ชาวต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์ในภูเก็ตได้ไหม? (คู่มือกฎหมายปี 2026)

ได้ ชาวต่างชาติสามารถเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ในภูเก็ตได้อย่างถูกกฎหมาย ประเทศไทยมีกรรมสิทธิ์สองรูปแบบ: ฟรีโฮลด์ (กรรมสิทธิ์สมบูรณ์ ถือครองถาวร) และลีสโฮลด์ (สิทธิการเช่าระยะยาวที่จดทะเบียน) ข้อจำกัดเดียวคือชาวต่างชาติไม่สามารถถือครองที่ดินแบบฟรีโฮลด์ได้ - ทำได้เพียงเช่าระยะยาวเท่านั้น ทั้งคอนโดมิเนียมและวิลล่าเปิดให้ชาวต่างชาติซื้อได้ ด้านล่างเราอธิบายว่าแต่ละประเภทใช้รูปแบบใด ค่าใช้จ่ายเท่าไร และขั้นตอนการซื้อในปี 2026 เป็นอย่างไร

ข้อเท็จจริงโดยย่อ

•      ฟรีโฮลด์: กรรมสิทธิ์สมบูรณ์ ถือครองถาวร จดทะเบียนในชื่อของคุณ

•      ลีสโฮลด์: สิทธิการใช้ประโยชน์ที่จดทะเบียน 30 ปี ต่ออายุได้

•      โควตาต่างชาติของคอนโด: สูงสุด 49% ของพื้นที่อาคารถือแบบฟรีโฮลด์ได้

•      ที่ดิน: ชาวต่างชาติถือครองแบบฟรีโฮลด์ไม่ได้ - ทำได้เพียงเช่าระยะยาว

กรรมสิทธิ์ในไทยมีกี่รูปแบบ?

ฟรีโฮลด์ หมายถึงกรรมสิทธิ์สมบูรณ์ ถือครองถาวร จดทะเบียนในชื่อของคุณ เช่นเดียวกับการเป็นเจ้าของบ้านเต็มรูปแบบในประเทศส่วนใหญ่ ลีสโฮลด์ หมายถึงสิทธิการใช้ประโยชน์ในทรัพย์สินตามระยะเวลาที่กำหนด ซึ่งจดทะเบียนไว้ที่กรมที่ดิน

ข้อจำกัดที่ต้องจำคือ ชาวต่างชาติไม่สามารถถือครองที่ดินแบบฟรีโฮลด์ได้ - ทำได้เพียงการเช่าระยะยาว (ลีสโฮลด์) ข้อนี้ไม่ใช้กับตัวอาคาร จึงทำให้ทั้งคอนโดและวิลล่าเปิดให้ชาวต่างชาติซื้อได้ โดยคอนโดอยู่ภายใต้โควตาต่างชาติ 49% ตามที่อธิบายด้านล่าง

ซื้ออะไรได้บ้าง - คอนโดหรือวิลล่า?

ซื้อได้ทั้งสองแบบ - นี่คือรูปแบบกรรมสิทธิ์ที่แต่ละประเภทมักใช้

คอนโดมิเนียม

คอนโดมิเนียมเป็นตัวเลือกที่ตรงไปตรงมาที่สุดสำหรับชาวต่างชาติ ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 ชาวต่างชาติสามารถเป็นเจ้าของห้องชุดแบบฟรีโฮลด์ได้ - สูงสุด 49% ของพื้นที่ใช้สอยทั้งหมดในอาคารเดียว สัดส่วนนี้เรียกว่าโควตาต่างชาติ ส่วนที่เกินจากนั้นยังซื้อแบบลีสโฮลด์ได้

ฟรีโฮลด์ภายในโควตามักมีส่วนต่างราคาประมาณ 10,000 บาทต่อตารางเมตร (ข้อมูล Undersun Estate, 2026) ดังนั้นห้อง 30 ตร.ม. เดียวกันอาจแพงกว่าแบบลีสโฮลด์ราว 300,000 บาท ข้อสังเกตที่เป็นประโยชน์ในตลาดมือสอง: หากห้องปัจจุบันถือแบบลีสโฮลด์และอาคารยังมีโควตาว่าง บางครั้งสามารถเปลี่ยนเป็นฟรีโฮลด์ได้

