การขายอสังหาริมทรัพย์ในภูเก็ตสำหรับชาวต่างชาติ: ภาษี ค่าธรรมเนียม และการโอนเงินกลับต่างประเทศ

การขายอสังหาริมทรัพย์ในภูเก็ตของชาวต่างชาติประกอบด้วยการชำระเงินไม่กี่รายการในวันโอนกรรมสิทธิ์ และขั้นตอนทางธนาคารอีกหนึ่งขั้นหลังจากนั้น เมื่อจดทะเบียนที่กรมที่ดิน (Land Department) ผู้ขายจะชำระภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย (withholding tax) ภาษีธุรกิจเฉพาะ (Specific Business Tax) หรืออากรแสตมป์ และค่าธรรมเนียมการโอนซึ่งผู้ซื้อและผู้ขายมักแบ่งกันจ่าย จากนั้นจึงโอนเงินจากการขายออกนอกประเทศผ่านธนาคารไทย ซึ่งต้องใช้หลักฐานว่าคุณนำเงินตราต่างประเทศเข้ามาเมื่อครั้งซื้อ

กรมที่ดินคำนวณยอดที่ต้องชำระอย่างไร

ภาษีและค่าธรรมเนียมทั้งหมดของการซื้อขายจะคำนวณและเรียกเก็บที่กรมที่ดินในวันจดทะเบียน โดยกรมที่ดินจัดเก็บภาษีแทนกรมสรรพากร (Revenue Department) ผู้ขายจึงไม่ต้องไปติดต่อสำนักงานสรรพากรแยกต่างหาก

จุดเริ่มต้นของการคำนวณคือราคาประเมินของทางราชการ (government appraised value) ซึ่งอาจต่างจากราคาในสัญญาซื้อขายของคุณค่อนข้างมาก ค่าธรรมเนียมการโอนและภาษีหัก ณ ที่จ่ายของผู้ขายที่เป็นบุคคลธรรมดาคำนวณจากราคาประเมิน ไม่ว่าราคาซื้อขายจริงจะเป็นเท่าใด ส่วนภาษีธุรกิจเฉพาะและอากรแสตมป์คำนวณจากราคาที่สูงกว่าระหว่างราคาประเมินกับราคาในสัญญา

อัตราภาษีเมื่อขายอสังหาริมทรัพย์แบบกรรมสิทธิ์ (ฟรีโฮลด์) ในภูเก็ตมีดังนี้

• ค่าธรรมเนียมการโอน 2% ของราคาประเมิน
• ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% หากถือครองทรัพย์สินไม่ถึงห้าปี
• อากรแสตมป์ 0.5% ในกรณีที่ไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ
• ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย สำหรับบุคคลธรรมดาเป็นอัตราก้าวหน้า สำหรับนิติบุคคล 1%

ประเทศไทยไม่มีภาษีกำไรจากการขายทรัพย์สิน (capital gains tax) แยกต่างหาก ผู้ขายชำระเฉพาะรายการข้างต้นเท่านั้น

ผู้ซื้อและผู้ขายจะระบุในสัญญาซื้อขายว่าฝ่ายใดรับผิดชอบรายการใด

ภาษีธุรกิจเฉพาะหรืออากรแสตมป์

ระยะเวลาถือครองเป็นตัวกำหนดว่าจะต้องเสียรายการใด ตามหลักเกณฑ์ของกรมสรรพากร การขายภายในห้าปีนับแต่วันที่ได้มาถือเป็นการขายในทางค้าหรือหากำไร และต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ ในอัตรา 3% บวกภาษีท้องถิ่นอีก 10% ของภาษีดังกล่าว รวมเป็น 3.3% หากถือครองตั้งแต่ห้าปีขึ้นไป จะเสียอากรแสตมป์ 0.5% แทน ทั้งสองรายการไม่เรียกเก็บพร้อมกัน

ยังมีอีกกรณีหนึ่งที่เสียอากรแสตมป์แทนภาษีธุรกิจเฉพาะ ซึ่งเป็นประโยชน์กับเจ้าของที่อาศัยอยู่ในคอนโดหรือบ้านของตนเอง พระราชกฤษฎีกา ฉบับที่ 342 ยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะให้ผู้ขายที่มีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านของทรัพย์สินนั้นไม่น้อยกว่าหนึ่งปีนับแต่วันที่ได้มา พระราชกฤษฎีกาไม่ได้แยกผู้ขายตามสัญชาติ สำหรับชาวต่างชาติจะใช้ทะเบียนบ้านเล่มเหลือง (ท.ร.13) ซึ่งสำนักทะเบียนอำเภอออกให้ชาวต่างชาติที่อาศัยอยู่ที่อยู่นั้นและถือวีซ่าระยะยาว เมื่อขายหลังครบหนึ่งปี จะเสียอากรแสตมป์ 0.5% แทน 3.3%

