Могут ли иностранцы наследовать недвижимость в Таиланде? Что будет с квартирой или виллой на Пхукете после смерти владельца

Иностранцы могут наследовать недвижимость в Таиланде, но порядок зависит от формы владения. У кондоминиума во фрихолд, виллы, земли в лизхолде и узуфрукта — разные правила перехода к наследникам.

Что переходит по наследству, а что нет

Прежде чем разбирать форму владения по отдельности, стоит увидеть разницу целиком:

Дальше — по каждой строке подробнее.

Кондо во фрихолд: наследник должен подтвердить основание владения

Иностранный наследник наследует юнит фрихолд-кондо по нормам о наследовании Гражданского и торгового кодекса Таиланда (Thai Civil and Commercial Code). Регистрацию перехода права при этом определяет Закон о кондоминиумах Таиланда (Condominium Act): статус владения юнитом во фрихолд переходит вместе с активом, и наследнику не нужно заново проходить всё, через что проходил наследодатель при покупке.

На практике регистрация идёт по чек-листу Земельного департамента (Land Department) для перехода по наследству — свидетельство о смерти, решение тайского суда о назначении управляющего наследством (если нет тайского завещания, где управляющий уже назван), документы, подтверждающие родство, оригинал правоустанавливающего документа на юнит и справка об отсутствии задолженности от юридического лица, управляющего зданием.

Если статус владения по каким-то причинам подтвердить не получается, закон обязывает уведомить Земельный департамент в течение 60 дней и продать юнит в течение года; при просрочке департамент вправе продать юнит принудительно, удержав часть суммы как сбор.

Недвижимость в лизхолде: наследование не автоматическое

Лизхолд — договорное право пользования на срок, оформленное на арендатора лично: правило ниже одинаково для земли, виллы и кондо. Смерть арендатора по умолчанию прекращает договор аренды. Право наследования переходит, если оно прямо прописано в самом договоре аренды — формулировку стоит смотреть в конкретном тексте договора.

Строение виллы — отдельный актив от земли под ним. Если оно зарегистрировано во фрихолд отдельно от земли, то передаётся наследникам по обычным нормам наследования. По земле под виллой действует то же правило, что и для лизхолда в целом: смотреть, прописана ли в договоре аренды оговорка о правопреемстве.

Узуфрукт по наследству не переходит

Узуфрукт (usufruct) — право пожизненного пользования чужим имуществом, установленное статьями 1417–1428 Гражданского и торгового кодекса Таиланда. Если срок в договоре не указан, презюмируется, что он установлен на всю жизнь правообладателя. В любом случае узуфрукт прекращается со смертью узуфруктуария и наследникам не передаётся — имущество возвращается собственнику.

Узуфрукт иногда используют, чтобы дать члену семьи право пожизненно жить в доме или квартире. Как инструмент передачи актива по наследству он не работает.

Тайское завещание — отдельно от завещания по месту гражданства

Тайское завещание для наследования не обязательно. Но отдельное завещание, покрывающее активы в Таиланде, ускоряет процесс наследования (probate): у завещания, составленного в стране гражданства, процедура признания в Таиланде занимает больше времени. В тайском завещании стоит прямо назвать объекты: правоустанавливающие документы, чанот (chanote) — титул на землю, регистрацию юнита кондоминиума.

Тайское завещание и завещание по месту гражданства дополняют друг друга: тайское покрывает активы в Таиланде, второе — всё остальное.

Что проверить наследникам

• Форму владения по исходному договору — фрихолд или лизхолд.
• Для лизхолда — прописана ли в договоре оговорка о правопреемстве и сколько срока аренды осталось.
• Налоговую позицию наследства в Таиланде.

По налогу на наследство: необлагаемый порог — 100 млн бат чистой стоимости (около $3,03 млн по курсу ~33 THB/USD, сентябрь 2026), и считается отдельно на каждую пару наследник–наследодатель, а не на всё наследство сразу. Ставка сверх порога — 5% для нисходящих и восходящих родственников (дети, внуки, родители), 10% для остальных наследников. Супруг освобождён от налога полностью, независимо от суммы (Департамент доходов Таиланда (Revenue Department), Inheritance Tax Act B.E. 2558).

Пошлина за регистрацию перехода права при наследовании тоже ниже обычной — 0,5% от оценочной стоимости вместо 2%, но только для нисходящих, восходящих родственников и супруга; для остальных наследников действует обычная ставка. Переход по наследству не облагается ни специальным налогом на бизнес (SBT), ни гербовым сбором — он в принципе вне их сферы действия. На юните стоимостью 6 млн бат (около $182 000) разница между 0,5% и 2% — это 90 000 бат (около $2 700).

Вопросы налогов, виз и наследования в вашей конкретной ситуации сверяйте с лицензированным тайским специалистом — здесь дана общая рамка, а не готовое решение под ваш случай.

Undersun Estate: сопровождение сделки с первого дня

Undersun Estate — агентство недвижимости на Пхукете, соучредитель Phuket Property Association. В сопровождение сделки входит помощь с документами на право собственности — тем самым комплектом, который потом нужен наследникам, если вопрос встаёт.

Если у вас уже есть недвижимость на Пхукете и вы планируете тайское завещание или хотите обсудить, что будет с активом дальше, — напишите нам: расскажем, какие документы понадобятся по вашей форме владения, и порекомендуем партнёрскую юрфирму для оформления.

Информация актуальна на сентябрь 2026 года. Вопросы налогов, виз и наследования сверяйте со своей ситуацией у лицензированного тайского специалиста.