ชาวต่างชาติที่มีอสังหาริมทรัพย์ในภูเก็ตต้องจ่ายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างรายปีเท่าไหร่

ประเทศไทยมีภาษีอสังหาริมทรัพย์รายปี คือ พระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562 (Land and Building Tax Act B.E. 2562) อัตราภาษีต่ำ: สำหรับคอนโดหรือวิลล่าทั่วไปในภูเก็ตที่ชาวต่างชาติไม่ได้ใช้เป็นที่อยู่อาศัยหลัก จำนวนเงินต่อปีมักอยู่ที่หลักร้อยถึงหลักพันบาท ฐานในการคำนวณภาษีคือราคาประเมินราชการ (government appraised value) ซึ่งกรมที่ดิน (Land Department) เป็นผู้ประกาศ และมักต่ำกว่าราคาตามสัญญาซื้อขายเสมอ

ค่าใช้จ่ายรายปีของเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ประกอบด้วยอะไรบ้าง

นอกจากภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างแล้ว เจ้าของคอนโดหรือวิลล่าในภูเก็ตยังมีค่าใช้จ่ายอีกสองส่วน ได้แก่ ค่าส่วนกลาง (common fee) สำหรับดูแลพื้นที่ส่วนกลาง ซึ่งจ่ายทุกปี และเงินกองทุนสำรอง (sinking fund) ซึ่งจ่ายครั้งเดียวตอนซื้อ

ใครเป็นผู้คำนวณภาษี และอัตราภาษีเป็นอย่างไร

กรมที่ดิน (Land Department) เป็นผู้กำหนดราคาประเมินราชการของที่ดิน ยูนิต หรือบ้าน ส่วนผู้จัดเก็บภาษีรายปีคือองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น — เทศบาลหรือองค์การบริหารส่วนตำบล (อบต.) ในพื้นที่ที่อสังหาริมทรัพย์ตั้งอยู่

อัตราภาษีขึ้นอยู่กับลักษณะการใช้งานและราคาประเมิน สำหรับเจ้าของคอนโดหรือวิลล่าชาวต่างชาติในภูเก็ต อสังหาริมทรัพย์มักเป็นการลงทุนหรือบ้านหลังที่สอง ไม่ใช่ที่อยู่อาศัยหลักที่มีทะเบียนบ้าน สำหรับที่อยู่อาศัยประเภทนี้ อัตราภาษีเป็นดังนี้

• ราคาประเมินไม่เกิน 50 ล้านบาท — 0.02%
• 50–75 ล้านบาท — 0.03%
• 75–100 ล้านบาท — 0.05%
• เกิน 100 ล้านบาท — 0.10%

อัตราภาษีเป็นข้อมูล ณ กันยายน 2569

หน่วยงานท้องถิ่นจะส่งหนังสือแจ้งราคาประเมินและจำนวนภาษีในช่วงต้นปี กำหนดชำระภายในวันที่ 30 เมษายน

ตัวอย่างการคำนวณ: คอนโดสตูดิโอในภูเก็ต

สำหรับยูนิตที่มีราคาประเมิน 2,500,000 บาท (ราคาประเมินมักต่ำกว่าราคาตามสัญญา) ในอัตรา 0.02% สำหรับที่อยู่อาศัยที่ไม่ใช่ที่อยู่หลัก ภาษีจะอยู่ที่ประมาณ 500 บาทต่อปี — ประมาณ 15 ดอลลาร์ที่อัตราแลกเปลี่ยน 33 บาทต่อดอลลาร์

วิลล่า: คิดภาษีที่ดินและตัวบ้านแยกกัน

ตามกฎหมายไทย ตัวบ้านและที่ดินเป็นทรัพย์สินคนละส่วนกัน ตัวบ้านสามารถจดทะเบียนให้ชาวต่างชาติเป็นฟรีโฮลด์ (freehold) หรือลีสโฮลด์ (leasehold) ก็ได้ ส่วนที่ดินชาวต่างชาติถือครองได้เฉพาะแบบลีสโฮลด์เท่านั้น สำหรับภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง หมายความว่าราคาประเมินของที่ดินและตัวบ้านจะคำนวณแยกกัน แต่ละส่วนใช้อัตราเดียวกันจากตารางที่อยู่อาศัยข้างต้น

ตัวอย่าง: ราคาประเมินที่ดินใต้ตัววิลล่าอยู่ที่ 8,000,000 บาท และราคาประเมินตัวบ้านอยู่ที่ 6,000,000 บาท ทั้งสองจำนวนอยู่ในช่วงไม่เกิน 50 ล้านบาท ที่อัตรา 0.02%: ภาษีที่ดินประมาณ 1,600 บาทต่อปี ภาษีตัวบ้านประมาณ 1,200 บาท รวมประมาณ 2,800 บาท (ประมาณ 85 ดอลลาร์)