ระยะเวลาห้าปีนับจากวันที่จดทะเบียนกรรมสิทธิ์เป็นชื่อของคุณ สำหรับผู้ที่ซื้อแบบพรีเซล (off-plan) คือวันจดทะเบียนโอนหลังโครงการสร้างเสร็จ ไม่ใช่วันเซ็นสัญญากับผู้พัฒนาโครงการ และระยะห่างอาจยาวถึงสองสามปี

ด้วยเหตุนี้ ภาษีธุรกิจเฉพาะในภูเก็ตจึงควรนำมาพิจารณาเมื่อเลือกจังหวะขาย สำหรับทรัพย์สินราคาสูง ส่วนต่างระหว่าง 3.3% กับ 0.5% อาจคิดเป็นเงินหลายแสนบาท

ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายคำนวณอย่างไร: สูตรและตัวอย่าง

ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายคือภาษีเงินได้ของผู้ขายจากเงินที่ได้รับจากการขาย ซึ่งหักไว้ที่กรมที่ดินในวันจดทะเบียน สำหรับผู้ขายที่เป็นบุคคลธรรมดา ภาษีนี้คำนวณจากราคาประเมินตามสูตร โดยไม่นำราคาที่คุณซื้อมาหรือราคาในสัญญามาคำนวณ สูตรมีดังนี้

1. หักค่าใช้จ่ายแบบเหมาจากราคาประเมิน อัตราหักขึ้นกับระยะเวลาถือครองและกำหนดไว้ในพระราชกฤษฎีกา ฉบับที่ 165 คือ ปีแรก 92% สองปี 84% สามปี 77% สี่ปี 71% ห้าปี 65% หกปี 60% เจ็ดปี 55% และตั้งแต่แปดปีขึ้นไป 50%
2. นำส่วนที่เหลือหารด้วยจำนวนปีที่ถือครอง แต่ไม่เกินสิบปี
3. นำผลลัพธ์ไปคำนวณตามอัตราภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาแบบก้าวหน้า โดย 300,000 บาทแรกเสีย 5% อีก 200,000 บาทถัดไปเสีย 10% และอัตราสูงขึ้นตามลำดับ
4. นำภาษีที่ได้คูณกลับด้วยจำนวนปีที่ถือครอง

ตัวอย่างเช่น คอนโดมือสองที่มีราคาประเมิน 5 ล้านบาท ($151,500) ซึ่งคุณถือครองมาหกปี อัตราหักสำหรับหกปีคือ 60% หรือ 3,000,000 บาท เหลือ 2,000,000 บาท หารด้วยหกปีได้ 333,333 บาทต่อปี ภาษีจาก 300,000 บาทแรกในอัตรา 5% เท่ากับ 15,000 บาท และจาก 33,333 บาทที่เหลือในอัตรา 10% เท่ากับ 3,333 บาท รวม 18,333 บาทต่อปี คูณด้วยหกปี ภาษีหัก ณ ที่จ่ายจะเท่ากับ 110,000 บาท ($3,300) หากถือครองเพียงสามปี อัตราหักจะเป็น 77% และการคำนวณแบบเดียวกันจะได้ 70,000 บาท ($2,100)

จากนั้นรวมรายการอื่น ราคาในสัญญาคือ 6.5 ล้านบาท ($197,000) และทั้งสองฝ่ายแบ่งค่าธรรมเนียมการโอนกันคนละครึ่ง

แปลงเป็นดอลลาร์ที่อัตรา 33 บาทต่อ $1 ณ เดือนตุลาคม 2026

เมื่อถือครองสั้นกว่า ภาษีหัก ณ ที่จ่ายจะต่ำกว่า แต่ภาษีธุรกิจเฉพาะทำให้ยอดรวมสูงกว่ามาก หากผู้ขายในกรณีที่สองมีชื่อในทะเบียนบ้านของห้องชุดอย่างน้อยหนึ่งปี จะเสียอากรแสตมป์ 32,500 บาทแทนภาษีธุรกิจเฉพาะ และยอดรวมจะลดลงเหลือ 152,500 บาท ($4,600) ยอดที่แน่นอนกรมที่ดินคำนวณจากราคาประเมินของตน จึงควรคำนวณค่าใช้จ่ายไว้ล่วงหน้าก่อนตกลงราคากับผู้ซื้อ

