ค่าธรรมเนียมการโอน อากรแสตมป์ และภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย: ใครจ่ายอะไรเมื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย

ประเด็นสำคัญ

• ค่าธรรมเนียมการโอนคิดที่ 2% ของราคาประเมินทุนทรัพย์ อากรแสตมป์ 0.5% ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายคำนวณแบบอัตราก้าวหน้าสำหรับบุคคลธรรมดา และอัตราคงที่ 1% สำหรับนิติบุคคล ภาษีธุรกิจเฉพาะอยู่ที่ 3.3% และใช้แทนอากรแสตมป์ในกรณีที่เข้าเงื่อนไข ทั้งสองรายการไม่เคยถูกเรียกเก็บพร้อมกัน
• กฎหมายไม่ได้ผูกค่าใช้จ่ายใดไว้กับฝ่ายใดฝ่ายหนึ่ง การแบ่งภาระกำหนดไว้ในสัญญาซื้อขาย สำหรับการซื้อแบบถือกรรมสิทธิ์ ค่าใช้จ่ายรวมมักแบ่งกันคนละครึ่งระหว่างผู้ขายกับผู้ซื้อ ทำให้ผู้ซื้อรับภาระประมาณ 3 ถึง 3.3% ส่วนการจดทะเบียนสิทธิการเช่า ผู้ซื้อชำระประมาณ 1.1%
• ผู้ซื้อชาวต่างชาติสามารถถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดได้เต็มรูปแบบภายใต้โควตาต่างชาติ 49% ของอาคาร สำหรับบ้านพักตากอากาศสามารถจัดโครงสร้างได้สองแบบ คือ จดทะเบียนตัวอาคารเป็นกรรมสิทธิ์ในชื่อผู้ซื้อและเช่าที่ดินโดยจดทะเบียนการเช่า หรือเช่าทั้งตัวอาคารและที่ดิน ที่ดินไม่สามารถถือครองแบบกรรมสิทธิ์โดยชาวต่างชาติได้
• ข้อความในสัญญาเป็นตัวกำหนดว่าใครเป็นผู้ชำระจริง

ค่าธรรมเนียมการโอนคำนวณจากราคาประเมินทุนทรัพย์ ซึ่งเป็นราคาประเมินอย่างเป็นทางการที่กรมที่ดินจัดทำไว้สำหรับอสังหาริมทรัพย์แต่ละแห่ง ส่วนอากรแสตมป์ ภาษีธุรกิจเฉพาะ และภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย คำนวณจากราคาประเมินหรือราคาตามสัญญา แล้วแต่จำนวนใดสูงกว่า อัตราทั้งหมดเป็นข้อมูล ณ เดือนกรกฎาคม 2569 และประกาศโดยกรมที่ดินและกรมสรรพากร

ค่าธรรมเนียมการโอนคืออะไร และใครเป็นผู้ชำระจริง

ค่าธรรมเนียมการโอนเป็นค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนที่ชำระให้กรมที่ดิน ณ วันโอนกรรมสิทธิ์ อัตราตามกฎหมายคือ 2% ของราคาประเมินทุนทรัพย์ ซึ่งเป็นราคาประเมินอย่างเป็นทางการที่กรมที่ดินจัดทำไว้สำหรับอสังหาริมทรัพย์ทุกแห่ง ไม่มีบทบัญญัติใดกำหนดว่าฝ่ายใดต้องเป็นผู้ชำระ ในทางปฏิบัติ รายการนี้เป็นรายการที่มีการเจรจากันมากที่สุดในรายการค่าใช้จ่ายวันโอน และการแบ่งกันคนละครึ่งเป็นแนวทางที่ใช้กันทั่วไปในธุรกรรมส่วนใหญ่ในภูเก็ต

ในภาวะที่ตลาดเอื้อต่อผู้ซื้อ หรือเมื่อผู้ขายต้องการปิดการขาย ผู้ขายอาจรับภาระทั้ง 2% ไว้เอง สำหรับการซื้อจากโครงการที่ยังก่อสร้างไม่แล้วเสร็จ การแบ่งภาระค่าใช้จ่ายมักระบุไว้ในสัญญาจองหรือสัญญาจะซื้อจะขายตั้งแต่ก่อนเริ่มการเจรจาใด ๆ

อากรแสตมป์คืออะไร และใช้เมื่อใด

อากรแสตมป์ไม่ได้ถูกเรียกเก็บกับการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ทุกรายการ จะเรียกเก็บเฉพาะกรณีที่ธุรกรรมได้รับยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะเท่านั้น ทั้งสองรายการไม่สามารถเรียกเก็บพร้อมกันได้

