Туризм и макроэкономика — топливо для рынка недвижимости
- 35 млн иностранных туристов в 2024 г. принесли стране 1,8 трлн ฿ и заложили основу для нового роста в 2025‑м году. (TAT Newsroom)
- Phuket International Airport обслужил 17,2 млн пассажиров в 2024 г. (‑5 % к доковидному пику, но +23 % г/г) и ожидает 18 млн в 2025‑м. (Wikipedia, Bangkok Post)
Развитие туризма — главный драйвер спроса на арендную и инвестиционную недвижимость: заполняемость отелей подтягивает ставки посуточной аренды, а инфраструктурные проекты (расширение аэропорта за 6 млрд ฿) поддерживают долгосрочный потенциал.
Национальный фон: как менялась активность нерезидентов
2023 г.
- За год нерезиденты оформили 14 449 сделок (конкретно – передачи титула freehold) на 73,1 млрд ฿. Это +25 % к количеству и +23 % к денежному обороту относительно 2022-го.
- Ускорение объясняется эффектом отложенного спроса: Китай полностью открылся, россияне массово “перезимовали” в Королевстве, а банки упростили переводы сумм до 10 млн ฿.
2024 г.
- Сделок стало чуть больше – 14 573, но оборот просел до 68,2 млрд ฿. Средний чек сместился вниз (≈ 4,7 млн ฿ или ≈ 106 000 ฿/м²).
- Причина – новый слой «массового-премиума»: Индия, Казахстан, Малайзия зашли с чеками 3-6 млн ฿, что «разбавило» статистику больших китайских и российских покупок.
I кв. 2025 г.
- Пока опубликованы только экспресс-цифры REIC: 3 756 юнитов (+11,6 % YoY) на ≈ 18,6 млрд ฿; в деньгах иностранцы заняли рекордные 28,6 % оборота.
- Это прямой маркер «премиализации» – количество покупок колеблется слабо, но средняя цена опять растёт.
Почему цены продолжают идти вверх. Динамика цен
| Показатель | Изменение 2024 → 2025* | Источник |
|---|---|---|
| Нац. индекс цен жилья (номинал) | +2,55 % | (Global Property Guide) |
| Индекс цен кондоминиумов (YoY, Q4 2024) | +2,46 % | (Global Property Guide) |
| Средняя цена кондо в Пхукете | ≈ 140 000 ฿/м² (+0,6 %) |
Ценовая кривая на Пхукете за три последних года выглядит так:
- Кондоминиумы. После заметного «отскока» 2023 г. (+4,8 % к 2022‑му) средняя цена западного побережья закрепилась на ≈ 140 000 ฿/м² к концу 2024‑го, прибавив ещё 0,59 % г/г . На старте 2025‑го порталы фиксируют медиану 96 310 ฿/м² по всему острову, что отражает «разбавление» статистики за счёт более доступных внутренних локаций, тогда как прайм‑объекты у моря продолжают дорожать (thailand-property.com).
- Виллы. Рост здесь устойчивее: в 2023‑м цены прибавили порядка 3 – 4 %, а к декабрю 2024‑го вышли на ≈ 115 000 ฿/м² (+3,5 % г/г) — медиана, которая удерживается и в I кв. 2025‑го (fazwaz.com). При этом сделки в Bang Tao/Layan уже проходят по 170 – 180 000 ฿/м², подчёркивая разрыв между массовым и люксовым сегментами .
- Малоэтажные дома. Самая доступная категория (town‑ и single‑detached) держится около 60 000 ฿/м², что лишь на 2 – 3 % выше уровня 2023 г., однако тренд остаётся положительным вслед за ростом себестоимости земли и материалов (InvestAsian).
В целом динамика цен на недвижимость на острове сильно зависит от локации и типа объекта. Общая динамика цен на квартиры показывает фазу консолидации после бурного восстановления, при этом стоимость курортных комплексов у моря продолжает расти. Виллы также продолжают тянуть рынок вверх, создавая дополнительный потенциал для прироста капитала именно в сегменте резортных домов.
Основные причины роста
- Дефицит земли на западном побережье острова ограничивает объём нового предложения.
- Удорожание стройматериалов и земли толкает себестоимость вверх, что отражается в прайс‑листах девелоперов (nationthailand).
- Смена формата: спрос смещается в премиум‑сегмент (виллы и просторные кондоминиумы), где маржа выше, а спрос со стороны арендаторов стабильнее .
Кто покупает и зачем: свежий топ‑5 иностранных покупателей (данные REIC, итог 2024 г.)