ภาระภาษีของผู้ขายชาวต่างชาติ: บุคคลธรรมดาและนิติบุคคล

ภาษีของผู้ขายชาวต่างชาติในประเทศไทยเหมือนกับผู้ขายชาวไทย หากทรัพย์สินเป็นชื่อของคุณเอง สัญชาติไม่มีผลต่อการคำนวณ การคำนวณจะต่างออกไปเมื่อทรัพย์สินเป็นของนิติบุคคล ภาษีหัก ณ ที่จ่ายของนิติบุคคลคือ 1% ของราคาที่สูงกว่าระหว่างราคาประเมินกับราคาในสัญญา และนำไปเครดิตกับภาษีเงินได้นิติบุคคลประจำปีได้ การขายอสังหาริมทรัพย์ของนิติบุคคลโดยทั่วไปต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะไม่ว่าจะถือครองนานเท่าใด

นอกจากภาษีเมื่อขาย เจ้าของยังมีภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ต้องชำระทุกปี ซึ่งเป็นภาษีของเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยอีกส่วนหนึ่ง รายละเอียดอยู่ในบทความเรื่องภาษีอสังหาริมทรัพย์สำหรับเจ้าของชาวต่างชาติ ผู้ซื้ออาจขอดูใบเสร็จของปีปัจจุบันก่อนวันจดทะเบียน

ผู้ซื้อคอนโดต้องจ่ายอะไรบ้าง

ผู้ขายควรรู้ค่าใช้จ่ายของอีกฝ่ายด้วย เพราะมีผลต่อการแบ่งค่าใช้จ่ายในสัญญา ภาษีและค่าธรรมเนียมของผู้ซื้อขึ้นอยู่กับว่าซื้อจากใครและซื้อในรูปแบบการถือครองใด

ค่าใช้จ่ายรวมในการซื้อคอนโดประกอบด้วยราคา ภาษีและค่าธรรมเนียมข้างต้น และค่าใช้จ่ายครั้งเดียวเมื่อซื้อโครงการใหม่ ได้แก่ เงินกองทุนอาคารชุด (sinking fund) เฉลี่ยประมาณ 800 บาท ($24) ต่อตารางเมตร และค่าติดตั้งมิเตอร์ไม่เกิน 20,000 บาท ($600) หลังจากนั้นเจ้าของจะชำระค่าส่วนกลางเฉลี่ยประมาณ 80 บาท ($2.4) ต่อตารางเมตรต่อเดือน ซึ่งมักชำระปีละครั้ง ในภูเก็ต ค่านายหน้าของเอเจนซีโดยทั่วไปผู้พัฒนาโครงการหรือผู้ขายเป็นผู้จ่าย ผู้ซื้อไม่ต้องจ่าย รายละเอียดทั้งหมดอยู่ในบทความเรื่องค่าธรรมเนียมและภาษีในการโอน

การโอนเงินจากการขายออกนอกประเทศไทย

การแลกเปลี่ยนเงินตราในประเทศไทยอยู่ภายใต้การกำกับของธนาคารแห่งประเทศไทย (Bank of Thailand) แต่คุณยื่นคำขอโอนเงินที่ธนาคารพาณิชย์ของคุณ และธนาคารเป็นผู้พิจารณา การโอนเงินจากการขายอสังหาริมทรัพย์ออกนอกประเทศให้ราบรื่นทำได้ในสามขั้นตอน

ขั้นตอนแรกเกิดขึ้นตั้งแต่ตอนซื้อ เมื่อคุณโอนเงินมาซื้อ ธนาคารได้ออกเอกสารยืนยันว่าเงินตรามาจากต่างประเทศ สำหรับยอดตั้งแต่ $50,000 ขึ้นไปคือแบบฟอร์ม Foreign Exchange Transaction (FET) form สำหรับยอดที่น้อยกว่าคือใบแจ้งเครดิต (credit advice) หรือหนังสือรับรองจากธนาคาร เอกสารนี้แสดงที่มาของเงิน และธนาคารจะตรวจสอบกับเอกสารนี้เมื่อคุณขาย

ขั้นตอนที่สองคือรับเงินจากผู้ซื้อเข้าบัญชีธนาคารไทยของคุณ โดยทั่วไปผู้ซื้อชำระเงินในวันจดทะเบียน และเงินจะเข้าบัญชีของผู้ขาย

ขั้นตอนที่สามคือการโอนเงินออก ตามหลักเกณฑ์การโอนเงินจากการขายอสังหาริมทรัพย์ออกจากประเทศไทย ธนาคารไม่จำเป็นต้องขอเอกสารประกอบสำหรับยอดต่ำกว่า $200,000 แต่มีสิทธิ์ขอได้ สำหรับยอดที่สูงกว่านั้น ธนาคารจะขอสัญญาซื้อขาย ใบเสร็จภาษีจากกรมที่ดิน สำเนาหนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ หนังสือเดินทาง และหลักฐานการโอนเงินตราเข้าเมื่อครั้งซื้อ ควรเตรียมเอกสารไว้ล่วงหน้าและสอบถามธนาคารว่าต้องการเอกสารใดก่อนถึงวันจดทะเบียน

