ซื้ออสังหาริมทรัพย์ภูเก็ตเพื่อปล่อยเช่า หรือเพื่อถือระยะยาว: เลือกทรัพย์อย่างไร

อสังหาริมทรัพย์ในภูเก็ตที่ซื้อเพื่อปล่อยเช่ากับที่ซื้อเพื่อถือระยะยาวให้มูลค่าเติบโตเป็นการซื้อคนละแบบ ทั้งทำเล พื้นที่ และรูปแบบการถือครองต่างกัน การผสมสองเป้าหมายเข้าด้วยกันโดยไม่มีลำดับความสำคัญมักให้ผลลัพธ์กลาง ๆ ทั้งสองด้าน Undersun Estate แยกสองกลยุทธ์นี้ด้วยเกณฑ์ที่ชัดเจน ตั้งแต่ผังห้องไปจนถึงรูปแบบการถือครอง และช่วยเลือกทรัพย์ให้ตรงเป้าหมายของลูกค้า ไม่ว่างบประมาณเท่าใด รวมถึงช่วงที่พบบ่อยอย่าง 200,000 ดอลลาร์

ซื้อเพื่อปล่อยเช่า: ทรัพย์ต้องมีอะไรบ้าง

ซื้อเพื่อปล่อยเช่ามองหาทรัพย์ใกล้ชายหาดหรือย่านท่องเที่ยว เดินถึงทะเลหรือขับมอเตอร์ไซค์ห้าถึงสิบนาที สำหรับผู้เช่าเรื่องนี้มักเป็นปัจจัยตัดสินใจ พื้นที่และผังห้องต้องตอบโจทย์ผู้เช่า ไม่ใช่เจ้าของ หากเลือกระหว่างสตูดิโอกับห้องหนึ่งห้องนอน ตอนนี้ห้องหนึ่งห้องนอนเป็นตัวเลือกที่ดีกว่า เพราะตลาดสตูดิโอล้นตลาด ขณะที่ห้องหนึ่งห้องนอนปล่อยเช่าได้ดีกว่า

หากเป้าหมายคือรายได้ทันทีหลังซื้อ ควรพิจารณาห้องพร้อมอยู่ หรือโครงการที่กำลังก่อสร้างซึ่งผู้พัฒนาให้ผลตอบแทนรับประกันระหว่างก่อสร้าง ผู้พัฒนาบางรายยังมีโปรแกรมบริหารการปล่อยเช่าแยกต่างหากหลังส่งมอบ เงื่อนไขแต่ละรายต่างกัน ควรอ่านก่อนวางเงินจอง

ผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าในภูเก็ตโดยเฉลี่ยอยู่ที่ 6–10% ต่อปี การเช่าระยะสั้นสูงกว่า (7–12%) การเช่าระยะยาวต่ำกว่า (6–8%) ตัวเลขเหล่านี้ไม่มีการรับประกัน ผลตอบแทนของแต่ละยูนิตขึ้นอยู่กับโครงการ ฤดูกาล และการบริหารจัดการ

ตัวอย่างจากการทำงานจริง ในเดือนมีนาคม 2567 ลูกค้าของเราซื้อห้องชุดสามห้องในโครงการ Fantasea Condo ที่กมลาเป็นแพ็กเกจ และได้ส่วนลด 15% จากผู้พัฒนา ห้องสองห้องนอนให้ผลตอบแทนสุทธิ 9.2% ในฤดูกาลแรกที่ยังไม่เต็มปี ผลตอบแทนสุทธิที่คาดการณ์ของทั้งแพ็กเกจอยู่ที่ 8.1% ต่อปี นี่คือการคำนวณจากดีลและช่วงเวลาหนึ่ง ไม่ใช่ตัวชี้วัดของตลาดหรือทำเล รายละเอียดของดีล

ซื้อเพื่อถือระยะยาว: อะไรกำหนดการเติบโตของมูลค่า

การเติบโตของมูลค่าเมื่อถือครองระยะยาวขึ้นอยู่กับโครงสร้างพื้นฐานและการเข้าถึงของทำเล ภูเก็ตเป็นเกาะที่มีพื้นที่จำกัด และพื้นที่ส่วนใหญ่เป็นเขตป่าสงวนที่ห้ามก่อสร้าง ที่ดินแปลงว่างริมทะเลฝั่งตะวันตกเหลือน้อยมาก และที่ดินบริเวณนั้นมีมูลค่าเพิ่มขึ้นเร็วกว่าค่าเฉลี่ยของเกาะ

