿ (≈870 $)
− Комиссия управляющей компании (30%)	−201 960 ฿ (≈6 120 $)
= Денежный поток до налога	471 240 ฿ (≈14 280 $)
− Налог на доход (5%)	−27 300 ฿ (≈830 $)
= Денежный поток после налога	443 940 ฿ (≈13 450 $)
Полная стоимость входа (см. выше)	4 686 000 ฿ (≈142 000 $)
Доходность после налога	≈9,5%

Формула целиком: Чистая доходность = (Денежный поток до налога − Налог на доход) / Полная стоимость входа × 100.

Почему цена входа так сильно меняет доходность

Один и тот же юнит в одном и том же проекте на этапе предпродажи и ближе к сдаче даёт разную доходность — при одинаковой посуточной ставке, заполняемости и расходах. Дело в знаменателе формулы: доходность считается от цены, по которой купили объект, а на предпродаже она ниже, чем ближе к сдаче. Наравне с локацией и арендным потенциалом конкретного юнита цена входа — один из факторов, которые формируют итоговую цифру, и вес у него в разных объектах разный.

Опубликованный кейс в Камале — пример такого разрыва между ценой на старте и ценой на выходе: три квартиры на финальной стадии строительства, куплены пакетом со скидкой 15%, дали 9,2% чистыми меньше чем за год на одном юните и 8,1% прогнозной чистой доходности по пакету в целом, а цена проекта выросла почти на 30% за два года — полный разбор сделки в отдельной статье. Метод расчёта чистой доходности по шагам, описанным выше, разобран на отдельном примере — расчёт ROI по City Gate, Камала.

Fantasea Condo Kamala

Что спросить, прежде чем довериться названной доходности

Прежде чем принимать цифру доходности от застройщика или агента, стоит уточнить:

валовая это цифра или чистая;
какая заполняемость заложена в расчёт и учтён ли сезон;
вычтена ли комиссия площадки бронирования отдельно от комиссии управляющей компании.

Каждый из этих пунктов способен сдвинуть итоговую цифру на несколько процентных пунктов.

На что смотреть при выборе кондо под краткосрочную аренду

На доходность юнита сильнее всего влияют расстояние до популярного пляжа, объём нового предложения по соседству — чем его больше, тем выше конкуренция за арендатора, — и цена входа: кто заходит в проект по стартовым ценам предпродажи, при прочих равных получает более высокую доходность, чем те, кто покупает ближе к сдаче.

Среди проектов, которые сейчас в стройке, по этим критериям выделяются несколько. Rhea by Sansiri — рядом сразу два популярных пляжа, Банг Тао и Сурин, что расширяет круг арендаторов. Vibe Residence — рядом пляж Карон, а по соседству в основном старые отели, новых конкурирующих комплексов в шаговой доступности не строится. Ожидается также старт продаж проекта в Патонге от крупного тайского застройщика: спрос на аренду в Патонге стабилен в любой сезон, а вход по стартовой цене на предпродаже даёт здесь наибольший потенциал из трёх.

Что в итоге определяет реалистичную цифру

Реалистичную чистую доходность определяют конкретные вещи по этому юниту: расположение в локации с высоким арендным потенциалом, привлекательность комплекса и самого юнита для арендаторов, арендная ставка, условия договора с управляющей компанией, модель аренды и цена входа. Проверка этого набора по конкретному юниту до подписания договора превращает доходность из маркетинговой цифры в рабочий расчёт, на который можно опираться при сравнении вариантов.

Undersun Estate — агентство недвижимости на Пхукете, соучредитель Phuket Property Association и партнёр Phuket Real Estate Association (P-REA). Если вы подбираете недвижимость на Пхукете для получения арендного дохода, мы готовы рассчитать её реалистичную чистую доходность и сопроводить сделку от выбора объекта до документов.