ตลาดอสังหาริมทรัพย์ภูเก็ต 2569: ความต้องการซื้อรายอำเภอ และราคาที่ดิน

ณ เดือนมิถุนายน 2569 ภูเก็ตมีโครงการอสังหาริมทรัพย์เสนอขาย 806 โครงการ รวม 90,597 ยูนิต ขายไปแล้ว 76,582 ยูนิต คิดเป็น 85% ตัวเลขเฉลี่ยนี้ซ่อนภาพที่แตกต่างกันมากไว้ข้างใน สัดส่วนยูนิตที่ขายแล้วในแต่ละอำเภอต่างกันตั้งแต่ 78% ถึง 92% และราคาที่ดินในบางย่านใกล้ชายหาดเพิ่มขึ้นถึง 14 เท่าในรอบ 20 ปี ขณะที่พื้นที่ห่างออกไปไม่กี่กิโลเมตรราคาแทบไม่ขยับ มาดูกันว่าข้อมูลบอกอะไรบ้างในแต่ละอำเภอ แต่ละประเภทที่อยู่อาศัย และแต่ละย่าน แหล่งข้อมูล: AREA (Agency for Real Estate Affairs) และ FIABCI-Thai เดือนมิถุนายน 2569

ขายอสังหาริมทรัพย์ในภูเก็ตไปแล้วเท่าไรในเดือนมิถุนายน 2569

ตัวเลขในส่วนนี้ครอบคลุมตลาดทั้งเกาะ ทั้งกลุ่มที่เสนอขายให้ชาวต่างชาติและตลาดภายในประเทศสำหรับผู้ซื้อชาวไทย แหล่งข้อมูลไม่ได้แยกอุปทานตามอำเภอหรือประเภทที่อยู่อาศัย โดยรวมขายไปแล้ว 85% ของอุปทานทั้งหมด คือ 76,582 จาก 90,597 ยูนิต มูลค่ารวม 705,000 ล้านบาท แต่ตัวเลขนี้ประกอบด้วย 3 อำเภอที่มีพลวัตต่างกันมาก

ถลางมีสัดส่วนยูนิตที่ขายแล้วต่ำที่สุด — 78% เทียบกับ 90% ในเมืองภูเก็ตและ 92% ในกะทู้ แต่ตัวเลขนี้สะท้อนสัดส่วนสะสมของยูนิตที่ขายได้ ไม่ใช่ความเร็วในการขาย เมื่อดูจากระยะเวลาที่เหลือในการขายส่วนที่คงเหลือ ถลางกลับใช้เวลาสั้นกว่ากะทู้ — 19.7 เดือน เทียบกับ 21.6 เดือน สัดส่วนที่ต่ำกว่าของถลางมาจากการที่อำเภอนี้รองรับการก่อสร้างใหม่เกือบครึ่งหนึ่งของเกาะ (46% ของยูนิตทั้งหมด) อุปทานใหม่เข้าสู่ตลาดอย่างต่อเนื่อง ทำให้สัดส่วนสะสมของยูนิตที่ขายแล้วลดลง แม้ว่าจังหวะการขายในปัจจุบันจะปกติก็ตาม

เมืองภูเก็ตเป็นอำเภอที่ขายส่วนที่เหลือได้เร็วที่สุดเมื่อดูจากระยะเวลาที่เหลือ — 17.9 เดือน แม้จะไม่ใช่อำเภอที่มีเปอร์เซ็นต์ขายสูงสุด (90%) หรืออัตราขายต่อเดือนเร็วที่สุด (5.6% สูงกว่าถลางเพียงเล็กน้อย) ส่วนกะทู้ แม้จะมีเปอร์เซ็นต์ขายสูงสุด (92%) แต่กลับใช้เวลานานที่สุดในการขายส่วนที่เหลือ — 21.6 เดือน เพราะมีทั้งยูนิตคงเหลือน้อยและอัตราขายต่อเดือนช้าที่สุดในสามอำเภอ

ที่อยู่อาศัยประเภทใดในภูเก็ตขายเร็วที่สุด

คอนโดมือสองเป็นกลุ่มที่มีสภาพคล่องสูงสุด — ขายแล้ว 93% เหลือเวลาราวหนึ่งปีในการขายส่วนที่เหลือ รีสอร์ทคอนโดมีเปอร์เซ็นต์ขายต่ำกว่า (78%) แต่เป็นกลุ่มที่ใหญ่ที่สุดในตลาด คิดเป็นเกือบครึ่งหนึ่งของอุปทานทั้งเกาะ ตัวเลขที่ต่ำกว่าจึงสะท้อนปริมาณยูนิตใหม่จากผู้พัฒนาโครงการที่เข้ามาต่อเนื่อง ไม่ใช่ความต้องการซื้อที่อ่อนแอ

