ทำเลไหนในภูเก็ตดีที่สุดสำหรับซื้อคอนโดปล่อยเช่า: เลือกอย่างไรให้ตรงเป้าหมาย

ทำเลไหนในภูเก็ตดีที่สุดสำหรับซื้อคอนโดปล่อยเช่า ขึ้นอยู่กับว่าคุณจะปล่อยเช่าให้ใคร สำหรับการปล่อยเช่ารายวันแก่นักท่องเที่ยว บางเทากับลายัน และป่าตอง มีคำค้นหาเช่ามากที่สุดบนเกาะ สำหรับรายได้ที่สม่ำเสมอจากชาวต่างชาติที่เช่าเป็นรายปี ราไวย์และฉลองเหมาะกว่า ส่วนกมลามีโซนพรีเมียมริมชายฝั่งอยู่ติดกับย่านที่อยู่อาศัยแบบครอบครัวด้านใน ห้องชุดในโครงการ Fantasea Condo ที่นั่นให้ผลตอบแทนสุทธิ 9.2% ในฤดูกาลแรกที่ยังไม่เต็มปี และราคาของโครงการเพิ่มขึ้นราว 30% ในสองปี จากนั้นตัวทรัพย์เองจะเป็นตัวชี้ขาด ระยะทางถึงชายหาด ระดับของโครงการ และราคาที่คุณเข้าซื้อ ส่งผลต่อผลตอบแทนมากกว่าทำเล

ตลาดภูเก็ตในปี 2569

การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ภูเก็ตในปี 2569 วัดได้จากหลายตัวแปร อุปสงค์การเช่าบอกศักยภาพรายได้ค่าเช่าของทำเล อุปสงค์การซื้อบอกสภาพคล่อง คือความง่ายในการขายออกภายหลัง จำนวนนักท่องเที่ยวกำหนดฤดูกาลและอัตราการเข้าพักของการปล่อยเช่ารายวัน ปริมาณโครงการใหม่บอกว่าอีกไม่กี่ปีข้างหน้าการแข่งขันแย่งผู้เช่าจะรุนแรงแค่ไหน

ตลอดหนึ่งปี พอร์ทัลอสังหาริมทรัพย์บันทึกคำสอบถามจากผู้เช่าและผู้ซื้อทั่วเกาะรวม 54,628 รายการ The Thaiger เผยแพร่การแยกข้อมูลรายทำเลในเดือนมิถุนายน 2569 ส่วน C9 Hotelworks ประเมินจำนวนนักท่องเที่ยวปี 2568 ไว้ที่ 8.8 ล้านคนผ่านสนามบิน ราคาห้องพักเฉลี่ยทั้งเกาะเพิ่มขึ้น 5% ขณะที่อัตราการเข้าพักลดลง 6% มีโครงการที่ประกาศจนถึงปี 2573 จำนวน 41 โครงการ และกระจายตัวไม่เท่ากันในแต่ละทำเล

เป้าหมายการซื้อช่วยจำกัดตัวเลือกทำเลอย่างไร

เริ่มจากผู้เช่า นักท่องเที่ยวเช่าเป็นสัปดาห์ จ่ายค่าเช่ารายวัน และหายไปในโลว์ซีซัน อุปสงค์แบบนี้กระจุกอยู่ชายฝั่งตะวันตก ใกล้ชายหาดและสิ่งอำนวยความสะดวก ส่วนชาวต่างชาติที่พำนักระยะยาวเช่าเป็นรายปีตามสัญญา จ่ายต่อคืนน้อยกว่า และไม่มีช่วงว่างตามฤดูกาล อุปสงค์กลุ่มนี้ไปที่ราไวย์ ฉลอง และกะทู้

คำถามที่สองคือระยะเวลาถือครอง หากซื้อเพื่อขายต่อในสามถึงห้าปี ให้ดูความลึกของตลาดซื้อ คือจำนวนคำสอบถามจากผู้ซื้อ ไม่ใช่เฉพาะจากผู้เช่า หากตั้งใจถือยาว ให้ดูความมั่นคงของอุปสงค์การเช่าและปริมาณการก่อสร้างในทำเลนั้น