• อัตรา: 0.5% ของราคาประเมินหรือราคาซื้อขายจริง แล้วแต่จำนวนใดสูงกว่า
• ผู้ชำระ: โดยธรรมเนียมคือผู้ขาย
• เงื่อนไขการใช้: ผู้ขายที่เป็นบุคคลธรรมดาซึ่งถือครองอสังหาริมทรัพย์มาแล้วห้าปีขึ้นไป หรือมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านของอสังหาริมทรัพย์นั้นมาแล้วไม่น้อยกว่าหนึ่งปี

หากไม่เข้าเงื่อนไขทั้งสองข้อ ธุรกรรมจะอยู่ภายใต้ภาษีธุรกิจเฉพาะแทนอากรแสตมป์ ความแตกต่างนี้มีนัยสำคัญ เพราะภาษีธุรกิจเฉพาะอยู่ที่ 3.3% ซึ่งประกอบด้วยอัตราฐาน 3% บวกภาษีท้องถิ่นอีก 10% ของจำนวนดังกล่าว จึงเป็นภาระที่สูงกว่าอย่างชัดเจน ผู้ขายที่ไม่เข้าเงื่อนไขอากรแสตมป์มักเจรจาแบ่งภาระภาษีธุรกิจเฉพาะกับผู้ซื้อ โดยเฉพาะในธุรกรรมระหว่างผู้ประกอบการโครงการกับผู้ซื้อ ซึ่งผู้ประกอบการในฐานะนิติบุคคลจะเสียภาษีธุรกิจเฉพาะเสมอ ไม่ใช่อากรแสตมป์

ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย คำนวณอย่างไร

ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย เป็นการชำระภาษีเงินได้ของผู้ขายล่วงหน้าสำหรับธุรกรรมนั้น (กรมสรรพากร) รายการนี้ไม่ใช่ค่าใช้จ่ายที่ผู้ซื้อรับภาระโดยตรง แต่ควรทำความเข้าใจไว้ เพราะเป็นส่วนหนึ่งของยอดรวมที่ต้องชำระที่กรมที่ดินในวันจดทะเบียน

• ผู้ขายที่เป็นนิติบุคคล: อัตราคงที่ 1% ของราคาประเมินหรือราคาขาย แล้วแต่จำนวนใดสูงกว่า
• ผู้ขายที่เป็นบุคคลธรรมดา: คำนวณตามอัตราก้าวหน้า โดยอิงจากราคาประเมินของอสังหาริมทรัพย์และจำนวนปีที่ถือครอง ระยะเวลาถือครองที่ยาวขึ้นจะทำให้อัตราที่แท้จริงลดลง เนื่องจากจำนวน "ปีเงินได้" ที่นำมาคำนวณน้อยลง

ข้อสรุปในทางปฏิบัติสำหรับผู้ซื้อ คือ เมื่อซื้อโดยตรงจากผู้ประกอบการโครงการซึ่งเป็นนิติบุคคล ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย จะคาดการณ์ได้และไม่เกิน 1% ส่วนการซื้อต่อจากบุคคลธรรมดา ภาระภาษีของผู้ขายจะแตกต่างกันไป และอาจกลายเป็นประเด็นในการเจรจาหากยอดสุทธิที่ผู้ขายจะได้รับมีผลต่อการยอมรับราคาที่เสนอ

ในทางปฏิบัติเป็นอย่างไร

สำหรับการซื้อแบบถือกรรมสิทธิ์จากผู้ประกอบการโครงการ ค่าใช้จ่ายรวมอยู่ที่ 6.3% ประกอบด้วยค่าธรรมเนียมการโอน 2% ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% และภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย 1% โดยทั่วไปผู้ประกอบการรับภาระครึ่งหนึ่ง และสัญญากำหนดให้ผู้ซื้อรับภาระอีกครึ่งหนึ่ง ดังนั้นตัวเลขที่ควรเตรียมไว้อยู่ที่ประมาณ 3 ถึง 3.3% ของราคา ผู้ประกอบการบางรายรับภาระในสัดส่วนที่มากกว่านั้น ทำให้ผู้ซื้อจ่ายน้อยลง เช่น 2% ค่าใช้จ่ายนี้ชำระเพียงครั้งเดียว

สำหรับการซื้อแบบสิทธิการเช่า ค่าใช้จ่ายรวมอยู่ที่ 1.1% และผู้ซื้อเป็นผู้ชำระ ค่าใช้จ่ายนี้จะเกิดขึ้นอีกครั้งทุกครั้งที่มีการต่ออายุสัญญาเช่าและจดทะเบียนระยะเวลาใหม่ที่กรมที่ดิน

