ซื้อคอนโดที่ภูเก็ตด้วยหนังสือมอบอำนาจ: ทำธุรกรรมจบได้โดยไม่ต้องบินมาไทย

ผู้ซื้อชาวต่างชาติสามารถทำธุรกรรมซื้อคอนโดหรือวิลล่าที่ภูเก็ตจบได้โดยไม่ต้องเดินทางมาประเทศไทยเลยสักครั้ง — ที่ Undersun Estate ธุรกรรมประมาณครึ่งหนึ่งเป็นแบบนี้ หนังสือมอบอำนาจ (Power of Attorney, POA) ในกระบวนการนี้ใช้หลัก ๆ สำหรับขั้นตอนเดียว คือการโอนกรรมสิทธิ์ที่กรมที่ดิน (Land Department) ส่วนสัญญาจองและสัญญาซื้อขายหลักมักลงนามด้วยวิธีอื่น — ผู้ซื้อเซ็นสำเนาอิเล็กทรอนิกส์ แล้วส่งต้นฉบับกระดาษทางบริการขนส่งเอกสาร ด้านล่างนี้คือขั้นตอนทั้งหมด ใช้เวลาเท่าไร และมีอะไรบ้างที่ยังต้องมีคนอยู่หน้างานจริง

หนังสือมอบอำนาจครอบคลุมอะไรบ้าง และไม่ครอบคลุมอะไร

หนังสือมอบอำนาจคือเอกสารที่ผู้ซื้อระบุตัวแทนและมอบสิทธิ์ให้ลงนามเอกสารสำหรับการโอนกรรมสิทธิ์ที่กรมที่ดินแทนตนเอง นี่คือการใช้งานหลักในธุรกรรม ส่วนสัญญาจองและสัญญาซื้อขายหลักโดยทั่วไปไม่จำเป็นต้องใช้หนังสือมอบอำนาจเลย — ผู้ซื้อเซ็นเอกสารเหล่านี้แบบอิเล็กทรอนิกส์ แล้วส่งต้นฉบับกระดาษทางบริการขนส่งเอกสารเพื่อเก็บเป็นหลักฐาน

ตัวแทนตามหนังสือมอบอำนาจอาจเป็นพนักงานของเอเจนซี่ ทนายความ หรือบุคคลที่ผู้ซื้อไว้วางใจ — เอกสารจะระบุชัดเจนว่าเป็นใครและครอบคลุมการดำเนินการใดบ้าง

บทบาทของ Undersun Estate ในกระบวนการนี้คือการประสานเอกสารและตัวแทนในธุรกรรม เอเจนซี่ไม่ได้ทำหน้าที่เป็นสำนักงานกฎหมาย ส่วนการร่างและรับรองหนังสือมอบอำนาจเองอยู่ในความรับผิดชอบของทนายความรับรองเอกสาร สถานทูต หรือสถานกงสุล

ขั้นตอนของธุรกรรมและใช้เวลานานเท่าไร

ระยะเวลารวมขึ้นอยู่กับว่าเป็นห้องชุดที่กำลังก่อสร้างหรือสร้างเสร็จแล้ว แต่ลำดับขั้นตอนเหมือนกัน

ระยะเวลาข้างต้นเป็นเพียงตัวเลขโดยประมาณ ผู้พัฒนาโครงการหรือผู้ขายแต่ละรายอาจตกลงตารางเวลาที่ต่างออกไป

หากหนังสือมอบอำนาจลงนามนอกประเทศไทย จะต้องรับรองโดยทนายความรับรองเอกสาร หรือรับรองนิติกรณ์ที่สถานทูตหรือสถานกงสุลไทยในพื้นที่ที่ผู้ซื้ออยู่ — หากไม่มีการรับรองนี้ กรมที่ดินจะไม่รับเอกสารสำหรับการโอนกรรมสิทธิ์ ระยะเวลาการรับรองนิติกรณ์แตกต่างกันไปในแต่ละประเทศ บางประเทศใช้เวลาไม่กี่วัน บางประเทศใช้เวลาหลายสัปดาห์ ควรเผื่อเวลาส่วนนี้ไว้ในตารางเวลาล่วงหน้า

โอนเงินซื้อโดยไม่ต้องเดินทาง

การชำระเงินโอนจากต่างประเทศเข้าบัญชีของผู้พัฒนาโครงการหรือผู้ขาย โดยทั่วไปผ่านการโอนเงินระหว่างประเทศระบบ SWIFT

สำหรับการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดแบบกรรมสิทธิ์ให้ผู้ซื้อชาวต่างชาติ กรมที่ดินกำหนดให้ต้องมีหลักฐานยืนยันว่าเงินค่าซื้อโอนเข้าประเทศไทยเป็นเงินตราต่างประเทศ — ข้อกำหนดนี้มาจากพระราชบัญญัติอาคารชุด ไม่ใช่กฎภายในของธนาคารใดธนาคารหนึ่ง หลักฐานดังกล่าวคือแบบธุรกรรมเงินตราต่างประเทศ (Foreign Exchange Transaction, FET form) ซึ่งธนาคารผู้รับโอนออกให้ตามหลักเกณฑ์ของธนาคารแห่งประเทศไทย (Bank of Thailand) หรือหนังสือรับรองฉบับสั้นแทน — ธนาคารจะออกเอกสารแบบใดขึ้นอยู่กับจำนวนเงินโอนและระเบียบภายในของแต่ละธนาคาร ควรสอบถามธนาคารผู้รับโอนล่วงหน้าก่อนโอนเงิน

สิ่งที่ยังต้องตรวจสอบในพื้นที่

การเซ็นเอกสารทางไกลไม่ได้ตัดความจำเป็นในการตรวจสอบตัวทรัพย์ — เพียงแต่ขั้นตอนเหล่านี้เกิดขึ้นโดยไม่ต้องมีผู้ซื้ออยู่ด้วยตัวเอง การตรวจสอบเบื้องต้น ได้แก่เอกสารที่ Undersun Estate ขอจากผู้พัฒนาโครงการหรือผู้ขาย เช่น ใบอนุญาตก่อสร้าง หนังสือรับรองการจดทะเบียนบริษัท สถานะของโครงการ รวมอยู่ในบริการ ส่วนการตรวจสอบทางกฎหมายแบบเต็มรูปแบบ (due diligence) เป็นบริการเสริมแบบมีค่าใช้จ่ายผ่านสำนักงานกฎหมายพันธมิตร ควรพิจารณาแยกจากการตรวจสอบเบื้องต้น

การตรวจรับห้องชุดที่สร้างเสร็จแล้ว — ตรวจคุณภาพงานตกแต่งและระบบต่าง ๆ ของอาคาร — ก็เกิดขึ้นในพื้นที่เช่นกัน แม้ผู้ซื้อจะไม่ได้เดินทางมาเอง โดยสามารถให้ตัวแทนตามหนังสือมอบอำนาจฉบับเดียวกันหรือคำสั่งแยกต่างหากดำเนินการแทนได้

สิ่งที่ควรตรวจสอบก่อนเซ็นหนังสือมอบอำนาจ

มีสองเรื่องที่ควรให้ความสำคัญเป็นพิเศษ เรื่องแรกคือถ้อยคำของอำนาจที่มอบให้ — หนังสือมอบอำนาจที่กว้างเกินไปให้อำนาจตัวแทนมากกว่าที่ธุรกรรมต้องการ ส่วนที่แคบเกินไปอาจไม่ครอบคลุมเอกสารบางฉบับ ทำให้ต้องเซ็นใหม่อีกครั้ง ก่อนเซ็นควรตรวจสอบว่ารายการการดำเนินการที่ได้รับอนุญาตตรงกับเอกสารที่จะต้องใช้ตามตารางเวลาของธุรกรรมจริง

เรื่องที่สองคือระยะเวลาการรับรองนิติกรณ์หนังสือมอบอำนาจในต่างประเทศ หากไม่ได้ลงนามในประเทศไทย — กระบวนการนี้อาจใช้เวลาตั้งแต่ไม่กี่วันจนถึงหลายสัปดาห์ ควรเผื่อเวลาส่วนนี้ไว้ในตารางเวลาล่วงหน้า

หากกำลังพิจารณาซื้อแบบทางไกล

Undersun Estate ดูแลธุรกรรมลักษณะนี้ตั้งแต่การจองจนถึงการสนับสนุนการโอนกรรมสิทธิ์ที่กรมที่ดิน ด้วยภาษาของผู้ซื้อเอง เอเจนซี่เป็นผู้ร่วมก่อตั้ง Phuket Property Association หากกำลังพิจารณาซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่ภูเก็ตโดยไม่ต้องเดินทางมาประเทศไทย ขั้นตอนแรกคือเลือกทรัพย์และพูดคุยเรื่องตารางเวลาที่เหมาะกับสถานการณ์ของคุณ