- Китай — 5 670 сделок (≈39 % всех иностранных сделок). Доля уменьшилась на ‑14 % г/г, потому что у потенциальных инвесторов «подсажена» покупательная способность: спад в экономике КНР, ослабление юаня и жёсткие контрольные меры по выводу капитала. ТТем не менее китайцы всё равно № 1: объём, накопленный за годы, остаётся огромным, визовый безвиз на 60 дней упрощает поездки, а цена‑к‑качеству в Таиланде по‑прежнему выглядит в 3‑4 раза привлекательнее, чем в Хайнани или крупных городах материка. Bangkok Post
- Мьянма — 1 388 сделок (9,5 %). Гражданская война и обвал кьята заставляют защищать капитал за границей: трансферы выросли более чем вдвое по сравнению с 2023 г. — впервые вывели Мьянму на второе место. Кондо‑фрихолд в Таиланде покупается как «тихая гавань», при этом средний чек остаётся умеренным — 5‑7 млн ฿. Bangkok Post, Reuters
- Россия — ≈ 3‑е место по количеству (точная цифра REIC не раскрыта, но ниже 1 388 сделок Мьянмы). После двух лет серебряной позиции россияне сместились на третью строку в общенациональном рейтинге и на четвёртую — по стоимости. Причины — ослабление рубля в H2 2024 г. и более строгий контроль российских трансграничных платежей. При этом на Пхукете доля российских покупок вилл остаётся самой высокой среди всех национальностей, так как они по‑прежнему ищут «зимний дом» с доходностью 10‑15 % и возможностью длительного проживания без визовых сложностей. Bangkok Post
- США — ≈ 4 % сделок. Американцы традиционно берут крупные кондоминиумы в Бангкоке и Пхукете для диверсификации портфеля и аренды на длинный срок; рост ключевой ставки ФРС делает тайские 6‑8 % годовых в долларах всё ещё интересными. Bangkok Post
- Тайвань — около 4‑5 % рынка. Безвизовый режим, опасения геополитической турбулентности в Тайванском проливе и льготная Destination Thailand Visa стимулируют покупку 1‑2‑спальных кондо у пляжа как «второго дома» и арендного актива.
Что это значит для инвестора? Рынок стал более многополярным: даже если динамика китайских сделок ослабевает, их абсолютный объём ещё огромен, а быстрый рост Мьянмы и стабильный спрос со стороны россиян, американцев и тайваньцев страхуют ликвидность. Для Пхукета это создаёт устойчивый спрос именно на виллы и кондо в курортных зонах, поддерживая цены и заполняемость.
Регуляторные перемены — кто выигрывает и почему
- Ипотека до 100 % стоимости (май 2025 – июнь 2026). Мера рассчитана прежде всего на тайских покупателей и экспатов‑резидентов, поскольку именно они могут подтвердить доходы местным банкам. Для них первый взнос фактически обнулился, что резко снижает барьер входа и оживляет внутренний спрос. Reuters
- Регистрационные сборы сокращены до 0,01 % (апрель 2025 – июнь 2026). Максимальный эффект получают семьи и инвесторы, работающие с объектами до 7 млн ฿ — типичный сегмент тайского «среднего класса» и части зарубежных покупателей, ориентирующихся на бюджетные квартиры. Экономия на оформлении достигает сотен тысяч бат. Business Times
- Повышение foreign‑quota до 75 % и лизхолд до 99 лет — на стадии законопроекта. Инициатива адресована именно иностранцам, особенно тем, кто выбирает премиальные кондоминиумы и виллы у моря. Длинный срок владения и большая доля фрихолда повышают ликвидность и делают рынок привлекательнее по сравнению с Сингапуром или Малайзией. Бангкок Пост, thailand-construction.com
- Отмена автоматического продления «30 + 30 + 30» (март 2025). Решение Верховного суда сильнее всего затрагивает иностранцев, покупающих землю по схеме лизхолда: продление теперь нужно оформлять новым договором и регистрировать в Земельном департаменте. Это повышает важность юридической проверки, но не отменяет преимуществ схемы, если условия прозрачны. Addleshaw Goddard
- 60‑дневный безвизовый режим и пятилетняя Destination Thailand Visa. Расширенный безвизовый режим охватывает 93 страны, а DTV позволяет digital‑nomads жить до 180 дней подряд. Эти изменения нацелены в первую очередь на иностранных специалистов и «зимовщиков», увеличивая пул арендаторов и подталкивая к покупке «второго дома». สถานกงสุลใหญ่ ณ นครลอสแอนเจลิส, ThaiEmbassy.com
Как итог: государственные льготы (ипотека + сборы) стимулируют местный спрос, а реформы собственности и визовый режим открывают рынок ещё более широкому кругу иностранных инвесторов.
Какая складывается картина на рынке недвижимости Таиланда и Пхукета в частности? Выводы:
- Туризм идёт на рекорд, а это гарантированный арендный поток.
- Цены растут умеренно, без признаков «пузыря» — окно входа ещё открыто.
- Спрос диверсифицируется: помимо китайцев и россиян, на сцену вышли инвесторы из Мьянмы, Тайваня и Индии, что делает рынок менее зависимым от одной‑двух стран.
- Регуляторы смягчают правила (LTV 100 %, обсуждение 99‑летнего лизхолда) — сигнал о поддержке отрасли на государственном уровне.
- Пхукет выигрывает конкуренцию благодаря ограниченной земле, премиум‑инфраструктуре и стабильной доходности вилл 10‑15 %.
📌Что делать сейчас? Рассмотрите проекты с гибкими схемами владения и доходностью от управляющей компании. Наше агентство подберёт проверенные объекты и сопроводит сделку в новых юридических условиях.
