ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2025 กำลังมุ่งหน้าไปทางไหน? ภาพรวมราคาและแนวโน้มของนักลงทุนต่างชาติ

1. การท่องเที่ยวและเศรษฐมหภาค — เชื้อเพลิงของตลาด

• นักท่องเที่ยวต่างชาติ 35 ล้านคนในปี 2024 สร้างรายได้เข้าสู่ประเทศกว่า 1.8 ล้านล้านบาท และวางรากฐานสำหรับการเติบโตใหม่ในปี 2025 (TAT Newsroom)
• ท่าอากาศยานนานาชาติภูเก็ต ให้บริการผู้โดยสาร 17.2 ล้านคนในปี 2024 (ลดลง 5% จากระดับก่อนโควิด แต่เพิ่มขึ้น 23% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า) และคาดว่าจะรองรับได้ 18 ล้านคนในปี 2025 (Wikipedia, Bangkok Post)

การเติบโตของการท่องเที่ยวเป็นแรงผลักดันหลักของความต้องการเช่าและการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์: การเข้าพักในโรงแรมที่สูงขึ้นช่วยเพิ่มราคาค่าเช่าระยะสั้น และโครงการโครงสร้างพื้นฐาน (เช่น การขยายสนามบินมูลค่า 6 พันล้านบาท) ช่วยส่งเสริมศักยภาพระยะยาว (5 Star Marine Phuket)

2. บริบทระดับประเทศ: ความเคลื่อนไหวของผู้ซื้อชาวต่างชาติ

ปี 2023

• ชาวต่างชาติทำธุรกรรม 14,449 รายการ (โอนกรรมสิทธิ์ freehold) รวมมูลค่า 73.1 พันล้านบาท เพิ่มขึ้น 25% ในแง่จำนวน และ 23% ในแง่มูลค่าเมื่อเทียบกับปี 2022
• การเร่งตัวนี้เกิดจาก “ดีมานด์ที่รอสะสม” — จีนเปิดประเทศเต็มรูปแบบ ชาวรัสเซียเดินทางมาใช้ชีวิตในฤดูหนาวที่ไทย และธนาคารผ่อนปรนการโอนเงินต่างประเทศไม่เกิน 10 ล้านบาท

ปี 2024

• จำนวนธุรกรรมเพิ่มเล็กน้อยเป็น 14,573 รายการ แต่มูลค่าลดลงเหลือ 68.2 พันล้านบาท ตั๋วเฉลี่ยลดลง (≈ 4.7 ล้านบาท หรือ ≈ 106,000 บาท/ม²)
• สาเหตุหลักมาจากกลุ่ม "แมสพรีเมียม" ใหม่ เช่น อินเดีย คาซัคสถาน มาเลเซีย เข้าตลาดด้วยงบ 3–6 ล้านบาท ทำให้สถิติดูเบาลงเมื่อเทียบกับกลุ่มจีนและรัสเซีย

ไตรมาส 1 ปี 2025

• REIC รายงานเบื้องต้น: 3,756 ยูนิต (+11.6% YoY) รวมมูลค่า ≈ 18.6 พันล้านบาท โดยชาวต่างชาติมีสัดส่วนสูงสุดเป็นประวัติการณ์ที่ 28.6% ของมูลค่าทั้งหมด
• นี่คือสัญญาณชัดเจนของ “พรีเมียมไลเซชัน” — จำนวนยูนิตไม่เปลี่ยนแปลงมาก แต่ราคากลับสูงขึ้น

3. ทำไมราคายังขึ้นต่อ — แนวโน้มราคา

ภาพรวมราคาบนเกาะภูเก็ตในรอบ 3 ปีที่ผ่านมา:

• คอนโดมิเนียม: หลังจากดีดตัวแรงในปี 2023 (+4.8% เมื่อเทียบกับ 2022) ราคาคอนโดบริเวณชายฝั่งตะวันตกทรงตัวที่ประมาณ 140,000 บาท/ม² ณ สิ้นปี 2024 โดยเพิ่มขึ้นอีก 0.59% YoY ส่วนต้นปี 2025 เว็บไซต์ต่างๆ รายงานค่ามัธยฐานที่ 96,310 บาท/ม² สำหรับทั้งเกาะ ซึ่งสะท้อนถึงการขยายตัวไปยังโซนที่เข้าถึงได้มากขึ้น ขณะที่ทำเลริมทะเลยังคงมีราคาสูงขึ้น (thailand-property.com)
• วิลล่า: การเติบโตมั่นคงกว่า — ปี 2023 ราคาปรับเพิ่มราว 3–4% และแตะ 115,000 บาท/ม² ณ ธันวาคม 2024 (+3.5% YoY) ซึ่งยังคงอยู่ในไตรมาส 1 ปี 2025 เช่นเดิม (fazwaz.com) พื้นที่ Bang Tao / Layan มีการซื้อขายในช่วง 170,000 – 180,000 บาท/ม² แสดงถึงช่องว่างระหว่างตลาดแมสและลักชัวรี
• บ้านแนวราบ: กลุ่มที่เข้าถึงได้มากที่สุด (ทาวน์เฮาส์และบ้านเดี่ยว) ทรงตัวที่ประมาณ 60,000 บาท/ม² เพิ่มขึ้นเพียง 2–3% จากปี 2023 แต่แนวโน้มยังเป็นบวกตามต้นทุนที่ดินและวัสดุก่อสร้างที่สูงขึ้น (InvestAsian)

โดยรวมแล้ว แนวโน้มราคาขึ้นอยู่กับทำเลและประเภทอสังหาฯ คอนโดกำลังเข้าสู่ช่วง “พักฐาน” หลังจากฟื้นตัวอย่างรวดเร็ว ขณะที่โครงการริมทะเลและวิลล่ายังคงผลักดันราคาขึ้น และสร้างโอกาสในการเพิ่มทุน

ปัจจัยหลักที่ผลักดันราคา

1. ข้อจำกัดของที่ดิน บนชายฝั่งตะวันตกของภูเก็ตทำให้มีซัพพลายใหม่ได้ยาก
2. ต้นทุนวัสดุก่อสร้างและที่ดินเพิ่มขึ้น ส่งผลต่อต้นทุนโครงการ (nationthailand)
3. การเปลี่ยนรูปแบบดีมานด์: มีการขยับสู่เซ็กเมนต์พรีเมียม (วิลล่าและคอนโดขนาดใหญ่) ที่ให้มาร์จิ้นสูงกว่าและมีผู้เช่าแน่นอนกว่า

4. ใครซื้อและทำไม: ท็อป 5 ผู้ซื้อชาวต่างชาติ (REIC, สิ้นปี 2024)