คำถามที่สามคืออุปทาน ที่ใดมีโครงการใหม่เปิดตัวมาก การแข่งขันแย่งผู้เช่าจะสูงขึ้นและค่าเช่าจะค่อย ๆ ลดลง ที่ใดที่ดินเปล่าสำหรับก่อสร้างเหลือน้อย อุปทานที่จำกัดจะช่วยพยุงราคาของสิ่งที่สร้างไปแล้ว ตลอดชายฝั่งตะวันตก ที่ดินสำหรับโครงการใหม่เหลือไม่มาก ปัจจัยนี้จึงทำงานกว้างกว่าทำเลใดทำเลหนึ่ง ส่วนการเติบโตของมูลค่าถูกกำหนดตั้งแต่ระดับโครงการ ทั้งจำนวนยูนิต สิ่งที่กำลังก่อสร้างข้างเคียง และราคาที่คุณเข้าซื้อ

คำตอบของคำถามเหล่านี้จะจำกัดรายชื่อเหลือสองถึงสามทำเล ส่วนผลตอบแทนของห้องชุดแต่ละห้องคำนวณจากตัวห้องเอง ทั้งตำแหน่งภายในทำเล ระดับของโครงการ ราคาที่เข้าซื้อ และแผนการผ่อนชำระ

อุปสงค์และราคาแยกตามทำเล

ซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่ไหนดีที่สุดในภูเก็ต ขึ้นอยู่กับเป้าหมาย ด้านล่างคือสี่ทำเลที่มีปริมาณอุปสงค์สูงที่สุดบนเกาะ ตามการแยกข้อมูลของ The Thaiger ค่ามัธยฐานเป็นของห้องชุด และตัวเลขดอลลาร์คำนวณที่ 33 บาท

จำนวนคำสอบถามแบบสัมบูรณ์สะท้อนสองอย่างพร้อมกัน คือความนิยมของทำเลในหมู่ผู้เช่า และปริมาณอุปทานในทำเลนั้น ตัวเลขเดียวนี้แยกสองอย่างออกจากกันไม่ได้ ส่วนสัดส่วนระหว่างคำสอบถามเช่ากับซื้อไม่ขึ้นกับขนาดของทำเล และบอกว่าผู้คนเข้ามาในทำเลนั้นเพื่ออะไร ยิ่งค่าสูง ความสนใจด้านการเช่ายิ่งมากกว่าความสนใจด้านการซื้อ

การพิจารณาแบบเดียวกันใช้ได้กับทำเลอื่น ๆ ในภูเก็ต ซึ่งเราทำงานอยู่มากกว่าสิบห้าทำเล ส่วนงบประมาณหนึ่ง ๆ ซื้ออะไรได้บ้าง เราเคยอธิบายไว้โดยใช้ตัวอย่าง 200,000 ดอลลาร์ ต่อไปคือสามตัวอย่าง บางเทาสำหรับสภาพคล่องและปริมาณอุปสงค์ กมลาสำหรับรายได้ค่าเช่าและการขายต่อ ราไวย์สำหรับการอยู่อาศัยบนเกาะและการปล่อยเช่าระยะยาว

บางเทาสำหรับรายได้ค่าเช่าและการขายออกที่รวดเร็ว

การลงทุนอสังหาริมทรัพย์บางเทาตั้งอยู่บนปริมาณอุปสงค์ เชิงทะเลซึ่งครอบคลุมบางเทา ลากูน่า และลายัน อันเป็นหาดที่นักท่องเที่ยวนิยมที่สุด มีคำสอบถามเช่า 6,628 รายการ และคำสอบถามซื้อ 3,326 รายการ คิดเป็นราว 18% ของอุปสงค์ทั้งเกาะ และเป็นอันดับหนึ่งทั้งสองด้าน ทรัพย์ที่นี่ปล่อยเช่าง่ายกว่า และขายออกง่ายกว่าเมื่อคุณตัดสินใจออกจากการลงทุน

ราคาต่อตารางเมตรสูงที่สุดในกลุ่มตัวอย่าง คือ 126,600 บาท ($3,840) ที่ค่ามัธยฐาน ข้อมูลของ C9 Hotelworks ระบุว่าราคาห้องพักเฉลี่ยของโรงแรมในทำเลนี้เพิ่มขึ้น 20% ขณะที่อัตราการเข้าพักลดลงเพียง 2% ห้องพักแพงขึ้นแต่จำนวนผู้มาเยือนแทบไม่เปลี่ยน