ที่ดินของชาวต่างชาติถือครองแบบลีสโฮลด์ และภาษีก็ยังต้องจ่ายเช่นเดียวกัน — ตามกฎหมาย ผู้มีหน้าที่เสียภาษีคือเจ้าของ ผู้ครอบครอง หรือผู้ใช้ประโยชน์ในที่ดิน ณ วันที่ 1 มกราคม ซึ่งชาวต่างชาติที่มีสัญญาเช่าระยะยาวจดทะเบียนแล้วเข้าข่ายเป็นผู้ใช้ประโยชน์ รายละเอียดที่แน่นอนขึ้นอยู่กับเงื่อนไขของสัญญาเช่าแต่ละฉบับ

ค่าส่วนกลางและกองทุนสำรอง: ไม่ใช่ภาษี แต่เป็นค่าใช้จ่ายที่ต้องเผื่อไว้

นอกจากภาษีของรัฐแล้ว เจ้าของคอนโดยังมีค่าใช้จ่ายที่จ่ายให้นิติบุคคลอาคารชุด (condominium juristic person) สำหรับดูแลพื้นที่ส่วนกลาง — จากราคาที่ผู้พัฒนาโครงการในภูเก็ตกำหนดไว้ เฉลี่ยประมาณ 80 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน มักเรียกเก็บปีละครั้ง ส่วนกองทุนสำรอง (sinking fund) จ่ายครั้งเดียวตอนซื้อ เฉลี่ยประมาณ 800 บาทต่อตารางเมตร ทั้งสองรายการควรนำมารวมในงบประมาณการถือครองเมื่อเลือกซื้ออสังหาริมทรัพย์

ค่าใช้จ่ายตอนซื้อและตอนขาย — นอกเหนือจากภาษีรายปี

การซื้อแบบฟรีโฮลด์ในตลาดโครงการใหม่ ค่าธรรมเนียมและภาษีการโอนรวมกันอยู่ที่ประมาณ 6.3% ของมูลค่าทรัพย์: ผู้พัฒนาโครงการมักรับผิดชอบครึ่งหนึ่งตามสัญญา ผู้ซื้อควรเผื่องบไว้ประมาณ 3–3.3% ส่วนแบบลีสโฮลด์อยู่ที่ประมาณ 1.1% ซึ่งผู้ซื้อรับผิดชอบทั้งหมด ผู้ซื้อไม่ต้องจ่ายค่าคอมมิชชันให้เอเจนซี่ — ผู้พัฒนาโครงการและผู้ขายเป็นผู้จ่ายจากงบการตลาด

เมื่อขายต่อ ค่าใช้จ่ายเป็นประเภทเดียวกับตอนซื้อ — ค่าธรรมเนียมการโอน อากรแสตมป์หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ (SBT) และภาษีหัก ณ ที่จ่าย — แต่คราวนี้มักแบ่งกันระหว่างผู้ขายและผู้ซื้อตามที่ตกลงกัน ส่วนใหญ่คือคนละครึ่ง หากถือครองทรัพย์มาไม่ถึงห้าปี จะใช้ภาษีธุรกิจเฉพาะ (3.3%) แทนอากรแสตมป์ (0.5%) — ควรคำนึงถึงจุดนี้หากถือครองระยะสั้น รายละเอียดค่าใช้จ่ายทั้งหมดทั้งตอนซื้อและตอนขาย อ่านได้ในบทความ «ค่าธรรมเนียมและภาษีในการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย: ใครจ่ายอะไรบ้าง»

เปรียบเทียบคอนโดกับวิลล่า: ค่าใช้จ่ายรายปีของการถือครอง

สรุป

ภาษีอสังหาริมทรัพย์รายปีในประเทศไทยมีอยู่จริง แต่สำหรับคอนโดหรือวิลล่าทั่วไปในภูเก็ต จำนวนเงินไม่มาก — อยู่ที่หลักร้อยถึงหลักพันบาทต่อปี ซึ่งคำนวณล่วงหน้าได้ง่ายเมื่อรู้ราคาประเมินของทรัพย์ Undersun Estate เป็นเอเจนซี่อสังหาริมทรัพย์ในภูเก็ต มีสำนักงานอยู่ที่กะทู้ (Kathu) ทีมงานของเราช่วยผู้ซื้อพิจารณาทั้งราคาซื้อและค่าใช้จ่ายในการถือครองหลังจากปิดการขาย หากกำลังคำนวณงบประมาณสำหรับคอนโดหรือวิลล่าที่สนใจ ทักไลน์แชท WhatsApp หาเรา — มาคำนวณด้วยกัน