นักลงทุนจากโปแลนด์รายหนึ่งติดต่อเรามา — เขามีพอร์ตอสังหาริมทรัพย์ในหลายประเทศ ซื้อเพื่อรักษามูลค่าเงินทุนและรับรายได้จากการปล่อยเช่า ประสบการณ์เขามีพอสมควร แต่ไม่เคยลงทุนในเอเชียมาก่อน เขาจึงเข้าตลาดไทยอย่างระมัดระวังตามเหตุผล เพราะครั้งหนึ่งในอีกประเทศหนึ่ง โครงการระหว่างก่อสร้างที่โบรกเกอร์แนะนำกลับสร้างไม่เสร็จ ด้วยเหตุนี้เงื่อนไขแรกของเขาจึงชัดเจน — เอาเฉพาะโครงการที่สร้างเสร็จแล้ว ไม่เอาออฟแพลน
เรื่องนี้จบลงด้วยการซื้อคอนโด 3 ห้องในโครงการที่ยังก่อสร้างอยู่ ห้อง 2 ห้องนอนสร้างผลตอบแทนสุทธิแล้ว 9.2% ในเวลาไม่ถึงปี ทั้งแพ็กสามห้องคาดการณ์ผลตอบแทนสุทธิต่อปีราว 8.1% และราคาขายในโครงการเพิ่มขึ้นเกือบ 30% ในสองปี ต่อไปคือว่าทำได้อย่างไรและด้วยอะไร
ทำไม "เอาเฉพาะที่สร้างเสร็จ" จึงกลายเป็น "เกือบเสร็จ"
ในบรรดาทำเล ลูกค้าชอบกมลามากที่สุด — ย่านตากอากาศที่เงียบสงบบนชายฝั่งตะวันตก เป็นที่ต้องการสำหรับปล่อยเช่า และในขณะเดียวกันก็สะดวกพอที่จะมาพักเองเป็นครั้งคราว
เราเริ่มจากสิ่งที่เขาต้องการ — พาไปดูคอนโดที่สร้างเสร็จแล้วในกมลาและบริเวณใกล้เคียง ดูไปหลายตัวเลือก แต่พอดูที่ตัวเลขก็เห็นชัดว่า ราคาเข้าสูง ผลตอบแทนปานกลาง ในแง่การลงทุน ของที่สร้างเสร็จแล้วยังไม่คุ้ม
เราจึงเสนอทางเลือก — โครงการ Fantasea ที่อยู่ในช่วงท้ายของการก่อสร้าง สำหรับลูกค้านี่คือการประนีประนอมอย่างมีเหตุผล: ตัวอาคารยังสร้างอยู่ แต่เหลือเวลาอีกไม่นานก็จะเสร็จ ขณะที่ราคาเข้าน่าสนใจกว่าของที่สร้างเสร็จในทำเลเดียวกันอย่างเห็นได้ชัด ระยะเวลาที่สั้นทำให้ความเสี่ยงเรื่องสร้างไม่เสร็จลดลงเหลือน้อยที่สุด ส่วนผลตอบแทนที่เป็นไปได้กลับสูงกว่าของที่สร้างเสร็จ นอกจากนี้ลูกค้ายังชอบตัวโครงการเอง และความสมเหตุสมผลระหว่างราคากับความน่าสนใจในการลงทุน
เราพาไปดูห้องตัวอย่าง ดูแปลนห้อง ตำแหน่งอาคาร และตารางการผ่อนชำระ วันรุ่งขึ้นกลับไปเลือกห้องที่เจาะจง — และลูกค้าตัดสินใจซื้อทีเดียวสามห้อง
สิ่งที่เราทำในดีลนี้
เนื่องจากลูกค้าซื้อแบบยกแพ็ก เราจึงเข้าเจรจากับผู้พัฒนาโครงการ และ ตกลงส่วนลด 15% สำหรับการซื้อสามห้อง หลังทำสัญญาจองและวางเงินมัดจำ การชำระเงินเป็นไปตามตารางการก่อสร้าง
ต่อจากนั้นคือสิ่งที่มักแยกการดูแลเต็มรูปแบบออกจากการขายทั่วไป:
— ลูกค้าอยู่ที่ยุโรปและมารับห้องเองไม่ได้ เราช่วยจัดทำหนังสือมอบอำนาจให้ตัวแทนของเขา (เพื่อนที่อาศัยอยู่ที่เกาะสมุย) และตรวจรับห้องร่วมกับตัวแทน — เราจัดทำรายการข้อบกพร่อง (defect list) และ ตกลงกับผู้พัฒนาว่าลูกค้าจะชำระเงินงวดสุดท้ายหลังแก้ไขข้อบกพร่องเรียบร้อยแล้วเท่านั้น — ไม่ใช่ก่อนหน้า สำหรับนักลงทุนที่เคยเจ็บมาแล้ว นี่เป็นเรื่องของหลักการ — หลังแก้ไขข้อบกพร่อง — ตรวจรับครั้งสุดท้าย ชำระเงิน และจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่กรมที่ดิน — เราช่วยจัดเฟอร์นิเจอร์เพิ่มเติมเพื่อปล่อยเช่า และเลือกบริษัทรับบริหารปล่อยเช่าที่ดูแลงานปฏิบัติการ ขณะที่เจ้าของอยู่ที่ยุโรป