เอกสารและระยะเวลาในการขาย

เอกสารสำหรับการขายอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยควรเตรียมไว้ก่อนประกาศขาย เพื่อให้ผู้ซื้อตรวจสอบได้ทันที

• หนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ (title deed) หรือสัญญาเช่าที่จดทะเบียนแล้ว
• หนังสือเดินทาง
• ใบเสร็จภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างประจำปี
• สำหรับคอนโด หนังสือรับรองจากนิติบุคคลอาคารชุดว่าไม่มีค่าส่วนกลางค้างชำระ และหากขายให้ชาวต่างชาติ นิติบุคคลอาคารชุดจะรับรองด้วยว่าห้องชุดอยู่ในโควตาต่างชาติ
• หลักฐานการโอนเงินตราเข้าเมื่อครั้งที่คุณซื้อ

เมื่อได้ผู้ซื้อแล้ว กระบวนการขายอสังหาริมทรัพย์ในภูเก็ตมักใช้เวลาตั้งแต่ไม่กี่สัปดาห์ถึงสองเดือน ระหว่างนั้นผู้ซื้อจะตรวจสอบเอกสาร และหากเป็นชาวต่างชาติที่ซื้อแบบกรรมสิทธิ์ ก็จะโอนเงินจากต่างประเทศ การจดทะเบียนที่กรมที่ดินใช้การนัดเพียงครั้งเดียว คุณไม่จำเป็นต้องไปด้วยตนเอง ผู้รับมอบอำนาจสามารถดำเนินการแทนได้ ดูรายละเอียดในบทความเรื่องการทำธุรกรรมด้วยหนังสือมอบอำนาจ

กรรมสิทธิ์และสิทธิการเช่า: การขายต่างกันอย่างไร

ทุกอย่างที่กล่าวมาเกี่ยวกับภาษีเมื่อขายใช้กับกรรมสิทธิ์ (ฟรีโฮลด์) ได้แก่ ห้องชุดในโควตาต่างชาติ หรือตัวอาคารของวิลล่าที่จดทะเบียนเป็นชื่อของคุณ ภาษีเมื่อขายอสังหาริมทรัพย์แบบกรรมสิทธิ์ในภูเก็ตคำนวณด้วยหลักเดียวกัน ไม่ว่าจะเป็นคอนโดหรือบ้าน

การขายสิทธิการเช่า (ลีสโฮลด์) ในภูเก็ตแตกต่างออกไป คุณโอนสิทธิในฐานะผู้เช่าให้ผู้ซื้อตามระยะเวลาเช่าที่เหลืออยู่ และกรมที่ดินจะจดทะเบียนการโอนสิทธิการเช่าตามหลักเกณฑ์ของการเช่า ซึ่งมีอัตราต่างกัน หากคุณถือกรรมสิทธิ์ในตัวอาคารของวิลล่าและเช่าที่ดิน ตัวบ้านจะขายตามหลักเกณฑ์ของกรรมสิทธิ์ ส่วนสิทธิการเช่าที่ดินจะโอนแยกต่างหาก การโอนสิทธิการเช่าทำได้หากสัญญาเช่าอนุญาตหรือผู้ให้เช่ายินยอม จึงควรอ่านสัญญาเช่าของคุณก่อนขาย

ข้อมูล ณ เดือนตุลาคม 2026 ควรตรวจสอบการคำนวณภาษีสำหรับการขายของคุณ รวมถึงระยะเวลาถือครองและภาษีหัก ณ ที่จ่าย กับทนายความหรือที่ปรึกษาภาษีชาวไทยที่มีใบอนุญาต

Undersun Estate สำหรับผู้ขาย

Undersun Estate Co., Ltd. เป็นเอเจนซีอสังหาริมทรัพย์ในภูเก็ต เป็นผู้ร่วมก่อตั้ง Phuket Property Association และเป็นพันธมิตรของ Phuket Real Estate Association (P-REA) สมาคมวิชาชีพในท้องถิ่น เราทำงานทั้งกับผู้ซื้อและผู้ขาย ฐานข้อมูลของเรามีอสังหาริมทรัพย์มือสองมากกว่า 200 รายการ สำหรับผู้ขาย เราช่วยตั้งราคาและหาผู้ซื้อ โดยลงประกาศขายบนพอร์ทัลมากกว่า 110 แห่งในกว่า 80 ประเทศ ผู้ซื้อจากหลายประเทศจึงเห็นทรัพย์สินของคุณ

ส่งข้อความหาเราทาง WhatsApp บอกว่าทรัพย์สินของคุณคืออะไร ถือครองในรูปแบบใด และเป็นของคุณตั้งแต่ปีใด เราจะแนะนำว่าคาดหวังราคาได้เท่าใด และควรเตรียมเอกสารใดก่อนประกาศขาย ดูเพิ่มเติมที่หน้าบริการขายอสังหาริมทรัพย์