• จีน — 5,670 รายการ (≈39% ของดีลต่างชาติทั้งหมด)
• สัดส่วนลดลง –14% เมื่อเทียบรายปี เนื่องจากอำนาจซื้อของนักลงทุนลดลง: เศรษฐกิจจีนชะลอตัว เงินหยวนอ่อนค่า และมาตรการควบคุมการโอนเงินออกนอกประเทศที่เข้มงวด อย่างไรก็ตาม จีนยังคงครองอันดับ 1 เพราะปริมาณสะสมยังสูงมาก ระบบฟรีวีซ่า 60 วันทำให้การเดินทางง่ายขึ้น และความคุ้มค่าของอสังหาฯ ในไทยยังคงสูงกว่าฮ่องกงหรือเมืองใหญ่ในจีนแผ่นดินใหญ่ 3–4 เท่า Bangkok Post
• เมียนมา — 1,388 รายการ (9.5%)
• สงครามกลางเมืองและการล่มสลายของเงินจ๊าตผลักดันให้เงินทุนไหลออกนอกประเทศ: การโอนเงินเพิ่มขึ้นมากกว่าสองเท่าเมื่อเทียบกับปี 2023 ทำให้เมียนมากลายเป็นอันดับ 2 ครั้งแรก คอนโดฟรีโฮลด์ในไทยถูกมองว่าเป็น “ที่พักปลอดภัย” โดยมูลค่าต่อรายการอยู่ในระดับกลาง — 5–7 ล้านบาท Bangkok Post Reuters
• รัสเซีย — อันดับที่ 3 โดยประมาณ (REIC ไม่เปิดเผยตัวเลขแน่ชัด แต่ต่ำกว่า 1,388 รายการของเมียนมา)
• หลังจากครองอันดับ 2 สองปีติดต่อกัน รัสเซียตกมาอยู่อันดับ 3 ในระดับประเทศ (ตามจำนวน) และอันดับ 4 ตามมูลค่า สาเหตุหลักคือการอ่อนค่าของรูเบิลในครึ่งหลังของปี 2024 และการควบคุมการโอนเงินข้ามพรมแดนที่เข้มงวดขึ้น อย่างไรก็ตาม ในภูเก็ต รัสเซียยังเป็นกลุ่มที่ซื้อวิลล่ามากที่สุด โดยเน้น "บ้านสำหรับฤดูหนาว" พร้อมผลตอบแทน 10–15% และอยู่ได้นานโดยไม่ต้องขอวีซ่า Bangkok Post
• สหรัฐอเมริกา — ประมาณ 4% ของดีลทั้งหมด
• นักลงทุนชาวอเมริกันนิยมซื้อคอนโดขนาดใหญ่ในกรุงเทพฯ และภูเก็ต เพื่อกระจายความเสี่ยงและปล่อยเช่าระยะยาว แม้อัตราดอกเบี้ยของเฟดจะเพิ่มขึ้น แต่ผลตอบแทน 6–8% ต่อปีในรูปดอลลาร์จากอสังหาริมทรัพย์ไทยก็ยังน่าสนใจ Bangkok Post
• ไต้หวัน — ประมาณ 4–5% ของตลาด
• ระบบฟรีวีซ่า ความกังวลทางภูมิรัฐศาสตร์ในช่องแคบไต้หวัน และวีซ่า Destination Thailand แบบพิเศษ ทำให้ชาวไต้หวันตัดสินใจซื้อคอนโด 1–2 ห้องนอนใกล้ชายหาดเพื่อเป็น "บ้านหลังที่สอง" และปล่อยเช่าระยะสั้น

สิ่งนี้หมายความว่าอย่างไรสำหรับนักลงทุน?

ตลาดเริ่มมีความหลากหลายมากขึ้น: แม้การซื้อขายจากจีนจะชะลอลง แต่ปริมาณรวมยังสูง และการเติบโตจากเมียนมา รวมถึงความต้องการคงที่จากรัสเซีย สหรัฐฯ และไต้หวัน ช่วยประกันสภาพคล่อง สำหรับภูเก็ต ความต้องการวิลล่าและคอนโดในพื้นที่รีสอร์ตยังคงมั่นคง ช่วยสนับสนุนราคาขายและอัตราการเข้าพัก