การซื้อเกิดขึ้นในเดือนมีนาคม 2024 ส่งมอบโครงการในเดือนธันวาคม 2024 ช่วงหนึ่งเจ้าของมาพักในห้องเหล่านี้พร้อมเพื่อน ๆ ด้วยตัวเอง ตั้งแต่เดือนตุลาคม 2025 ทั้งสามห้องถูกปล่อยเช่าผ่านบริษัทรับบริหาร
ตัวเลขบอกอะไร
นี่คือส่วนที่เป็นหัวใจของทั้งหมด
เงินลงทุนรวมราว 10.44 ล้านบาท (≈ 320,000 ดอลลาร์) เป็นราคาคอนโดสามห้องบวกค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้อง: ค่าธรรมเนียมจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ ค่าติดตั้งมิเตอร์น้ำและไฟฟ้า ค่าส่วนกลาง (maintenance fee) และเงินกองทุนสำรองของอาคาร (sinking fund)
ในฤดูกาลปล่อยเช่าแรก (ตุลาคม 2025 — มิถุนายน 2026) คอนโดสามห้องสร้างรายได้ 1.06 ล้านบาทก่อนหักค่าใช้จ่าย และ 745,000 บาทสุทธิ — หลังหักค่าคอมมิชชันบริษัทรับบริหาร นี่คือเงินที่เจ้าของได้รับแล้วจริง และยังเป็นเพียงปีที่ไม่เต็ม: รายได้หลักมาจากช่วงไฮซีซัน
ห้อง 2 ห้องนอน 47 ตร.ม. สร้างผลตอบแทนแล้ว 9.2% สุทธิ ในฤดูกาลที่ยังไม่เต็มปี ส่วนทั้งแพ็กสามห้อง ผลตอบแทนสุทธิที่คาดการณ์สำหรับปีเต็มปีแรกอยู่ที่ ราว 8.1%
การเพิ่มขึ้นของมูลค่า ในสองปี ราคาขายในโครงการเพิ่มขึ้นเกือบ 30% เห็นชัดที่สุดที่ห้องสตูดิโอ 34 ตร.ม. ที่ลูกค้าซื้อมาในราคา 2.95 ล้านบาท: วันนี้สตูดิโอแบบเดียวกันในโครงการเดียวกันขายที่ผู้พัฒนาในราคา 3.8 ล้านบาท — เพิ่มขึ้น 29% จากราคาซื้อ ส่วนห้อง 2 ห้องนอน 47 ตร.ม. แบบเดียวกับของลูกค้า ปัจจุบันในตลาดมือสองตั้งราคาขายตั้งแต่ 5.3 ล้านบาท (ข้อมูลจาก FazWaz) เทียบกับ 4.1 ล้านบาทตอนเข้าซื้อ นี่คือความหมายของการเข้าซื้อตั้งแต่ช่วงต้น: ซื้อก่อนที่ราคาจะแพง
และอีกสิ่งหนึ่งที่ถ้าไม่มีก็คงไม่มีตัวเลขเหล่านี้ — ราคาเข้า ส่วนลด 15% สำหรับแพ็กสามห้องเราเป็นผู้เจรจาต่อรองมาจากผู้พัฒนา ทั้งผลตอบแทนและมูลค่าที่เพิ่มขึ้นต่างคำนวณจากยอดที่ลดแล้วนี้ ส่วนลดที่ต่อรองได้ตั้งแต่ต้นจึงทำงานให้ผลลัพธ์ตลอดเวลา การซื้อแบบยกแพ็กและต่อรองเงื่อนไขเช่นนี้ไม่ใช่สิ่งที่ผู้ซื้อทุกคนทำได้เองโดยตรง — นี่คือคุณค่าที่เป็นรูปธรรมของเอเจนซีในดีล
บทสรุปจากเรื่องนี้
ลูกค้าที่มาด้วยเงื่อนไข "เอาเฉพาะที่สร้างเสร็จ ไม่เอาที่กำลังสร้าง" สุดท้ายกลับทำเงินได้จากโครงการที่กำลังก่อสร้างนั่นเอง — เพราะเข้าซื้อในช่วงท้ายของการก่อสร้าง ด้วยกำหนดส่งมอบที่ชัดเจน ผู้พัฒนาที่ตรวจสอบแล้ว และการคุ้มครองด้านการชำระเงิน ความเสี่ยงของออฟแพลนไม่ได้หายไปในฐานะประเภทการลงทุน — เราเพียงลดมันให้เหลือน้อยที่สุดด้วยการเลือกโครงการและการวางโครงสร้างของดีล
ผลลัพธ์ทำให้ลูกค้ามั่นใจ: หลังดีลแรก เขาซื้อคอนโดอีกหนึ่งห้องในกมลา (โครงการ CityGate) และแนะนำเพื่อน ๆ — คนรู้จักของเขาหลายคนก็ซื้อคอนโดในโครงการนี้เช่นกัน
หากคุณอยากได้แบบเดียวกัน — ภายใน 20 นาที เราจะคัดเลือกห้องให้ตรงกับเป้าหมายและงบประมาณของคุณ แสดงผลตอบแทนสุทธิจากตัวเลขจริงของโครงการที่ส่งมอบแล้ว และจองราคาให้
ติดต่อเราทาง WhatsApp: wa.me/66633033133
ต้องการคำปรึกษาเรื่องอสังหาริมทรัพย์หรือไม่?
ไปยังแคตตาล็อก