ดูคอนโดมิเนียมทั่วเกาะได้ในแคตตาล็อกของเรา

วิลล่า

สำหรับวิลล่า คุณเป็นเจ้าของตัวอาคารแบบฟรีโฮลด์เต็มรูปแบบ - ตัวอาคารและทุกอย่างภายใน ส่วนที่ดินใต้วิลล่าถือแบบลีสโฮลด์: จดทะเบียนที่กรมที่ดิน 30 ปี พร้อมสิทธิต่ออายุอีกสองครั้ง ครั้งละ 30 ปี ผ่านข้อตกลงเพิ่มเติม วิลล่ายังสามารถถือแบบลีสโฮลด์ทั้งหลังได้

บางครั้งมีการถือที่ดินผ่านบริษัทไทย ซึ่งเป็นไปได้ แต่มีภาระทางกฎหมายและการรายงานอย่างต่อเนื่อง และต้องมีสาระทางธุรกิจจริง จึงเหมาะเฉพาะบางกรณีและต้องอาศัยคำปรึกษาทางกฎหมายที่มีคุณภาพ

วิลล่าที่มีในภูเก็ต - ดูได้ในแคตตาล็อกของเรา

ฟรีโฮลด์กับลีสโฮลด์ - ต่างกันอย่างไร

รูปแบบไหนเหมาะกับคุณขึ้นอยู่กับตัวทรัพย์ งบประมาณ และระยะเวลาที่ตั้งใจถือครอง นี่คือการเปรียบเทียบ

ลักษณะ	ฟรีโฮลด์	ลีสโฮลด์
คืออะไร	กรรมสิทธิ์สมบูรณ์ ถือครองถาวร จดทะเบียนในชื่อของคุณ	สิทธิการใช้ประโยชน์ที่จดทะเบียนตามระยะเวลาที่กำหนด
ใช้กับ	ห้องชุด (ภายในโควตา 49%) และตัวอาคารวิลล่า — แต่ไม่ใช่ที่ดิน	ที่ดินใต้วิลล่า; ใช้กับคอนโดหรือวิลล่าทั้งหลังได้ด้วย
ระยะเวลาที่มั่นคง	ถาวร	30 ปี พร้อมสิทธิต่ออายุอีกสองครั้ง ครั้งละ 30 ปี ผ่านข้อตกลงเพิ่มเติม
ราคา	สูงกว่า — ประมาณ +10,000 บาท/ตร.ม. สำหรับคอนโด	ราคาเริ่มต้นต่ำกว่าสำหรับห้องเดียวกัน
สิทธิในทรัพย์สิน (ให้ มรดก ขายต่อ)	เต็มที่ — ให้ รับมรดก และขายต่อได้อย่างอิสระ	สิทธิเดียวกัน — ให้ มรดก ขายต่อ — แต่เฉพาะระยะเวลาเช่าที่เหลือ

 

ขั้นตอนการซื้อสำหรับชาวต่างชาติเป็นอย่างไร?

การซื้อมีหกขั้นตอนชัดเจน ตั้งแต่เลือกทรัพย์ไปจนถึงจดทะเบียนที่กรมที่ดิน:

1.    เลือกทรัพย์และรูปแบบกรรมสิทธิ์ - ฟรีโฮลด์หรือลีสโฮลด์

2.    ตรวจสอบเอกสาร - เอกสารของผู้พัฒนาโครงการ โฉนดที่ดิน และเงื่อนไขการเช่า โดยทั่วไปเราดำเนินการตรวจสอบนี้เองก่อนเสนอทรัพย์ให้คุณ

3.    สัญญาจองและเงินมัดจำ เพื่อกันทรัพย์ออกจากตลาด

4.    สัญญาซื้อขาย (หรือสัญญาเช่า)