ในบรรดา 41 โครงการที่ประกาศทั่วเกาะจนถึงปี 2573 ราว 30% อยู่ในบางเทาและเชิงทะเล การแข่งขันแย่งผู้เช่าที่นี่จะเพิ่มขึ้นเร็วกว่าทำเลอื่น และควรนำไปคิดในประมาณการค่าเช่าปีที่ห้าและปีที่สิบของการถือครอง

กมลาสำหรับรายได้ค่าเช่าและการขายต่อ

การซื้อคอนโดในกมลาให้ภาพต่างกันขึ้นอยู่กับว่าคุณดูส่วนไหนของทำเล ริมชายฝั่งเป็นโซนพรีเมียมที่มีวิลล่าย่าน Millionaire's Mile ซึ่งดึงค่ามัธยฐานขึ้นไปที่ 107,142 บาท ($3,250) ต่อตารางเมตร เป็นอันดับสองในกลุ่มตัวอย่าง ส่วนด้านในของทำเลราคาต่างออกไป และผู้คนอยู่อาศัยกันเป็นครอบครัวมากกว่าตามฤดูกาล

จำนวนคำสอบถามแบบสัมบูรณ์ในกมลาน้อยกว่า คือ 2,718 เทียบกับ 6,628 ในเชิงทะเล แต่ตัวทำเลเองก็เล็กกว่าและมีโครงการเปิดใหม่ไม่มาก ตัวเลขนี้จึงบอกความเข้มข้นของอุปสงค์ได้ไม่มาก สัดส่วนบอกได้ชัดกว่า คือทุกคำสอบถามซื้อหนึ่งรายการมีคำสอบถามเช่า 2.3 รายการ สูงกว่าเชิงทะเล (2.0) และราไวย์ (2.1) และใกล้เคียงป่าตอง (2.4) ความสนใจด้านการเช่าในกมลากระจายอยู่บนอุปทานที่น้อยกว่า

ในเดือนมีนาคม 2567 ลูกค้าของเราซื้อห้องชุดสามห้องในโครงการ Fantasea Condo เป็นแพ็กเกจ และได้ส่วนลด 15% จากผู้พัฒนาโครงการ ห้องสองห้องนอนให้ผลตอบแทนสุทธิ 9.2% ในฤดูกาลแรกที่ยังไม่เต็มปี ห้องสตูดิโอซื้อมาที่ 2.95 ล้านบาท ปัจจุบันห้องลักษณะเดียวกันในโครงการขายที่ 3.8 ล้านบาท คิดเป็นราว 30% ในสองปี ดีลนี้แสดงทั้งสองด้านพร้อมกัน คือศักยภาพค่าเช่าและการเติบโตของมูลค่า รายละเอียดของดีล

ตัวเลขแบบนี้เกิดจากสามสิ่ง คือทำเล ตัวทรัพย์ และจังหวะที่เข้าซื้อ โดยตัวทรัพย์และจังหวะเข้าซื้อมักมีน้ำหนักมากกว่า วิธีคำนวณผลตอบแทนเราอธิบายไว้แยกต่างหาก ว่ามีค่าใช้จ่ายอะไรบ้างและตั้งสมมติฐานอัตราการเข้าพักไว้เท่าไร

ราไวย์สำหรับการอยู่อาศัยบนเกาะและการปล่อยเช่าระยะยาว

อสังหาริมทรัพย์ในราไวย์ตั้งอยู่บนอุปสงค์ของผู้ที่อาศัยบนเกาะตลอดทั้งปี ทำเลนี้เป็นอันดับสองของเกาะด้านปริมาณอย่างสม่ำเสมอ คือคำสอบถามเช่า 5,108 รายการ และคำสอบถามซื้อ 2,428 รายการ ลักษณะคำสอบถามเน้นวิลล่าและการพำนักระยะยาว ผู้คนมาที่นี่เพื่ออยู่อาศัย ชาวต่างชาติเช่าตลอดปีโดยไม่มีช่วงตกในโลว์ซีซันแบบที่ทำเลท่องเที่ยวเผชิญ จึงให้กระแสเงินสดที่สม่ำเสมอแม้ค่าเช่าต่อคืนจะต่ำกว่า

ค่ามัธยฐานของห้องชุดอยู่ที่ 91,666 บาท ($2,780) ต่อตารางเมตร และวิลล่าที่ 68,000 บาท ($2,060) องค์ประกอบของคำสอบถามยืนยันลักษณะนี้ ห้องสามห้องนอนคิดเป็น 23% ของคำสอบถาม เทียบกับ 21% ในกมลา และ 18% ในเชิงทะเล