เมื่อขายต่อในภายหลัง ต้องเสียภาษีอะไรบ้าง

โครงสร้างเดียวกันนี้จะกลับมาอีกครั้งเมื่อคุณขายออก และควรทราบไว้ตั้งแต่ก่อนซื้อ เพราะระยะเวลาถือครองมีผลต่อตัวเลข

• ขายภายในห้าปีนับจากวันถือครอง: ธุรกรรมจะเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3%
• ขายหลังถือครองครบห้าปีขึ้นไป หรือหลังจากมีชื่อในทะเบียนบ้านของอสังหาริมทรัพย์นั้นมาแล้วไม่น้อยกว่าหนึ่งปี ธุรกรรมจะได้รับยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะ และเสียเพียงอากรแสตมป์ 0.5% แทน
• ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ต้องชำระในการขายทั้งสองกรณี ในฐานะการชำระภาษีเงินได้ล่วงหน้าจากเงินที่ได้รับ
• ค่าธรรมเนียมการโอน 2% ใช้กับการโอนครั้งใหม่ โดยการแบ่งภาระยังคงเป็นเรื่องที่ระบุในสัญญา

สำหรับนักลงทุนที่วางแผนขายออก เกณฑ์ห้าปีคือวันที่มีผลมากที่สุด การข้ามเกณฑ์นี้เปลี่ยนภาระจาก 3.3% เหลือ 0.5%

โครงสร้างการถือครองและสถานะผู้ซื้อชาวต่างชาติมีผลต่อภาษีเหล่านี้อย่างไร

ชาวต่างชาติสามารถถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดในประเทศไทยได้ภายใต้โควตาต่างชาติ 49% สำหรับบ้านพักตากอากาศมีสองแนวทาง แนวทางแรกคือจดทะเบียนตัวอาคารเป็นกรรมสิทธิ์ในชื่อผู้ซื้อ และเช่าที่ดินใต้อาคารโดยจดทะเบียนการเช่า อีกแนวทางหนึ่งคือเช่าทั้งตัวอาคารและที่ดิน ที่ดินไม่สามารถถือครองแบบกรรมสิทธิ์โดยชาวต่างชาติได้ในทั้งสองกรณี การโอนกรรมสิทธิ์มีค่าธรรมเนียมการโอน 2% ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย และในกรณีที่ผู้ขายไม่เข้าเงื่อนไขอากรแสตมป์ ซึ่งครอบคลุมการขายจากผู้ประกอบการโครงการใหม่แทบทั้งหมด จะมีภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ส่วนการจดทะเบียนสิทธิการเช่ามีค่าธรรมเนียมการจดทะเบียน 1% และอากรแสตมป์ 0.1% รวมประมาณ 1.1% ค่าใช้จ่ายเหล่านี้ผูกอยู่กับตัวธุรกรรมเอง สัญชาติของผู้ซื้อไม่ทำให้เปลี่ยนแปลง

สิ่งที่แตกต่างคือเอกสาร ผู้ซื้อชาวต่างชาติที่จดทะเบียนสิทธิการเช่าจะได้รับการจดทะเบียนสัญญาเช่าแทนการโอนโฉนด และค่าธรรมเนียมคำนวณจากมูลค่าการเช่าที่จดทะเบียนไว้

เกี่ยวกับ Undersun Estate

Undersun Estate เป็นบริษัทตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ที่ตั้งอยู่ในภูเก็ต ทีมงานเป็นผู้ร่วมก่อตั้ง Phuket Property Association เป็นพันธมิตรกับ Phuket Real Estate Association และทำงานในตลาดอสังหาริมทรัพย์ภูเก็ตมาตั้งแต่ปี 2563 ดูแลธุรกรรมตั้งแต่ต้นจนจบ ทั้งการคัดเลือกทรัพย์ การเจรจา การตรวจสอบเอกสาร การประสานงานการชำระเงิน และการสนับสนุนการจดทะเบียนที่กรมที่ดิน บริษัททำงานกับผู้ซื้อจากต่างประเทศ ดูแลทรัพย์ทั่วภูเก็ต ดำเนินธุรกรรมจากระยะไกลได้เต็มรูปแบบเมื่อจำเป็น และให้บริการเป็นภาษาอังกฤษ รัสเซีย ยูเครน และไทย

หากคุณต้องการรายการทรัพย์ที่คัดมาให้ตรงกับความต้องการของคุณ พร้อมการคำนวณต้นทุนการซื้อทั้งหมด ส่งงบประมาณและทำเลที่สนใจมาทาง WhatsApp หรือผ่านแบบฟอร์มในหน้านี้

แหล่งข้อมูล

1. กรมที่ดิน กระทรวงมหาดไทย (dol.go.th)
2. กรมสรรพากร (rd.go.th)