5.    ชำระเงินตามกำหนดในสัญญา โดยทั่วไปผ่านการโอนเงินระหว่างประเทศ

6.    จดทะเบียนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิการเช่าที่กรมที่ดิน

เราดูแลผู้ซื้อชาวต่างชาติในทุกขั้นตอน - ตั้งแต่การเลือกทรัพย์ไปจนถึงการโอนเงิน การชำระเงิน และเอกสาร ดูรายละเอียดได้ที่บริการซื้ออสังหาริมทรัพย์ของเรา

ซื้อทรัพย์มือสอง: เราตรวจสอบอะไรเสมอ

การซื้อมือสองมีสองแบบ และแต่ละแบบต้องตรวจสอบต่างกัน นี่คือสิ่งที่เราดูก่อนแนะนำทรัพย์

ทรัพย์ที่สร้างเสร็จแล้ว (มือสองพร้อมอยู่)

เราตรวจสอบเสมอว่าออกโฉนด (กรรมสิทธิ์) แล้วหรือยัง - บางครั้งโครงการสร้างเสร็จแล้วแต่การออกโฉนดล่าช้า เราประเมินสภาพห้องเทียบกับอายุการใช้งาน ดูว่าปล่อยเช่าได้ดีเพียงใด และดูว่านิติบุคคล/บริษัทบริหารดูแลอาคารดีแค่ไหน สำหรับลีสโฮลด์ โปรดจำว่าคุณซื้อเฉพาะระยะเวลาเช่าที่เหลือ - แม้ในบางกรณีบริษัทไทยรายใหญ่จะรีเซ็ตระยะเวลาเมื่อขายต่อ ทำให้นับใหม่ตั้งแต่ต้น

การโอนสิทธิตามสัญญา (ทรัพย์ระหว่างก่อสร้าง จากผู้ขายรายบุคคล)

กรณีนี้คุณรับช่วงทรัพย์ที่อยู่ระหว่างก่อสร้าง เราจึงตรวจสอบโครงการอย่างละเอียดเช่นเดียวกับการซื้อระหว่างก่อสร้างทั่วไป อีกสองสิ่งที่ต้องดูคือ: กำหนดการชำระเงิน - ผู้ขายชำระไปแล้วบางส่วน คุณจึงต้องพร้อมชำระส่วนนั้นทันที ส่วนการผ่อนจะครอบคลุมเฉพาะยอดคงเหลือ - และรูปแบบกรรมสิทธิ์ ซึ่งเรายืนยันก่อนที่คุณจะตัดสินใจ

ค่าใช้จ่ายในการซื้ออสังหาฯ ในภูเก็ตเท่าไร?

ราคาขึ้นอยู่กับประเภททรัพย์ ทำเล และระยะห่างจากทะเล โดยคร่าว ๆ โครงการที่อยู่ระหว่างก่อสร้างเริ่มต้นที่: สตูดิโอในคอนโดมิเนียม ตั้งแต่ประมาณ 3-3.5 ล้านบาท หรือเริ่มที่ประมาณ 2.7 ล้านบาทในโครงการที่อยู่ใกล้ใจกลางเกาะ; บ้าน ตั้งแต่ประมาณ 4.75 ล้านบาท; วิลล่า ตั้งแต่ประมาณ 13 ล้านบาท

ภาษีการจดทะเบียนเมื่อซื้อขึ้นอยู่กับรูปแบบกรรมสิทธิ์ (อัตราปี 2026):

•      ฟรีโฮลด์: ภาษีจดทะเบียน 6.8% ของมูลค่า โดยปกติแบ่งกันคนละครึ่งระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย

•      ลีสโฮลด์: ภาษีจดทะเบียน 1.1% ของมูลค่า ผู้ซื้อเป็นผู้ชำระ

ค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมโดยประมาณ (ค่าเฉลี่ยจากราคาของผู้พัฒนาโครงการ ปี 2026):

