Покупка недвижимости на Пхукете для иностранных инвесторов в большинстве случаев является не только способом обеспечения собственного жилья, но и выгодной инвестиционной стратегией. Остров продолжает привлекать внимание как туристов, так и инвесторов, благодаря своим стабильным темпам роста в сфере недвижимости и высокому спросу на аренду. Одной из популярных инвестиционных стратегий является покупка недвижимости с целью получения прибыли от аренды. Для потенциальных инвесторов важным аспектом является понимание, насколько доходными могут быть такие вложения. В этой статье мы разберем, как рассчитывается ROI (Return on Investment — возврат на инвестиции), сколько можно реально заработать на сдаче недвижимости в аренду на Пхукете, какие факторы влияют на доходность, а также что необходимо учитывать при расчете прибыли
1. Как рассчитывается ROI на аренде недвижимости?
ROI — это процентное выражение доходности вашего вложения. Для того чтобы рассчитать ROI для аренды недвижимости, мы используем следующую формулу:
ROI = (Ежегодный доход от аренды−Ежегодные операционные расходы) / Цена недвижимости × 100
Чтобы правильно рассчитать доходность, важно учесть все составляющие дохода и расходов.
Из чего состоит доход от аренды и от чего зависит арендная ставка
Доход от аренды недвижимости на Пхукете зависит от ряда факторов, влияющих как на арендную ставку, так и на общий доход:
- Тип недвижимости: Очевидно, что студии, квартиры с 1 спальней, виллы и пентхаусы имеют разные ставки аренды. Студии и 1-бедрумные квартиры, как правило, имеют более высокую степень ликвидности, но виллы и большие дома могут предложить более высокие доходы за счет аренды на длительный срок или в качестве эксклюзивных объектов. Стоить отметить, что апартаменты с 2 спальнями обладают высоким арендным потенциалом за счет большого спроса среди семейных туристов и ограниченного предложения на рынке.
- Состояние объекта: Недвижимость с качественным ремонтом, современной мебелью и техникой всегда будет сдавать дороже, чем устаревшие объекты.
- Местоположение: Цена аренды значительно выше в популярных районах, таких как Патонг, Камала и Банг Тао, ближе к пляжам и туристическим центрам.
- Сезонность: В высокий сезон (с ноября по март) аренда может быть в 2-4 раза дороже, чем в низкий. Для расчета годового дохода арендные поступления за каждый месяц рассчитываются отдельно, учитывая сезонные колебания.
- Престижность и инфраструктура комплекса: Жилые комплексы с развитой инфраструктурой (бассейн, фитнес, рестораны) и хорошей репутацией могут устанавливать более высокие цены за аренду, привлекая арендаторов, готовых платить за дополнительные удобства.
- Отельная лицензия и брендовость: Комплексы с отельной лицензией или известным брендом могут сдавать жилье дороже, благодаря дополнительному уровню сервиса, известности и доверия со стороны арендаторов.
- Заполняемость объекта: Даже с высокой арендной ставкой, низкая заполняемость может снизить доход. Высокая заполняемость обеспечивает стабильный доход, несмотря на возможное снижение ставки. Здесь важен баланс: - не сдавать недвижимость слишком дешево и не терять потенциальных арендаторов из-за завышенной цены.
Таким образом, доход от аренды зависит от сочетания разных факторов, что важно учитывать при прогнозировании прибыли.
Расходная часть: что нужно учитывать при расчете доходности
Расходы — неотъемлемая часть расчета доходности от аренды недвижимости. Вот основные статьи расходов, которые стоит учесть:
- Операционные расходы: Включают оплату коммунальных услуг (вода, электричество), обслуживание и ремонт жилья, а также расходы на охрану и техническое обслуживание общего имущества в жилом комплексе. Стоит отметить, что часто оплата за электричество и воду возлагается на арендаторов, и, следовательно, может не входить в расходы владельца недвижимости.
- Услуги управляющей компании: Если недвижимость передана в управление, управляющая компания обычно комиссию, которая составляет около 30% от арендного дохода.
- Налоги: В Таиланде для иностранных владельцев недвижимости существует налог на аренду, который варьируется от 10% до 15%, в зависимости от налогового статуса собственника — резидента или нерезидента.
- Ремонт и улучшения: Вложения в поддержание объекта в хорошем состоянии, а также в его модернизацию (ремонт, улучшение интерьера) являются важными расходами, которые могут потребоваться в процессе эксплуатации недвижимости.
- Страховка: Некоторые владельцы предпочитают страховать свою недвижимость, что также является дополнительным расходом, особенно если речь идет о дорогих объектах.
Из чего складывается полная стоимость объекта
Полная стоимость недвижимости на Пхукете включает не только цену по прайсу, но и дополнительные расходы:
- Мебельный пакет: Если не включен в базовую стоимость.
- Налог на регистрацию собственности: Для лизхолд — 1,1%, для фрихолд — 6,8%, но обычно делится с застройщиком пополам, итого 3,4%.
- Амортизационный взнос: При покупке квартир составляет около 1000 бат за кв. м.
- Установка счетчиков воды и электричества: Обычно стоит 20,000 бат.
Именно полную итоговую стоимость объекта учитываем при расчете ROI
2. Расчет ROI для реального объекта
Сколько реально можно заработать на аренде недвижимости в Таиланде?
Для примера возьмем 1-комнатную квартиру в проекте City Gate площадью 46 кв.м. Проект City Gate от надежного застройщика, расположенный в пешей доступности от моря в привлекательном туристическом районе Камала, обещает не только стабильную доходность, но и значительный потенциал для роста стоимости недвижимости в будущем. На данный момент цена квартиры - 5,175 млн бат (с учетом скидки для клиентов Undersun Estate). Мебельный пакет уже входит в стоимость. Дополнительные расходы:
- Установка счетчиков: 20,000 бат
- Амортизационный взнос: 46,000 бат
- Налог на регистрацию собственности (лизхолд): 56,925 бат
Таким образом, полная стоимость объекта составляет около 5,3 млн бат.
Ежемесячные расходы:
- Плата за обслуживание: 80 бат/кв.м (итого 3,680 бат в месяц)
- Услуги управляющей компании: 30% от арендной платы
Арендная ставка колеблется от 2,200 до 6,500 бат за сутки в зависимости от сезона (рассчитано на основе средних показателей для аналогичного объекта того же застройщика в той же локации). Ожидаемая заполняемость составляет от 50% до 90%, также в зависимости от сезона.
Доход от аренды:
- Годовой доход от аренды после вычета комиссии сервисов и управляющей компании: 556,746 бат
- Налог на арендный доход: 55,675 бат
Чистая прибыль после налога: 501,076 бат
Расчет ROI:
- Чистая доходность: 9.46%
- Окупаемость объекта: 10.57 лет
Как видно из расчета, окупаемость объекта составляет около 10,57 лет, что является хорошим показателем для рынка курортной недвижимости. А с учетом повышения арендных ставок в будущем этот срок может сократиться. В следующих статьях мы расскажем о способах ускорения окупаемости и других факторах, которые могут повлиять на прибыльность.
Если вы хотите получить подробный расчет для объектов, соответствующих вашим критериям, оставьте заявку на сайте или напишите нам, и мы поможем подобрать проект, который соответствует вашим целям и инвестиционной стратегии.