วิลล่าเป็นประเภทเดียวที่ขายได้ต่ำกว่า 70% ตรรกะในที่นี้กลับด้าน วิลล่ามีราคาสูงกว่าและขายทีละหลัง ผู้ซื้อใช้เวลาตัดสินใจนานกว่า ระยะเวลา 20 เดือนในการขายส่วนที่เหลือจึงเป็นตัวเลขที่คาดการณ์ได้สำหรับกลุ่มนี้ ไม่ใช่สัญญาณของปัญหา

ความต้องการซื้อกระจุกตัวอยู่ในช่วงราคาใด

ช่วงราคา 1–2 ล้านบาทเป็นตลาดภายในประเทศสำหรับชาวไทย ไม่ได้รวมอยู่ในบทวิเคราะห์นี้ ตั้งแต่ 2 ล้านบาทขึ้นไป ภาพรวมเป็นดังนี้

รูปแบบที่เห็นชัดคือ ยิ่งราคาสูง เปอร์เซ็นต์การขายยิ่งต่ำ และยูนิตยิ่งอยู่ในตลาดนานขึ้น ช่วงราคา 2–3 ล้านบาทขายไปแล้ว 93% ขณะที่ช่วง 10–15 ล้านบาทอยู่ที่ 59% นี่ไม่ใช่สัญญาณของความต้องการซื้อที่อ่อนแอในกลุ่มราคาสูง แต่เป็นลักษณะเฉพาะของกลุ่มนั้นเอง ยิ่งราคาสูง จำนวนผู้ซื้อที่มีกำลังซื้อพอก็ยิ่งน้อยลง ระยะเวลาขายที่นานขึ้นจึงเป็นเรื่องปกติ รวมทั้งช่วงราคาตั้งแต่ 2 ล้านบาทขึ้นไป ขายไปแล้ว 65,579 จาก 82,394 ยูนิต คิดเป็น 79.6% ต่ำกว่าค่าเฉลี่ยทั้งเกาะ เพราะกลุ่มราคาถูกที่สุดและหมุนเวียนเร็วที่สุดสำหรับตลาดภายในประเทศไม่ได้รวมอยู่ในช่วงนี้

ราคาที่ดินในภูเก็ตเพิ่มขึ้นมากที่สุดที่ไหนในรอบ 20 ปี

ดัชนีราคาที่ดินทั้งเกาะเพิ่มขึ้นจาก 100% ในปี 2547 เป็น 747% ในปี 2567 หรือเพิ่มขึ้น 7.5 เท่า ส่วนช่วงปี 2558–2567 ดัชนีเพิ่มจาก 100% เป็น 210% ราคาเพิ่มขึ้นเป็นสองเท่าในรอบ 9 ปี ความแตกต่างระหว่างย่านชายหาดแต่ละแห่งกว้างกว่าค่าเฉลี่ยทั้งเกาะนี้มาก

ปี 2547–2567 การเติบโตเทียบกับฐานปี 2547:

• ราไวย์ (เมืองภูเก็ต) — +1300%
• บางเทา (ถลาง) — +967%
• อ่าวฉลอง (เมืองภูเก็ต) — +800%
• ไม้ขาว (ถลาง) — +800%
• เกาะสิเหร่ (เมืองภูเก็ต) — +320%
• กะรน (เมืองภูเก็ต) — +300%
• อ่าวสาปำ (เมืองภูเก็ต) — +233%

ปี 2558–2567 การเติบโตเทียบกับฐานปี 2558:

• อ่าวมะขาม (เมืองภูเก็ต) — +233%
• ราไวย์ (เมืองภูเก็ต) — +233%
• บางเทา (ถลาง) — +220%
• ไม้ขาว (ถลาง) — +200%
• กะรน (เมืองภูเก็ต) — +33%
• เกาะสิเหร่ (เมืองภูเก็ต) — +31%
• อ่าวสาปำ (เมืองภูเก็ต) — +0% (ไม่เปลี่ยนแปลง)