•      ค่าส่วนกลาง (common fee): 80 บาท/ตร.ม./เดือน (ชำระเป็นรายปี)

•      กองทุนสำรอง (sinking fund): 800 บาท/ตร.ม. ชำระครั้งเดียว

•      ค่าติดตั้งมิเตอร์ไฟฟ้าและน้ำ: สูงสุด 20,000 บาท

จำนวนเงินที่แน่นอนขึ้นอยู่กับทรัพย์แต่ละแห่ง เราจึงคำนวณค่าใช้จ่ายทั้งหมดล่วงหน้าก่อนการจอง

คำถามที่พบบ่อย (FAQ)

ชาวต่างชาติขอสินเชื่อบ้านในไทยได้ไหม?

ธนาคารไทยให้สินเชื่อแก่ชาวต่างชาติได้ยาก ในทางปฏิบัติผู้ซื้อส่วนใหญ่ชำระด้วยเงินสด หรือใช้แผนผ่อนชำระปลอดดอกเบี้ยของผู้พัฒนาโครงการ ซึ่งมีให้เกือบทุกโครงการที่อยู่ระหว่างก่อสร้าง โดยผ่อนเป็นงวดระหว่างการก่อสร้าง และผู้พัฒนาบางรายให้ผ่อนต่อหลังรับโอนด้วย

ชาวต่างชาติขายต่อทรัพย์แบบฟรีโฮลด์ได้ไหม?

ได้ ทรัพย์ฟรีโฮลด์ขายต่อได้อย่างอิสระ ส่วนทรัพย์ลีสโฮลด์โอนผ่านการโอนสิทธิระยะเวลาเช่าที่เหลือตามสัญญา

ลีสโฮลด์ในภูเก็ตปลอดภัยไหม?

ลีสโฮลด์เป็นแนวปฏิบัติที่ใช้กันแพร่หลาย เป็นระบบ และได้รับการรับรองตามกฎหมายในการถือครองอสังหาฯ บนเกาะ การซื้อจากผู้พัฒนาที่น่าเชื่อถือไม่มีความเสี่ยงเรื่องการต่ออายุ ในตลาดมือสอง - เมื่อผู้ขายเป็นบุคคลธรรมดาไม่ใช่ผู้พัฒนา - ควรระมัดระวังมากขึ้น และควรตรวจสอบเงื่อนไขการเช่าอย่างละเอียดก่อนลงนาม ซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของการดูแลด้านกฎหมายของเรา

ปล่อยเช่าทรัพย์ได้ไหม?

ได้ การปล่อยเช่าระยะยาวทำได้ง่าย ส่วนการปล่อยเช่าระยะสั้น (รายวัน) มีการกำกับดูแลและโดยทั่วไปต้องให้อาคารหรือโครงการมีใบอนุญาตที่เกี่ยวข้อง - หากรายได้ค่าเช่าสำคัญสำหรับคุณ ควรตรวจสอบเรื่องนี้เป็นรายโครงการก่อนซื้อ

ต้องอยู่ในไทยเพื่อซื้อไหม?

ไม่จำเป็น ทั้งกระบวนการทำจากระยะไกลได้ - ตั้งแต่การเลือกทรัพย์ออนไลน์ไปจนถึงการลงนามเอกสาร และจดทะเบียนกรรมสิทธิ์ที่กรมที่ดินผ่านผู้รับมอบอำนาจตามหนังสือมอบอำนาจได้

พร้อมดูตัวเลือกจริงหรือยัง?

กำลังคิดจะซื้อในภูเก็ต? บอกงบประมาณและเป้าหมายของคุณ แล้วเราจะส่งทรัพย์ที่คัดสรรแล้วสามรายการ - พร้อมรูปแบบกรรมสิทธิ์และรายละเอียดค่าใช้จ่ายทั้งหมดของแต่ละรายการ - ภายใน 24 ชั่วโมง ขอรับรายการคัดสรร หรือกรอกแบบฟอร์มเพื่อเริ่มการเลือก