5. การเปลี่ยนแปลงด้านกฎระเบียบ – ใครได้ประโยชน์และทำไม

• สินเชื่อ 100% ของมูลค่าทรัพย์ (พ.ค. 2025 – มิ.ย. 2026)
  มาตรการนี้มุ่งเป้าไปที่ผู้ซื้อชาวไทยและชาวต่างชาติที่เป็นผู้มีถิ่นพำนัก (resident expats) ที่สามารถแสดงรายได้ในประเทศไทยได้ เงินดาวน์แทบเป็นศูนย์ ลดอุปสรรคในการเข้าถึงสินทรัพย์ และกระตุ้นอุปสงค์ในประเทศ Reuters
• ลดค่าธรรมเนียมจดทะเบียนเหลือ 0.01% (เม.ย. 2025 – มิ.ย. 2026)
  ครอบครัวและนักลงทุนที่ซื้ออสังหาฯ ต่ำกว่า 7 ล้านบาทจะได้รับประโยชน์สูงสุด ซึ่งครอบคลุมกลุ่มชนชั้นกลางไทยและชาวต่างชาติบางส่วนที่ซื้อคอนโดราคาประหยัด โดยสามารถประหยัดค่าธรรมเนียมได้หลายแสนบาท Business Times Facebook
• โควต้าชาวต่างชาติ 75% และสิทธิการเช่า 99 ปี — อยู่ในขั้นร่างกฎหมาย
  เป้าหมายคือผู้ซื้อชาวต่างชาติ โดยเฉพาะในกลุ่มคอนโดหรูและวิลล่าริมทะเล สิทธิการถือครองระยะยาวและสัดส่วนฟรีโฮลด์ที่เพิ่มขึ้นช่วยเพิ่มสภาพคล่องและทำให้ตลาดไทยแข่งขันได้มากขึ้นเมื่อเทียบกับสิงคโปร์หรือมาเลเซีย Bangkok Post Thailand Construction
• การยกเลิกการต่ออายุอัตโนมัติ “30+30+30” (มี.ค. 2025)
  คำตัดสินของศาลฎีการะบุว่าการต่อสัญญาเช่าระยะยาวต้องทำเป็นสัญญาฉบับใหม่และจดทะเบียนที่กรมที่ดิน ทำให้การตรวจสอบทางกฎหมายมีความสำคัญยิ่งขึ้น แม้ว่ารูปแบบ leasehold ยังคงมีข้อดีอยู่หากมีความโปร่งใส Addleshaw Goddard
• ฟรีวีซ่า 60 วัน + วีซ่า Destination Thailand แบบ 5 ปี
  ฟรีวีซ่าครอบคลุม 93 ประเทศ และ DTV อนุญาตให้ผู้ประกอบอาชีพอิสระ (digital nomads) พำนักต่อเนื่องได้สูงสุด 180 วันต่อครั้ง นโยบายนี้มุ่งเน้นกลุ่มผู้เช่าระยะยาวและผู้ซื้อ “บ้านหลังที่สอง” สถานกงสุลใหญ่ ณ นครลอสแอนเจลิส ThaiEmbassy.com

สรุป: มาตรการภาครัฐ (สินเชื่อ + ค่าธรรมเนียม) กระตุ้นตลาดในประเทศ ขณะที่การปฏิรูปกฎหมายการถือครองและวีซ่าทำให้ตลาดไทยเปิดกว้างต่อชาวต่างชาติมากขึ้น

บทสรุป: ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยและภูเก็ตในปี 2025

1. การท่องเที่ยวทำสถิติสูงสุดใหม่ ซึ่งหมายถึงกระแสรายได้จากการเช่าที่มั่นคง
2. ราคายังเติบโตในระดับปานกลาง ยังไม่มีสัญญาณฟองสบู่ — ช่องทางเข้ายังเปิดอยู่
3. ความต้องการมีความหลากหลายมากขึ้น: ไม่ใช่แค่จีนกับรัสเซียอีกต่อไป แต่เมียนมา ไต้หวัน และอินเดียก็เข้ามาเสริมตลาด ช่วยลดความเสี่ยงจากกลุ่มใดกลุ่มหนึ่ง
4. ภาครัฐส่งสัญญาณสนับสนุนภาคอสังหาฯ ด้วย LTV 100% และการพิจารณาสิทธิถือครอง 99 ปี
5. ภูเก็ตได้เปรียบในเชิงแข่งขัน เพราะมีข้อจำกัดด้านที่ดิน โครงสร้างพื้นฐานระดับพรีเมียม และผลตอบแทนจากวิลล่า 10–15% ที่มั่นคง

📌 ทำอย่างไรตอนนี้?
พิจารณาโครงการที่มีรูปแบบการถือครองที่ยืดหยุ่น พร้อมผลตอบแทนจากการบริหารจัดการ ทีมงานของเราจะช่วยคุณคัดเลือกทรัพย์ที่ผ่านการตรวจสอบ และให้คำแนะนำตลอดกระบวนการภายใต้กฎใหม่