Чек-лист покупателя недвижимости в Таиланде: что проверить перед покупкой

Все цифры ниже — рыночные ориентиры. Точные суммы зависят от объекта, договора, структуры сделки и того, как стороны распределяют расходы.

1) Цель покупки и стратегия

☐ Цель определена:

• инвестиции (аренда / перепродажа)

• личное проживание

• комбинированный формат

☐ Под цель выбран тип объекта: кондо / вилла / таунхаус

☐ Горизонт владения понятен: 3 / 5 / 10+ лет

☐ Вы зафиксировали “must have”: район, бюджет, инфраструктура, вид/приватность, ликвидность, расстояние до пляжа/школы/аэропорта.

2) Финансовый расчёт (не только цена)

2.1. Разовые расходы при покупке

☐ Цена объекта по договору

☐ Расходы на регистрацию/переоформление в Land Office: ориентир 1–3% (часто считают как ~2%, но зависит от кейса и распределения расходов)

☐ Разовый фонд (для кондо): Sinking fund ~50–100 THB/м² (обычно невозвратный)

2.2. Ежемесячные расходы владения

☐ Обслуживание (кондо/комплекс): Maintenance fee ~20–50 THB/м²/мес

☐ Коммунальные (ориентиры):

• электричество: 4–7 THB/kWh

• вода: 40–50 THB/м³

☐ Интернет, мелкий ремонт, расходники

☐ Страховка (минимум fire; по ситуации flood)

2.3. Налоги (для владельца/инвестора)

☐ Налог на арендный доход (withholding): ориентир 3–15% (прогрессивно) — уточняется по вашей ситуации и налоговому статусу

☐ Налоги/сборы при продаже: Withholding Tax / Specific Business Tax / Stamp Duty — набор зависит от кейса, важно понимать заранее кто платит и как считается (в случае сделок со вторичной недвижимостью расходы обычно делятся 50 на 50)

2.4. Доходность (если покупка под инвестиции)

☐ Доходность посчитана не “из презентации”, а “от рынка”

☐ Учтены: простои, сезонность, ремонты, меблировка, комиссии, амортизация

☐ Управление арендой (если передаёте управляющей компании): комиссия ориентир 20–30%

3) Оплата и источник средств

☐ Есть понимание, как вы переводите деньги (SWIFT / местный банк)

☐ Платёж идёт на счёт продавца/застройщика, реквизиты совпадают с договором

☐ Для сделок с иностранцем: заранее предусмотрены банковские документы по входящему переводу (в практике часто требуется подтверждение перевода из-за рубежа для корректной регистрации).

Наше агентство Undersun Estate помогает организовать переводы из любой точки мира в любой валюте.

4) Агент, роли и конфликт интересов

☐ Понимание ролей: агент продавца/застройщика и представитель покупателя — не одно и то же

☐ Нет давления в сторону определенных проектов без объективных фактов

☐ Все обещания (скидки, мебель, сроки, условия) закреплены письменно (в оферте/приложении/письме)

5) Локация и рынок

☐ Локация выбрана под цель (жить/сдавать/перепродать)

☐ Проверены инфраструктура и логистика:

• школы / больницы

• пляжи и доступность. Важно понимать реальные расстояния. 500 м до моря по карте, заявленные в презентации, на деле могут превратиться в 1500 м по дорогам и пробкам.

• аэропорт (время в реальном трафике)

☐ Проверены “невидимые” риски: шум, стройки рядом, дороги, подтопления, плотность застройки

☐ Цена сравнивается с рынком (а не только с “аналогами этого же застройщика”)

Обращение к местным агентам, которые хорошо знают локации, районы, поможет уберечь от непредвиденных сюрпризов с транспортной доступностью и инфраструктурой рядом. Также агенты часто могут подсказать краткие и более удачные маршруты до важных точек, которых нет на гугл картах.

