Одиннадцать ловушек в договорах застройщиков

Дисклеймер: материал — не юрконсультация. Нюансы зависят от типа сделки, статуса земли, формы владения и т. д.

Чтобы этого избежать, в Undersun Estate мы тщательно проверяем договоры наших клиентов: сверяем титул и статус земли, сроки и гарантии, условия платежей и регистрации, приёмку и управление; аккуратно согласуем очевидные правки — без усложнения процесса. Ниже — короткий чек-лист из 11 пунктов: суть, риск и что сделать, чтобы пройти сделку спокойно и без сюрпризов.

1. Земля не принадлежит застройщику

   Суть: Проект на арендованной земле; владелец участка/срок лиза не раскрыт или не подтверждён.

   Риск: Непредсказуемость владения и снижение ликвидности к окончанию срока лиза.

   Что проверить: Chanote (титул) и договор аренды с указанием владельца и срока, отсутствие обременений к дате передачи.

2. Нет ответственности за задержку сдачи

   Суть: В договоре отсутствует компенсация/механика при переносе сроков.

   Риск: Многомесячная задержка без возмещения и с сопутствующими расходами.

   Решение: Прописать допустимую отсрочку, основания переноса и фиксированную компенсацию за каждый полный месяц просрочки и/или продление гарантий на период задержки.

3. «Гибкая рассрочка» с жёсткими штрафами

   Суть: Штрафы за минимальную просрочку, неясные основания расторжения, невозвратные суммы.

   Риск: Потеря депозита/платежей, расторжение «по формальным основаниям».

   Как избежать: Запросить полный график; зафиксировать grace-period (напр., 7 дней), прозрачные штрафы и порядок восстановления графика; заранее отметить невозвратные суммы.

4. Отсутствие гарантий на строительство и отделку

   Суть: Не указаны гарантийные сроки на отделку/инженерию/конструктив.

   Риск: Расходы на устранение дефектов в первые месяцы эксплуатации.

   Решение: Прописать гарантийные сроки в договоре. Стандарт: отделка/инженерия — 12 мес., конструктив — ≥5 лет; отсчёт с даты передачи.

5. Приёмка и устранение дефектов «без сроков»

   Суть: Не описано, как фиксируются замечания и когда их исправят.

   Риск: Долгое устранение, споры о составе дефектов.

   Решение: Зафиксировать порядок осмотра; например, окно на список мелких дефектов — 7 дней, устранение — 30 дней за счёт застройщика; существенные дефекты — по отдельной гарантии.

6. Пункт о передаче управления «по умолчанию»

   Суть: Покупатель автоматически соглашается передать апартаменты в rental management компании, связанной с застройщиком.

   Риск: Неожиданные ограничения личного пользования, комиссии, сложность смены управляющего.

   Как избежать: При возможности закрепить добровольность участия и отдельный договор управления с раскрытыми комиссиями/условиями.

7. Повышенные регистрационные сборы при оформлении freehold

   Суть: В договоре расплывчато или неверно указаны гос.сборы при регистрации права собственности; бывает, всё вешают на покупателя.

   Риск: «Сюрприз» на этапе регистрации в Land Office и перерасход бюджета.

   Что проверить: Проверить, какой налог на регистрацию Transfer Fee прописан в договоре. Он составляет 6,6-6,8% и покупатель оплачивает не более половины (не более 3,4%).

8. Ошибки в договоре

   Суть: Нередки случаи, когда в договоре остаются чужие данные/опечатки/расхождения.

   Риск: Задержка регистрации, сложности при спорах и наследовании.

   Как избежать: Тщательно проверить все данные, сверить паспорт, адрес, транслитерацию, семейный статус во всех документах; предусмотреть обязанность исправить ошибки до регистрации без допрасходов для покупателя.

9. Подписи/инициалы не на всех страницах

   Суть: Не все страницы двуязычного договора визированы.

   Риск: Споры о версиях и затяжка регистрации.

   Что проверить: Подписи/инициалы на каждой странице всех языковых версий и приложений; указание приоритетного языка для толкования.

10. Лизхолд и обещания «автопродлений»

    Суть: Продление срока владения, представленное в договоре как гарантированное, суд признает ничтожным, поэтому прописанное в договоре автопродление не имеет смысла.

    Риск: Следующий срок может не быть продлён; снижение цены перепродажи к концу текущего срока.

    Решение: Признать, что продление — новое соглашение. Договориться с застройщиком о внесении в договор опции компенсации пропорционально неиспользованным годам текущего срока на случай отказа в продлении.

11. Наследование не прописано

    Суть: Нет механики перехода прав наследникам.

    Риск: Задержки/допрасходы при переоформлении, временные ограничения распоряжения.

    Решение: Сразу указать наследников в договоре либо добавить пункт о том, что в случае смерти собственника недвижимость передается его наследникам.

Проверка договора — это не формальность, а ваш способ удержать под контролем сроки, бюджет и ликвидность объекта. Мы знаем, где обычно «прячутся» риски на Пхукете и какие правки девелоперы принимают без лишней бюрократии. Поэтому работаем просто: выделяем важное, мягко корректируем формулировки и фиксируем условия так, чтобы вам было спокойно и выгодно.

В Undersun Estate мы берём на себя договорную часть от первого просмотра до регистрации права: проверяем землю и форму владения, сроки и гарантии, условия платежей, управление и приёмку — без усложнений, но в вашу пользу.

Нужен быстрый взгляд на проект или договор?

— Оставьте заявку на сайте

— Или напишите в WhatsApp

Подберём решение под вашу стратегию и согласуем детали с застройщиком.