เราตรวจสอบอะไรก่อนแนะนำทำเล

อย่างแรกคือข้อมูลตั้งต้นจากผู้ซื้อ เป้าหมายของการซื้อ ทั้งรายได้ค่าเช่า การเติบโตของมูลค่า ที่อยู่อาศัยสำหรับตนเอง หรือหลายอย่างรวมกัน งบประมาณและที่มาของงบ ทั้งเงินของตนเองและแผนผ่อนชำระกับผู้พัฒนาโครงการ ความชอบด้านการใช้ชีวิต เช่น ทะเลในระยะเดินถึง โรงเรียนใกล้เคียง ความเงียบ ร้านอาหารและความคึกคักโดยรอบ นอกจากนี้ Undersun Estate ยังสอบถามว่าผู้ซื้อมีกลยุทธ์การลงทุนหรือยัง ทั้งระยะเวลาถือครอง การถือต่อหรือขายต่อ และความพร้อมในการดูแลการปล่อยเช่า หากยังไม่มีกลยุทธ์ เราช่วยวางให้ เพราะทั้งทำเลและประเภทของทรัพย์ขึ้นอยู่กับสิ่งนี้

จากนั้นจึงคัดเลือกทรัพย์ภายในทำเลที่เลือกไว้ ฐานข้อมูลของ Undersun Estate มีโครงการจากผู้พัฒนามากกว่า 500 โครงการ และทรัพย์มือสองมากกว่า 200 รายการ จึงมีตัวเลือกให้เสนอเพียงพอ ในฐานะผู้ร่วมก่อตั้ง Phuket Property Association เราได้รับข้อเสนอพิเศษจากผู้พัฒนาโครงการก่อนที่ข้อเสนอเหล่านั้นจะออกสู่ตลาด

เราดูแลธุรกรรมในทุกขั้นตอน ตั้งแต่การเลือกทรัพย์ไปจนถึงการจดทะเบียนที่กรมที่ดิน

ค่าใช้จ่ายที่ไม่ขึ้นกับทำเล

ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์คำนวณจากราคาประเมินของทรัพย์ที่รัฐกำหนด และอยู่ที่ 2% ในตลาดแรกสำหรับการซื้อแบบฟรีโฮลด์ (กรรมสิทธิ์) ค่าใช้จ่ายรวมกันสูงถึง 6.3% ของราคา ประกอบด้วยค่าธรรมเนียมการโอน 2% ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% และภาษีหัก ณ ที่จ่าย 1% เมื่อผู้ขายเป็นนิติบุคคล โดยทั่วไปผู้พัฒนาโครงการรับภาระครึ่งหนึ่ง ผู้ซื้อจึงควรเผื่อไว้ 3–3.3%

การจดทะเบียนลีสโฮลด์ (สิทธิการเช่า) ถูกกว่า คือค่าธรรมเนียม 1% บวกอากรแสตมป์ 0.1% รวมราว 1.1% ของมูลค่า

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างรายปีสำหรับที่อยู่อาศัยอยู่ที่ 0.02–0.10% ของราคาประเมิน อัตราจะสูงขึ้นตามมูลค่าของทรัพย์ และอัตราขั้นต่ำใช้กับทรัพย์มูลค่าไม่เกิน 50 ล้านบาท อ้างอิงพระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562 ทรัพย์ที่ใช้ในเชิงพาณิชย์เสียภาษีสูงกว่า เริ่มต้นที่ 0.30% ควรตรวจสอบสถานะของคุณเองกับผู้เชี่ยวชาญไทยที่มีใบอนุญาต เพราะขึ้นอยู่กับรูปแบบการถือครอง วิธีการใช้ทรัพย์ และสิทธิลดหย่อนที่อาจมี

เริ่มต้นอย่างไร

บอกเป้าหมายของคุณ ทั้งรายได้ค่าเช่า การเติบโตของมูลค่า หรือการอยู่อาศัยบนเกาะ พร้อมงบประมาณ เราจะรวบรวมตัวเลือกจากทำเลกว่า 15 แห่งในภูเก็ต คำนวณผลตอบแทนของตัวเลือกที่คัดมา และขอเอกสารจากผู้พัฒนาโครงการ รายชื่อสั้นไม่เกินสามตัวเลือกเราส่งให้ได้ภายในหนึ่งวัน