มีรายละเอียดหนึ่งที่เห็นได้ก็ต่อเมื่อเปรียบเทียบสองช่วงเวลานี้เข้าด้วยกัน คือ อ่าวสาปำเติบโต 3.3 เท่าในรอบ 20 ปี แต่การเติบโตทั้งหมดเกิดขึ้นก่อนปี 2558 ในรอบ 9 ปีที่ผ่านมาราคาที่นั่นไม่ขยับเลย ส่วนราไวย์และบางเทาเป็นภาพตรงข้าม ทั้งสองแห่งนำหน้าทั้งในระยะยาวและระยะสั้น แสดงว่าการเติบโตที่นั่นไม่ใช่การกระชากขึ้นครั้งเดียวในอดีต แต่เป็นแนวโน้มที่ต่อเนื่อง

เมื่อนำมาเทียบกับอำเภอ ภาพจะชัดขึ้น สองทำเลที่เติบโตต่อเนื่องมากที่สุด คือ บางเทาและไม้ขาว ต่างอยู่ในอำเภอถลาง ส่วนเมืองภูเก็ตมีความหลากหลายภายในตัวเอง ทั้งเป็นที่ตั้งของทำเลที่เติบโตสูงสุดในรอบ 20 ปี (ราไวย์) และสามในสี่ของทำเลที่เติบโตต่ำที่สุด (กะรน อ่าวสาปำ เกาะสิเหร่) อำเภอเดียวกันบนแผนที่จึงรวมตลาดที่ดินที่แตกต่างกันมากไว้ด้วยกัน

[ควรตรวจสอบ: การจับคู่ชายหาดกับอำเภอข้างต้นนำมาจากแหล่งข้อมูลสาธารณะเกี่ยวกับการแบ่งเขตตำบลของภูเก็ต ไม่ได้มาจากเอกสารนำเสนอของ AREA/FIABCI-Thai โดยตรง — กรุณายืนยันก่อนเผยแพร่]

สรุป

เปอร์เซ็นต์การขายแยกตามอำเภอหรือประเภทที่อยู่อาศัยบอกอะไรได้ไม่มากนัก หากไม่มีบริบทเรื่องปริมาณอุปทานใหม่และสิ่งที่เกิดขึ้นในระดับชายหาดแต่ละแห่ง ถลางมีสัดส่วนขายแล้วต่ำกว่า (78%) ไม่ใช่เพราะความต้องการซื้ออ่อนแอ แต่เพราะรองรับการก่อสร้างใหม่เกือบครึ่งหนึ่งของเกาะ ทำให้มีอุปทานใหม่เข้าสู่ตลาดต่อเนื่อง ทั้งที่จริงแล้วใช้เวลาขายส่วนที่เหลือสั้นกว่ากะทู้ ถลางยังเป็นที่ตั้งของบางเทาและไม้ขาว สองทำเลที่ราคาที่ดินเติบโตต่อเนื่องมากที่สุดในรอบ 20 ปี เมืองภูเก็ตมีทั้งสัดส่วนขายแล้วสูงกว่า (90%) และใช้เวลาขายส่วนที่เหลือสั้นที่สุดในเกาะ แต่ภายในอำเภอเดียวกันนี้ ราไวย์และอ่าวฉลองเติบโตเร็วกว่ากะรนหรืออ่าวสาปำหลายเท่า วิลล่าที่ใช้เวลาขาย 20 เดือนไม่ใช่สัญญาณของกลุ่มที่มีปัญหา แต่สะท้อนวงจรการตัดสินใจที่ยาวกว่าสำหรับสินค้าราคาสูงและซื้อขายทีละชิ้น การดูค่าเฉลี่ยระดับอำเภอหรือประเภทที่อยู่อาศัยจึงมีประโยชน์น้อยกว่าการพิจารณาชายหาดและโครงการที่เจาะจง

กำลังพิจารณาซื้ออสังหาริมทรัพย์ในภูเก็ตอยู่ใช่ไหม

หากคุณกำลังพิจารณาจังหวะที่เหมาะสมในการซื้อและทรัพย์ที่ใช่ ติดต่อเราผ่านแบบฟอร์มในหน้านี้ได้เลย เราจะพาคุณไปดูว่าตอนนี้เกิดอะไรขึ้นในย่านที่คุณสนใจ และตัวเลือกใดเหมาะกับงบประมาณและเป้าหมายของคุณ