ถัดจากนั้นคือระดับของแต่ละโครงการ จังหวะเข้าซื้อตามราคา ยิ่งซื้อเร็วในช่วงก่อสร้าง ราคาเริ่มต้นยิ่งดี สิ่งที่กำลังก่อสร้างข้างเคียง และจำนวนยูนิตในโครงการ รูปแบบการถือครองก็มีผลเช่นกัน เมื่อขายต่อ ผู้ซื้อแบบลีสโฮลด์จ่ายตามระยะเวลาเช่าที่เหลืออยู่ ไม่ใช่ตามตัวทรัพย์ทั้งหมด ในแง่นี้การขายต่อฟรีโฮลด์ได้เปรียบกว่า เพราะไม่ผูกกับระยะเวลาที่เหลือ

บางเทามีสภาพคล่องและอุปสงค์สูงที่สุดบนเกาะ แต่ก็มีสัดส่วนเกือบหนึ่งในสามของโครงการที่ประกาศทั้งหมดจนถึงปี 2573 การแข่งขันแย่งผู้เช่าที่นี่จะเพิ่มขึ้นเร็วกว่าทำเลอื่น ราไวย์มีอุปสงค์ระยะยาวที่มั่นคงจากชาวต่างชาติที่พำนักระยะยาว ไม่มีช่วงตกของฤดูกาล กะทู้มีราคาเริ่มต้นต่อตารางเมตรต่ำที่สุดบนเกาะ

รูปแบบการถือครอง: คอนโด วิลล่า ที่ดิน

คอนโดมิเนียมซื้อได้ทั้งฟรีโฮลด์ (กรรมสิทธิ์) และลีสโฮลด์ (สิทธิการเช่า) ฟรีโฮลด์มีให้เมื่ออาคารยังมีโควตาต่างชาติเหลืออยู่ (49%) สำหรับเป้าหมายเพิ่มมูลค่า ฟรีโฮลด์เป็นตัวเลือกที่ดีกว่าเมื่อโควตายังเหลือ ตามที่กล่าวไว้ข้างต้น การขายต่อลีสโฮลด์คิดราคาตามระยะเวลาเช่าที่เหลือ ขณะที่ฟรีโฮลด์ไม่ผูกกับเรื่องนี้

วิลล่าจดทะเบียนต่างออกไป ตามกฎหมายไทยตัวบ้านและที่ดินเป็นทรัพย์สินคนละประเภท ตัวบ้านจดทะเบียนได้ทั้งฟรีโฮลด์และลีสโฮลด์ ส่วนที่ดินชาวต่างชาติถือครองได้เฉพาะลีสโฮลด์เท่านั้น รายละเอียดรูปแบบการถือครองในภูเก็ตอ่านเพิ่มเติมได้ใน ชาวต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์ในภูเก็ตได้หรือไม่

ไม่มีรูปแบบไหนด้อยกว่ากันในตัวเอง ทั้งสองแบบใช้ปล่อยเช่าได้เหมือนกัน โปรแกรมบริหารการปล่อยเช่าของผู้พัฒนาทำงานเหมือนกันไม่ว่าจะถือครองแบบใด

เริ่มต้นอย่างไร

ก่อนขอรายชื่อทรัพย์ ให้กำหนดเป้าหมายก่อน ทั้งรายได้ค่าเช่า การเติบโตของมูลค่าในระยะยาว หรือทั้งสองอย่างรวมกัน เป้าหมายนี้จะกำหนดว่า Undersun Estate จะเสนอทำเลและประเภททรัพย์แบบไหน การปล่อยเช่าเน้นทำเลและผังห้องที่ตอบโจทย์ผู้เช่า ส่วนการเพิ่มมูลค่าเน้นจังหวะเข้าซื้อ ความขาดแคลนอุปทานรอบโครงการ และรูปแบบการถือครอง

Undersun Estate ประเมินศักยภาพการปล่อยเช่าและแนวโน้มการเติบโตของมูลค่าเฉพาะทรัพย์และงบประมาณแต่ละราย โดยพิจารณาทำเล การแข่งขันในละแวกใกล้เคียง และลักษณะของโครงการเอง ไม่ใช่ตัวเลขเฉลี่ย ส่งงบประมาณและเป้าหมายของคุณมาทาง WhatsApp หรือฟอร์มบนเว็บไซต์ ไม่ว่าจะเพื่อปล่อยเช่า เพิ่มมูลค่า หรือทั้งสองอย่าง แล้วเราจะรวบรวมตัวเลือกที่ตรงกับเป้าหมายนั้น

Undersun Estate เป็นบริษัทตัวแทนอิสระ สำนักงานอยู่ที่กะทู้ ทำงานครอบคลุมทั้งภูเก็ต ฐานข้อมูลมีโครงการจากผู้พัฒนากว่า 500 โครงการ และทรัพย์มือสองกว่า 200 รายการ บริษัทเป็นผู้ร่วมก่อตั้ง Phuket Property Association และพันธมิตรของ Phuket Real Estate Association (P-REA) สมาคมด้านอสังหาริมทรัพย์ของภูเก็ต