6) Форма собственности

6.1. Freehold (полная собственность)

☐ По закону, иностранцам в полную собственность (freehold) может принадлежать не более 49% квартир в кондоминиуме. Вы проверили, что по вашему юниту квота на freehold доступна

☐ Права владения понятны: можно распоряжаться (продажа/дарение/наследование) в рамках выбранной формы

6.2. Leasehold (долгосрочная аренда)

☐ Понимание базовой логики: leasehold — это срок, который нужно уметь просчитать в стратегии выхода

Базовый срок leasehold в тайском праве — до 30 лет (регистрируется в Land Office). Он может быть продлен еще дважды по 30 лет.
Важно. Формулировки про продление в договоре не равны гарантии продления на практике. Нужно понимать, что продление — новое соглашение. И договориться с застройщиком о внесении в договор опции компенсации пропорционально неиспользованным годам текущего срока на случай отказа в продлении.

☐ Есть план: что вы делаете ближе к окончанию срока (продажа, перезаключение на новых условиях, иной сценарий)

6.3. Что исключаем

☐ Номиналы, “серые” схемы владения, конструкции “на доверии” без понятной защиты и контроля

7) Документы, которые нужно запросить до сделки

☐ Chanote (право собственности на землю/объект — по структуре)

☐ EIA (экологическое заключение — если требуется для проекта)

☐ Construction Permit (разрешение на строительство)

☐ DBD Company Registration (регистрация застройщика: базовые сведения о компании)

☐ Проверка обременений/залогов/судов/долгов — в рамках due diligence

Допустимо отсутствие некоторых документов (застройщик в процессе их получения) на стартовых этапах проекта. Но сделки на таких условиях можно заключать только с надежными и проверенными застройщиками. В противном случае риски слишком велики.

8) Проверка застройщика и проекта

☐ Есть завершённые проекты (можно проверить качество “вживую”

☐ Репутация: сроки, качество, исправление дефектов

☐ Для off-plan: реальный прогресс стройки подтверждён (не рендерами)

☐ Для готового: проведена техническая инспекция

9) Договор: чек-лист “ловушек” перед подписью

9.1. Земля и права

☐ Продавец/застройщик имеет право распоряжаться объектом/землёй (документально)

9.2. Сроки

☐ Есть конкретная дата завершения/передачи

☐ Нет “примерно / ориентировочно” без ответственности

9.3. Ответственность за задержку

☐ Компенсация прописана и понятен механизм выплаты

☐ Не символическая (иначе это маркетинг, а не защита)

9.4. Рассрочка и просрочки

☐ График платежей однозначный

☐ Предусмотрена отсрочка платежей (grace-period) 7–14 дней (или иной разумный)

☐ Нет условий, где 2–3 дня просрочки приводят к потере почти всех средств

9.5. Односторонние изменения объекта

☐ Нельзя без компенсации ухудшать: материалы, комплектацию, планировку

☐ Отклонения по площади: ≤3–5% с понятным перерасчётом

9.6. Регистрация собственности

☐ Прописано: кто регистрирует, когда, кто платит, какие сроки

9.8. Язык, приоритет версии, подписи

☐ Понимаете, какая версия договора главная (часто тайская)

☐ Есть перевод и юр. комментарии по ключевым пунктам

☐ Все страницы договора пронумерованы, каждая подписывается обеими сторонами сделки

10) Приёмка, управление и “после покупки”

☐ Проведена приёмка/инспекция (актуально для готового)

☐ Дефекты внесены в акт и установлен срок устранения

☐ Если сдача в аренду: выбрана модель управления, понятна комиссия, отчётность и ответственность

☐ Все документы и платежки сохранены (включая банковские подтверждения)

Финальный тест

Если убрать эмоции, море и скидку — этот договор защищает вас или продавца?
Если ответ не очевиден — сделку не подписываем.

Нужна проверка конкретного объекта? Напишите в Undersun Estate — мы пройдёмся по этому чек-листу вместе с вами: запросим и проверим документы, разберём договор по пунктам, посчитаем полную стоимость владения (включая сборы и обслуживание) и предложим альтернативы по рынку под вашу цель — без давления и “маркетинговых обещаний”.